Внимание! В статье рассматриваются основные положения договора купли‑продажи жилой недвижимости, а также представлен готовый образец, актуальный для 2019 года. Приведённый шаблон можно адаптировать под конкретную сделку, но перед подписанием настоятельно рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Содержание

1. Что такое договор купли‑продажи квартиры?
2. Правовая база (законы 2019 г.)
3. Структура типового договора
4. Ключевые пункты, на которые нельзя забыть
5. Образец договора (2019 г.)
6. Практические советы и типичные ошибки
7. Часто задаваемые вопросы

Что такое договор купли‑продажи квартиры?

Договор купли‑продажи – это гражданско‑правовой документ, в котором продавец передаёт в собственность покупателю объект недвижимости, а покупатель обязуется уплатить за него согласованную цену. При сделках с жилой площадью важную роль играет регистрация права собственности в Росреестре. Без государственной регистрации покупатель остаётся лишь обладателем договора, но не юридическим собственником.

Правовая база (законы 2019 г.)

• Гражданский кодекс РФ (части первая и вторая) – общие положения о сделках.
• Федеральный закон № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (редакция 2019 г;).
• Жилищный кодекс РФ – специфические ограничения, связанные с жилой площадью.
• Налоговый кодекс РФ – порядок уплаты НДФЛ, налога на имущество и гербового сбора.

Структура типового договора

Обычно договор состоит из следующих разделов:

• Шапка договора – наименование, дата, место заключения.
• Стороны договора – полные ФИО, паспортные данные, ИНН, адреса регистрации (прописки).
• Предмет договора – точный адрес квартиры, кадастровый номер, площадь, этаж, состояние.
• Цена и порядок расчётов – общая стоимость, аванс/задаток, сроки оплаты, банковские реквизиты.
• Обязанности сторон – передача квартиры, подача заявления в Росреестр, устранение обременений.
• Ответственность сторон – штрафы за просрочку, возврат задатка/аванса.
• Порядок разрешения споров – арбитражный суд или суд общей юрисдикции;
• Прочие условия – порядок передачи ключей, наличие мебели, согласие на регистрацию прописки и т.п.
• Подписи сторон и печати (если есть).

Ключевые пункты, на которые нельзя забыть

Прописанные люди

Если в квартире уже зарегистрированы люди (арендаторы или совладельцы), в договоре необходимо указать:

• ФИО и паспортные данные всех прописанных лиц.
• Согласие (или отсутствие согласия) этих лиц на передачу прав собственности.
• Условия выселения (если требуется), срок и порядок уведомления.

Аванс и задаток

В практике часто используют задаток (в случае отказа покупателя – задаток удерживается, если отказ продавца – задаток возвращается в двойном размере) и аванс (возврат в полном размере при отказе любой из сторон). В договоре необходимо чётко прописать:

• Сумму и дату передачи задатка/аванса.
• Банковские реквизиты получателя;
• Условия возврата.

Подача заявления в Росреестр

Согласно закону от № 122‑ФЗ, продавец обязан подать заявление о государственной регистрации перехода прав. Если продавец уклоняется от подачи заявления (как в примере из интернета), покупатель имеет право:

1. Требовать от продавца выполнения обязательства в установленный срок (обычно 10 рабочих дней).
2. В случае неисполнения – обратиться в суд с иском о принудительном исполнении или о расторжении договора с возвратом всех уплаченных сумм.

Обременения и ограничения

Проверьте наличие:

• Ипотеки, арестов, судебных споров.
• Запретов на продажу (например, в случае совместного имущества супругов).

Образец договора (2019 г.)

Ниже – полностью готовый шаблон. Все поля, отмеченные красным цветом (в реальном документе – красным), необходимо заполнить индивидуально.

ДОГОВОР КУПЛИ‑ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

г. ____________ [Город] "__" ___________ 2019 г.

Продавец: _______________________________
Ф.И.О.: [ФИО продавца]
Паспорт: серия ___ № ____________, выдан ____________ 
(дата выдачи ___________)
ИНН: [ИНН]
Адрес регистрации (прописки): [Полный адрес]

Покупатель: _______________________________
Ф.И.О.: [ФИО покупателя]
Паспорт: серия ___ № ____________, выдан ____________
(дата выдачи ___________)
ИНН: [ИНН]
Адрес регистрации (прописки): [Полный адрес]

Предмет договора
Продавец передаёт, а Покупатель принимает в собственность квартиру, находящуюся по адресу: [полный адрес квартиры], этаж ___, № ___, общей площадью ___ м², кадастровый номер ___, в состоянии, описанном в акте приема‑передачи (Приложение №1).

В квартире на момент заключения договора находятся прописанные лица:

 
____________________ (Ф.И.О., паспортные данные, дата рождения)
 
____________________ (Ф.И.О., паспортные данные, дата рождения)

Продавец гарантирует, что их согласие на передачу прав получено/не получено (указать конкретно).

Цена и порядок расчётов
Стоимость квартиры составляет [сумма цифрами и прописью] рублей.

Покупатель вносит задаток в размере [сумма] рублей в срок до "__" ___________ 2019 г. на счёт Продавца:
 Банк: ______________________
 Корр. счёт: __________________
 ИНН/КПП: ____________________

Оставшаяся часть цены ([сумма] рублей) уплачивается до "__" ___________ 2019 г. путем безналичного перечисления/наличного расчёта.

Обязанности сторон
Продавец обязуется:
 

 
Передать квартиру Покупателю в срок до "__" ___________ 2019 г.
 
Подать заявление в Росреестр о государственной регистрации перехода прав в течение 10 (десяти) рабочих дней после получения полной оплаты.
 
Предоставить все необходимые документы (правоустанавливающие, выписку из ЕГРН, справку об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам).
 

Покупатель обязуется:
 

 
Выплатить стоимость квартиры в порядке, установленном пунктом 2.2 и 2.3.
 
Принять квартиру, подписать акт приема‑передачи и оформить регистрацию права собственности в срок не позднее 30 (тридцати) дней с момента получения квартиры.
 

Ответственность сторон
В случае нарушения сроков оплаты покупателем, задаток удерживается в размере [процент, например 10%] от общей стоимости.

При отказа продавца от передачи квартиры после получения полной оплаты, он обязуется вернуть задаток в двойном размере.

4> 4.3. За просрочку подачи заявления в Росреестр продавец уплачивает покупателю штраф в размере [сумма] за каждый день просрочки, но не более 5 % от стоимости квартиры.

Порядок разрешения споров
Все споры и разногласия, возникающие из настоящего договора, решаются путём переговоров.

При невозможности достичь соглашения спор передаётся в суд по месту нахождения недвижимости.

Прочие условия
Ключи и документы передаются покупателю в день подписания акта приема‑передачи.

Мебель и бытовая техника, указанные в Приложении №2, передаются бесплатно/за отдельную плату (указать).

Продавец гарантирует отсутствие арестов, залога, судебных споров на момент передачи квартиры.

Реквизиты и подписи сторон

Продавец: ______________________ (подпись) ______________________ (расшифровка)

Покупатель: ______________________ (подпись) ______________________ (расшифровка)

Приложения:
Акт приема‑передачи квартиры.
Перечень мебели и техники (если есть).
Копии паспортов и ИНН сторон.

Практические советы и типичные ошибки

• Проверяйте выписку из ЕГРН – убедитесь, что в ней указаны все прописанные лица и нет скрытых обременений.
• Не подписывайте договор без задатка/аванса – это единственный финансовый рычаг, гарантирующий исполнение обязательств.
• Согласие прописанных жильцов – если жильцы не согласны на выселение, сделка может быть признана недействительной.
• Ставьте чёткие сроки – в договоре указывайте конкретные даты (не «в течение разумного срока»).
• Уточняйте налоговые обязательства – продавец обязан уплатить НДФЛ (13 % от разницы между ценой продажи и стоимостью приобретения), а покупатель – гербовый сбор (0,1 % от стоимости).
• Не забудьте о страховке – при крупной сумме имеет смысл оформить страхование риска неисполнения обязательств.

Часто задаваемые вопросы

Что делать, если продавец не подал заявление в Росреестр?

Сначала направьте письменное требование с указанием срока (не менее 10 рабочих дней). Если продавец не реагирует, подайте иск в суд о принудительном исполнении договора или о его расторжении с возвратом задатка/аванса.

Можно ли продать квартиру, в которой уже прописаны другие лица?

Да, но необходимо оформить их согласие либо обеспечить их выселение в соответствии с законом (через суд или по соглашению). Без согласия продажа может быть оспорена.

Чем отличается задаток от аванса?

Задаток – это гарантия исполнения договора; при отказе покупателя задаток удерживается, при отказе продавца – возвращается в двойном размере. Аванс – предоплата, которую при отказе любой из сторон возвращается в полном размере.

Какие налоги уплачивает покупатель?

Покупатель платит гербовый сбор (0,1 % от цены) и, при необходимости, налог на имущество (в течение первого года после регистрации). Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) уплачивает продавец.

Нужно ли регистрировать прописку новых собственников сразу после сделки?

Регистрация прописки – отдельный процесс, но в договоре удобно предусмотреть обязательство покупателя оформить прописку в течение определённого срока (обычно 30 дней).

Дата публикации: