Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Съём квартиры — один из самых популярных способов временного проживания в России. Чтобы отношения между арендодателем и арендатором были прозрачными и защищали интересы обеих сторон, необходимо оформить письменный договор.

Что такое договор съёма (найма) квартиры?

Договор съёма (или найма) квартиры – это гражданско‑правовой контракт, регулируемый главой 34 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Он фиксирует взаимные обязательства сторон, условия пользования жилым помещением и порядок расчётов.

Правовая база

Гражданский кодекс РФ, часть II, глава 34 «Договор найма»;
Жилищный кодекс РФ (вопросы о праве собственности, субаренде и т.п.);
Федеральный закон «О защите прав потребителей» (в части качества жилого помещения);
Налоговый кодекс РФ (уплата НДФЛ/налога на имущество, если применимо).

Стороны договора

В договоре чётко указываются:

Арендодатель (собственник или законный представитель) – ФИО, паспортные данные, ИНН, адрес регистрации;
Арендатор (съёмщик) – ФИО, паспортные данные, ИНН (при наличии), адрес фактического проживания.

Обязательные реквизиты договора

Согласно практике судов, договор считается действительным, если в нём присутствуют следующие пункты:

Наименование документа («Договор съёма (найма) квартиры»);
Дата и место заключения договора;
Полное описание жилого помещения (адрес, этаж, количество комнат, площадь, состояние);
Срок аренды (начальная и конечная дата) и порядок продления;
Размер арендной платы, порядок и сроки её внесения;
Порядок оплаты коммунальных услуг (кто отвечает за их оплату и как производится расчёт);
Требования к состоянию квартиры при передаче и при возврате (акт приёма‑передачи);
Ответственность сторон за нарушение условий договора (штрафы, пени);
Условия досрочного расторжения и порядок уведомления;
Подписи сторон и печати (если одна из сторон – юридическое лицо).

Типовые условия, на которые стоит обратить внимание

Арендная плата и её индексация

В договоре указывается фиксированная сумма или порядок её изменения (например, индексация раз в год в соответствии с инфляцией). Не забудьте прописать способ оплаты (наличные, банковский перевод, онлайн‑платёж).

Коммунальные услуги

Раздел может быть оформлен двумя способами:

Арендатор оплачивает все коммунальные счета напрямую поставщикам;
Арендодатель включил коммунальные услуги в арендную плату (тогда необходимо фиксировать максимальные лимиты).

Депозит (залог)

Обычно берётся в размере одной‑трёх месячных арендных плат. В договоре обязательно указывается:

Сумма залога;
Условия возврата (в течение какого срока после сдачи квартиры и при каких условиях возвращается полностью).

Порядок осмотра и ремонта

Укажите, какие виды ремонта (косметический, текущий, капитальный) возлагаются на арендатора, а какие – на арендодателя. Также определите порядок согласования любых работ.

Субаренда и передача прав

Если субаренда допускается, это должно быть явно прописано, иначе она считается запрещённой и может стать основанием для расторжения договора.

Пример типового договора съёма квартиры

ДОГОВОР СЪЁМА (НАЙМА) КВАРТИРЫ

г. ____________ «__» ___________ 20__

СТОРОНЫ ДОГОВОРА
Арендодатель: ______________________________,
паспорт: серия ____ номер ____, выдан ____________, ИНН ____________, адрес: ______________________.
Арендатор: ______________________________,
паспорт: серия ____ номер ____, выдан ____________, ИНН ____________, адрес: ______________________.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное пользование жилое помещение,
расположенное по адресу: ____________________, площадью ___ м², состоящее из ___ комнат, этаж ___.

СРОК И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ
Срок аренды: с «__» ___________ 20__ г. по «__» ___________ 20__ г.
Арендная плата составляет ___________ (_____ рублей) в месяц.
Платёж производится ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца
на банковский счёт Арендодателя: ____________.

ДЕПОЗИТ (ЗАЛОГ)
Арендатор вносит депозит в размере ___________ (_____ рублей) до подписания договора.
Депозит возвращается Арендатору в течение 10 (десяти) дней после окончания
срока аренды при условии отсутствия задолженностей и повреждений.

ОПЛАТА КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
Арендатор обязуется оплачивать коммунальные услуги (электричество, вода,
газ, отопление, обслуж. дома) самостоятельно, предоставляя Арендодателю копии квитанций;


ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Арендодатель обязуется предоставить квартиру в состоянии,
пригодном для проживания, а также обеспечить доступ к инженерным сетям.
Арендатор обязуется использовать помещение исключительно
для жилищных целей, бережно относиться к имуществу, не допускать
шумных и противоправных действий.

ПОРЯДОК РАСХОДОВ И РЕМОНТА
Текущий (косметический) ремонт за счёт Арендатора.
Капитальный (структурный) ремонт за счёт Арендодателя.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
Договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон,
а также в одностороннем порядке с уведомлением за 30 календарных дней.
При досрочном расторжении Арендатор обязан
освободить помещение и вернуть ключи в течение 5 (пяти) дней.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За просрочку арендной платы начисляется пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.
За повреждение имущества Арендатор возмещает стоимость ремонта.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
Субаренда квартиры без письменного согласия Арендодателя запрещена.
Все споры, возникшие из настоящего договора,
подлежат разрешению в суде по месту нахождения квартиры.

РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель: ______________________ ______________________ (подпись)

Арендатор: ______________________ ______________________ (подпись)

Как правильно оформить договор?

Составьте документ в двух экземплярах (по одному для каждой стороны);
Подпишите обе копии в присутствии свидетелей или нотариуса (необязательно, но повышает доказательную силу);
Составьте акт приёма‑передачи квартиры, где фиксируются её состояние, наличие мебели и техники;
Сохраните все платежные документы (квитанции, банковские выписки);
Если арендная плата превышает 100 000 рублей в месяц, рекомендуется зарегистрировать договор в Росреестре (по желанию сторон).

Налоговые обязательства

Арендодатель, получающий доход от сдачи квартиры в аренду, обязан:

Уплатить НДФЛ по ставке 13 % (для резидентов) или 15 % (для нерезидентов) от полученной арендной платы;
Подать декларацию о доходах (форма 2‑НДФЛ) в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода;
При желании оформить договор как договор аренды нежилого помещения (если квартира сдается под офис) – применяются другие налоговые ставки.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли сдавать квартиру в аренду без договора?: Теоретически да, но в случае спора доказать условия сделки будет сложно. Письменный договор защищает обе стороны.
Что делать, если арендатор не сдает квартиру в срок?: Судебным порядком можно потребовать выселения и взыскать неустойку, если в договоре прописаны сроки и штрафы.
Можно ли требовать от арендатора сдачу квартиры «как есть», без ремонта?: Да, если в договоре указано, что арендатор принимает помещение «в состоянии, пригодном для проживания», а текущий ремонт возлагается на арендодателя.

Заключительные рекомендации

Не экономьте на юридической проверке договора – небольшие правки сейчас спасут от больших проблем в будущем;
Всегда фиксируйте состояние квартиры фотографиями и подпишите акт приёма‑передачи;
Уточняйте порядок возврата депозита и условия его удержания;
Соблюдайте сроки уведомления о расторжении – это обязательный пункт большинства типовых договоров;
При сдаче в аренду через агентство учитывайте их комиссию и наличие отдельного договора с агентом.

Соблюдая перечисленные рекомендации и используя приведённый шаблон, вы сможете оформить договор съёма квартиры быстро, корректно и без лишних рисков.

Дата публикации: