В 2026-м году налоговые правила при продаже недвижимости остаются жёсткими, но понимание ключевых нюансов позволяет законно сэкономить десятки и даже сотни тысяч рублей. Ниже ‒ разбор того, кто конкретно должен заплатить, как рассчитать сумму, какие льготы действуют и что делать супругам при общем имуществе.

Кто обязан уплатить налог при продаже квартиры?

Юридически обязанным является продавец ‒ физическое лицо, получившее доход от продажи. Это подтверждает и статья 208 НК РФ.

• Если квартира была в собственности менее минимального срока (см. ниже) ‒ налог платить обязательно.
• Если срок владения равен или превышает минимальный ‒ продавец освобождён от НДФЛ (0 %).

Минимальный срок владения в 2026 году

Совет: проверьте дату регистрации права в ЕГРН-выписке ‒ именно она считается.

Размер налога и расчёт

Прогрессивная шкала НДФЛ в 2026 году

• 13 % ‒ при доходе до 2,4 млн ₽ за налоговый период;
• 15 % ‒ на доход свыше 2,4 млн ₽;
• 18 % ‒ на доход свыше 5 млн ₽ (с 2025 г.).

Как уменьшить налогооблагаемую базу

1. Вычет в 1 000 000 руб.
   Просто вычитается из цены продажи. Удобно, когда нет документов о покупке.
2. Расходный вычет
   Вычитаются реальные расходы на покупку + ипотечные проценты + ремонт (при наличии чеков/договоров).
3. Оформление через «неснижаемый» задаток
   Часть цены можно оформить как «задаток» и не включать в доход, но нужна юридически грамотная расписка.

Пример расчёта:

Цена продажи: 7 200 000 ₽
Куплена за: 5 400 000 ₽
Документы есть → налог = (7 200 000 – 5 400 000) × 13 % = 234 000 ₽

Освобождение от налога: все льготы 2026

• Квартира в собственности ≥ 3 или ≥ 5 лет (см. таблицу выше).
• Продажа единственного жилья и покупка нового в том же налоговом периоде ‒ можно заявить взаимный зачёт.
• Продажа доли в общем имуществе ниже 1 000 000 ₽ → налог 0 ₽ при применении вычета.
• Продажа по цене ≤ кадастровой 70 % → налоговая примет фактическую цену, если она выше 70 % кадастра.

Особенности для супругов и долевой собственности

Общая долевая собственность

Каждый супруг платит пропорционально своей доле. Например, при ½ доле от 6 млн ₽ налог исчисляется с 3 млн ₽.
При этом оба могут заявить вычет по 1 000 000 ₽ (по 500 000 ₽ на каждую долю).

Совместная собственность

Если квартира оформлена без определения долей, супруги по договорённости распределяют весь доход и вычет между собой.
Достаточно написать заявление в налоговую о распределении 100 % дохода на одного супруга, чтобы второй не платил.

Пошаговый алгоритм уплаты

1. 01.01– ‒ подаём 3-НДФЛ через личный кабинет налоговой или Госуслуги.
2. Загружаем ДКП, ЕГРН-выписку, платёжки/чеки, если применяем расходный вычет.
3. До оплачиваем итоговый налог (если он > 0 ₽).

Чек-лист: как не переплатить

• ☐ Проверьте дату права в ЕГРН.
• ☐ Сравните цену продажи и 70 % кадастровой стоимости.
• ☐ Соберите документы о покупке/ремонте/ипотеке.
• ☐ Решите, какой вычет выгоднее: 1 000 000 ₽ или расходный;
• ☐ Для супругов ‒ составьте заявление о распределении.
• ☐ Подайте декларацию вовремя, даже если налог = 0 ₽.

Ответы на популярные вопросы

Вопрос: «Продал квартиру за 3 млн, которую унаследовал 2 года назад. Налог?»

Ответ: да, 13 % с (3 000 000 – 1 000 000) = 260 000 ₽, т.к. срок владения < 3 лет.

Вопрос: «Купил квартиру за 9 млн, продаю через 4 года за 10 млн. Налог?»

Ответ: 0 ₽, если это единственное жильё (срок = 3 года), или же (10 000 000 – 9 000 000) = 130 000 ₽ при обычном 5-летнем сроке.

Пошлину при продаже квартиры в 2026 году платит продавец, если срок владения меньше льготного. Однако грамотное применение вычетов и налоговых распределений между супругами позволяет существенно снизить или полностью обнулить платёж. Главное ‒ вовремя собрать документы и подать декларацию.

Если остались вопросы, обратитесь к налоговому консультанту или оставьте заявку в личном кабинете ФНС: с 2026 года там доступен онлайн-чат со специалистом.