При покупке недвижимости часто возникает вопрос: можно ли оформить продажу квартиры вместе с её обстановкой, техникой и другими вещами? Ответ – да. В таком случае в договоре необходимо указать перечень имущества, его стоимость и условия передачи. Ниже вы найдёте всё, что нужно знать, чтобы правильно оформить сделку, а также готовый образец договора, который можно сразу использовать.

Почему стоит заключать отдельный договор с мебелью и техникой?

• Юридическая чистота. Перечислив всё имущество в договоре, вы исключаете споры о том, что входит в покупку.
• Налоговый учёт. Стоимость мебели и техники учитывается при расчёте налога на доходы физ. лиц (НДФЛ) и при оценке стоимости сделки.
• Защита прав покупателя. При отсутствии описи продавец может «убрать» часть техники после подписания.
• Упрощение регистрации. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) указывается только объект недвижимости, но наличие отдельного приложения к договору упрощает последующее оформление прав собственности на передаваемое имущество.

Когда договор обязателен?

1. При продаже квартиры с мебелью, бытовой техникой, бытовыми приборами (холодильник, стиральная машина, плита, телевизор и т.п.).
2. Если продавец и покупатель согласовали передачу части или всей обстановки в собственность покупателя.
3. При сделках, когда одна из сторон требует отдельного подтверждения стоимости имущества (например, для получения кредита).

Правовая база

Основные нормативные акты, регулирующие данный вид сделок:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 421‑452 – договор купли‑продажи).
• Федеральный закон № 122‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (п. 4.1 Приложения № 2 к договору).
• Налоговый кодекс РФ (ст. 224‑226 – налогообложение доходов от продажи имущества).
• Приказ Минэкономразвития РФ от № 111н «Об утверждении формы описи имущества, передаваемого вместе с недвижимостью».

Структура договора купли‑продажи квартиры с мебелью и техникой

Типовой договор состоит из следующих разделов (нумерация может отличаться):

1. Шапка договора – наименования сторон, их паспортные данные, ИНН, контактные телефоны.
2. Предмет договора – описание квартиры (адрес, площадь, этаж, кадастровый номер) и ссылка на приложение «Опись имущества».
3. Права собственности продавца – ссылка на предыдущий договор купли‑продажи и выписку из ЕГРН.
4. Цена и порядок расчётов – стоимость квартиры, стоимость мебели и техники, порядок внесения предоплаты и окончательной выплаты.
5. Условия передачи имущества – дата и порядок передачи квартиры и отдельного имущества, сдача ключей, подпись акта приема‑передачи.
6. Опись имущества (Приложение 2) – подробный перечень предметов, их состояние, серийные номера (если есть), стоимость.
7. Ответственность сторон – штрафы за несвоевременную передачу, недостачу, нарушение сроков оплаты.
8. Прочие условия – порядок урегулирования споров, реквизиты банков, подписи.
9. Приложения – Выписка из ЕГРН, опись имущества, акт приема‑передачи.

Как правильно составить опись имущества?

Опись – это отдельный документ, который становится неотъемлемой частью договора. Ошибки в описи – одна из главных причин споров.

5.1 Что должно входить в опись?

• Наименование предмета (например, «Холодильник «Samsung RB31»»).
• Марка, модель, серийный номер (если имеется).
• Состояние (новый, использованный, с дефектами).
• Количественная характеристика (штука, комплект).
• Оценочная стоимость (можно указать рыночную цену или согласованную между сторонами).
• Дата и подписи обеих сторон.

Пошаговая инструкция составления договора

1. Соберите документы продавца: паспорт, ИНН, выписку из ЕГРН, предыдущий договор купли‑продажи.
2. Определите стоимость квартиры и мебели. Для недвижимости – рыночная оценка; для имущества – согласованная цена или средняя рыночная.
3. Составьте опись имущества. Приложите к договору в виде отдельного листа (Приложение 2).
4. Подготовьте текст договора. Воспользуйтесь образцом ниже, заменив данные на свои.
5. Подпишите договор обеими сторонами. Лучше в присутствии нотариуса, хотя нотариальное удостоверение не является обязательным, но повышает надёжность.
6. Оплатите стоимость. При необходимости откройте банковскую escrow‑счёт (депозитный счёт) для безопасной передачи средств.
7. Подготовьте акт приёма‑передачи. Подпишите его в день передачи квартиры и имущества.
8. Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре. Приложите к заявлению копию договора и выписку из ЕГРН.

Образец договора купли‑продажи квартиры с мебелью и техникой

ДОГОВОР КУПЛИ‑ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ С МЕБЕЛЬЮ И БЫТОВОЙ ТЕХНИКОЙ
г. ___________ "____" ___________ 20__

Продавец: _______________________, паспорт: серия ___ № ________, выдан ________, ИНН ___________, проживает по адресу: ______________________.
Покупатель: _______________________, паспорт: серия ___ № ________, выдан ________, ИНН ___________, проживает по адресу: ______________________.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Продавец передаёт, а Покупатель принимает в собственность квартиру, расположенную по адресу: ______________________,
кадастровый номер ____________, общая площадь ___, жилая площадь ___, этаж ___ из ___.
Вместе с квартирой Продавец передаёт Покупателю следующее имущество (далее – "Имущество"):
 ⎼ Холодильник Samsung RB31, сер. № 12345678, стоимость 35 000 ₽;
 ⎯ Стиральная машина LG F2J6, сер. № 87654321, стоимость 28 000 ₽;
 ⎼ Диван «Эльвис», тканевый, стоимость 45 000 ₽;
 ⎯ Телевизор LG 52" 4K, сер. № 11223344, стоимость 55 000 ₽;
 (полный перечень – Приложение 2).

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ
Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании договора купли‑продажи от "____" ___________ 20__, зарегистрированного в ЕГРН № ______ (Выписка – Приложение 1).

ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ
Стоимость квартиры – ___________ (__________________) рублей;
Стоимость Имущества – 163 000 (сто шестьдесят три тысячи) рублей.
Общая цена сделки – ___________ (__________________) рублей.
Покупатель вносит предоплату в размере ___________ рублей до "____" ___________ 20__.
Оставшаяся часть цены в размере ___________ рублей уплачивается наличными/переводом на счёт Продавца № ___________ в банке ___________ не позднее "____" ___________ 20__.

ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ И ИМУЩЕСТВА
Дата передачи квартиры и Имущества – "____" ___________ 20__.
Продавец обязуется сдать квартиру свободной от посторонних вещей, за исключением Имущества, указанного в Приложении 2.
По факту передачи стороной подписывается Акт приема‑передачи (Приложение 3).
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
В случае несвоевременной оплаты Продавец вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1% от суммы просрочки за каждый день.
В случае несвоевременной передачи Имущества Продавец уплачивает штраф в размере 5 000 ₽ за каждый день просрочки.

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
Все споры, возникающие из настоящего договора, решаются в порядке, установленном ГК РФ.
Договор составлен в 2 (двух) экземплярах, по одному для каждой из сторон, каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу.

РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН
Продавец: _______________________
(подпись) _______________________
Покупатель: _____________________
(подпись)

Приложения:
Выписка из ЕГРН.
Опись Имущества.
Акт приема‑передачи квартиры и Имущества.

Акт приема‑передачи (образец)

АКТ ПРИЕМА‑ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ И ИМУЩЕСТВА
г. ___________ "____" ___________ 20__

Мы, нижеподписавшиеся:
Продавец: _______________________, паспорт: ___________;
Покупатель: _______________________, паспорт: ___________;

составили настоящий акт о том, что:

Продавец передал Покупателю в собственность квартиру по адресу: ______________________, кадастровый номер ____________.
Продавец передал также следующее имущество (см. Приложение 2 к Договору):
 ⎯ Холодильник Samsung RB31;
 ⎼ Стиральная машина LG F2J6;
 ⎯ Диван «Эльвис»;
 ⎯ Телевизор LG 52" 4K.
Квартира передана в состоянии, соответствующем техническому паспорту, без скрытых дефектов.
Ключи, домофонные карты и прочие средства доступа переданы Покупателю.

Подписи сторон:
Продавец: _______________________
Покупатель: _____________________

Распространённые ошибки и риски

• Отсутствие описи. Без неё трудно доказать, что определённые предметы входят в сделку.
• Неуказание стоимости Имущества. Это может привести к спорам о перерасчёте НДФЛ.
• Неучтённые коммунальные долги. При передаче квартиры покупатель может унаследовать задолженности, если они не оговорены в договоре.
• Отсутствие акта приёма‑передачи. Без акта продавец может отказаться вернуть деньги, а покупатель – потребовать возврат имущества.
• Сокрытие дефектов техники. Рекомендуется проводить совместный осмотр и фиксировать состояние в акте.

Где скачать готовый шаблон?

Скачать готовый документ в форматах DOC и PDF можно по следующим ссылкам (примерные ссылки, замените на свои):

• Шаблон DOC
• Шаблон PDF

Помните, что любой образец следует адаптировать под конкретные условия вашей сделки и, при необходимости, проконсультироваться с юристом.

Составление договора купли‑продажи квартиры с мебелью и бытовой техникой – процесс, требующий внимательности к деталям. Правильно оформленная опись, чётко прописанные финансовые условия и наличие акта приёма‑передачи помогут избежать конфликтов и успешно завершить сделку.

Если у вас возникли вопросы – обращайтесь к профессионалам в сфере недвижимости или к нотариусу, который поможет оформить документ в соответствии с действующим законодательством.