Дата публикации:  г. 12:40

Почему нужен отдельный договор при двух собственниках?

Квартира, находящаяся в совместной (долевой) собственности двух лиц, требует особого подхода к оформлению сделки:

• Каждый собственник имеет право лишь на свою долю;
• Продажа части недвижимости невозможна без согласия всех совладельцев;
• Все подписи должны быть заверены нотариусом, иначе сделка будет признана недействительной;
• Отсутствие чётко прописанных прав и обязанностей может привести к спорам о размере доли, порядке распределения расходов и ответственности за обязательства.

Поэтому в договоре необходимо указать:

1. Полные данные обоих продавцов и покупателя (или покупателей);
2. Точную долю, которую каждый продавец передаёт;
3. Условия оплаты, порядок передачи прав, сроки и порядок регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Правовая основа

Основные нормативные документы, регулирующие договор купли‑продажи недвижимости в России:

• Глава 16 Гражданского кодекса РФ (право собственности и его ограничений);
• Федеральный закон № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• Федеральный закон № 115‑ФЗ «О нотариате» (требования к нотариальному заверению);
• Жилищный кодекс РФ (особенно положения о совместной собственности супругов).

Этапы оформления договора купли‑продажи квартиры с двумя собственниками

Типовой образец договора купли‑продажи квартиры с двумя собственниками

Ниже представлен полностью готовый шаблон, который можно скачать, распечатать и заполнить необходимыми данными. В шаблоне использованы стандартные формулировки, принятые в практике нотариусов.

ДОГОВОР КУПЛИ‑ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
(с участием двух собственников)

г. ____________ «___» ___________ 2026 г.

Продавцы:
_________________________________,
паспорт: ____ № ____________, выдан ____________,
ИНН ____________, СНИЛС ____________;
доля в праве собственности: ___% (____/____);
_________________________________,паспорт: ____ № ____________, выдан ____________,
ИНН ____________, СНИЛС ____________;
доля в праве собственности: ___% (____/____).

Покупатель(и):
____________________________________________________,
паспорт: ____ № ____________, выдан ____________,
ИНН ____________, СНИЛС ____________;
(при совместной покупке указываются данные всех участников).

Предмет договора
Продавцы совместно продают, а Покупатель покупает квартиру, расположенную по адресу: _____________________________,
кв. ___, в ____________ доме, общей площадью ___ м², кадастровый номер ____________.
Продавцы передают Покупателю свои доли в праве собственности:
 • Продавец 1 – ___% (____/____) квартиры;
 • Продавец 2 – ___% (____/____) квартиры.
Доля, передаваемая каждым продавцом, указана в приложении № 1 (выписка из ЕГРН).

Цена и порядок расчётов
Общая стоимость квартиры составляет ____________ (__________________) рублей.
Продавец 1 получает ____________ рублей, Продавец 2 – ____________ рублей.
Покупатель вносит оплату следующим образом:
 • Предоплата – ____________ рублей в течение ___ дней с даты подписания договора;
 • Оставшаяся часть – ____________ рублей в течение ___ дней после регистрации перехода права.

Права и обязанности сторон
Продавцы обязуются:
 ⏤ Передать квартиру свободной от прав и обременений, за исключением указанных в пункте 5;
 ⎻ Сдать квартиру в состоянии, соответствующем её техническому состоянию на момент подписания договора.
Покупатель обязуется:
 ⏤ Произвести оплату в сроки, указанные в пункте 2;
 ⏤ Принять квартиру и оформить переход права собственности в Росреестре.

Ответственность сторон
За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств стороны несут ответственность в соответствии с ГК РФ.
В случае просрочки оплаты Покупатель уплачивает штраф в размере ___% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Обременения и ограничения
На момент подписания договора на квартире имеются следующие обременения:
 ⎻ _________________________________;
 ⎻ _________________________________.
Продавцы гарантируют отсутствие скрытых долгов и арестов.

Прочие условия
Все споры, возникающие из данного договора, решаются путем переговоров, а в случае недостижения согласия – в суде по месту нахождения недвижимости.
Договор вступает в силу с момента его нотариального заверения.
Реквизиты и подписи сторон
Продавец 1: _______________________ ______________________ (подпись)
Продавец 2: _______________________ ______________________ (подпись)
Покупатель: _______________________ ______________________ (подпись)

Нотариус: _______________________ ______________________ (подпись, печать)

Скачать готовый файл в формате DOCX можно по ссылке.

На что обратить особое внимание?

• Точная доля в праве собственности. Укажите процентные и дробные части (например, 1/2, 3/4). Ошибки в этом пункте могут привести к невозможности регистрации.
• Наличие обременений. Любые ипотечные кредиты, аресты, сервитуты должны быть указаны в договоре и, при необходимости, сняты до передачи квартиры.
• Налоговые обязательства. Продавцы обязаны уплатить налог на доходы физических лиц (13 % от прибыли, если срок владения менее 5 лет). При передаче долей иногда применяется налоговый вычет – уточняйте у налогового консультанта.
• Оплата нотариальных расходов. Обычно их делят поровну между продавцами и покупателем, но это можно оговорить в договоре.
• Согласие супруги(ов) продавца. Если один из продавцов состоит в браке, а квартира находиться в совместной собственности супругов, требуется согласие второго супруга (или отдельный договор купли‑продажи от супруги).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли продать только часть квартиры, если у меня 50 % доли?

Да, но только свою долю. При этом покупатель получает право совместного владения с оставшимся собственником. Если цель – полное владение, необходимо согласие второго совладельца.

Что делать, если один из собственников отказывается подписать договор?

Без его согласия сделка невозможна. В таком случае возможны два пути: судебное разделение имущества (дележ) или выкуп доли через договор купли‑продажи, где отказавшийся собственник продаёт свою долю другому лицу.

Как быстро проходит регистрация в Росреестре?

При полном пакете документов регистрация занимает от 5 до 10 рабочих дней. Если требуется проверка правоустанавливающих документов, срок может увеличиться до 30 дней.

Нужно ли оформлять доверенность, если один из продавцов не может присутствовать у нотариуса?

Да. Доверенность должна быть выдана в нотариальной форме и включать полномочия на заключение именно этого договора купли‑продажи.

Как оформить сделку, если покупатели – супруги?

При совместной покупке супругов квартира автоматически считается их совместной собственностью, если иное не указано в брачном договоре. В договоре необходимо указать обоих супругов как покупателей.

Оформление договора купли‑продажи квартиры с двумя собственниками требует тщательной подготовки:

1. Точно определить доли каждого продавца;
2. Собрать все необходимые документы и проверить отсутствие обременений;
3. Согласовать цену и порядок оплаты, учитывая налоговые обязательства;
4. Подготовить договор по образцу, добавить индивидуальные данные и подписать его у нотариуса;
5. Подать документы в Росреестр для официальной регистрации перехода права.

Следуя этим рекомендациям и используя предоставленный образец, вы сможете избежать типичных ошибок, ускорить процесс и обеспечить юридическую чистоту сделки.

Автор статьи: юридический отдел «Право‑Недвижимость». Все материалы актуальны на  г.