Дарение денежных средств на покупку квартиры или дома становится всё более популярной формой поддержки близких в России. Однако за простотой сделки могут скрываться серьёзные риски и нюансы, о которых должен знать каждый участник.
Что такое дарственная на деньги под недвижимость?
Договор дарения денег — это безвозмездная передача денежных средств от дарителя одаряемому с целевым назначением: приобретение конкретного объекта недвижимости. В отличие от простого перевода денег, здесь:
- Указывается точное назначение средств
- Закрепляются права и обязанности сторон
- Существует возможность вернуть подарок при определённых условиях
Ключевые изменения 2025-2026 годов
Новые правила государственной регистрации
С 1 января 2026 года вступили в силу поправки к Федеральному закону №218-ФЗ:
- Обязательное нотариальное удостоверение при сумме дарения свыше 3 миллионов рублей
- Онлайн-подача документов через ЕГРН теперь доступна в 89 регионах
- Ускоренная регистрация — срок сокращён с 7 до 3 рабочих дней
Этапы оформления договора
Шаг 1: Подготовка документов
| Для дарителя | Для одаряемого |
|---|---|
|
|
Шаг 2: Составление договора
Обязательные пункты договора:
- Точная сумма в рублях (цифрами и прописью)
- Конкретный адрес будущей недвижимости
- Сроки передачи денег и приобретения жилья
- Условия возврата при нарушении договора
Налоговые последствия в 2026 году
Согласно ст. 217 НК РФ:
Важно! Дарение денег близким родственникам (супруги, дети, родители, братья/сёстры) не облагается НДФЛ независимо от суммы.
Для остальных категорий:
| Сумма дарения | Налог | Срок уплаты |
|---|---|---|
| До 1 млн руб. | 0% | Не требуется |
| 1-5 млн руб. | 13% только с превышения | До 15 июля следующего года |
| Свыше 5 млн руб; | 15% с превышения 2,4 млн | До 15 июля |
Риски и способы защиты
Самые распространённые проблемы
- Отказ одаряемого от покупки
Решение: включите в договор право требовать возврата денег в течение 3 лет - Раздел при разводе
Решение: оформите договор только на имя вашего ребёнка или укажите, что это индивидуальный подарок - Проблемы с происхождением средств
Решение: при дарении >3 млн руб. подготовьте выписку из банка о происхождении денег
Альтернативные способы передачи денег
Когда дарение не лучший вариант:
- Безвозмездный заём, можно вернуть при необходимости
- Долевая собственность, вы становитесь соинвестором
- Ипотечный договор — оплата долга вместо подарка
Пример готового договора
Фрагмент договора:
«Даритель Иванов И.И., паспорт 45 23 567890, выдан ОВД г. Москва, безвозмездно передаёт одаряемому Петрову А.А. денежные средства в размере 4 500 000 (четырёх миллионов пятисот тысяч) рублей 00 копеек на приобретение квартиры по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Надежды, д. 15, кв. 88, в срок до .»
Чек-лист перед подписанием
- ☐ Проверены паспорта обеих сторон
- ☐ Есть справка 2-НДФЛ дарителя
- ☐ Указан точный адрес недвижимости
- ☐ Определены условия возврата денег
- ☐ Договор заверен у нотариуса (при сумме >3 млн)
- ☐ Подготовлена налоговая декларация 3-НДФЛ
Ответы на популярные вопросы
Можно ли подарить деньги на первоначальный взнос по ипотеке?
Да, но в договоре нужно указать «на цели, связанные с приобретением недвижимости», а не конкретный адрес.
Что если одаряемый захочет купить другую квартиру?
Без вашего согласия он не может изменить целевое назначение денег. Это прописано в ст. 423 ГК РФ.
Нужно ли заверять договор у нотариуса при 2 миллионах?
Не обязательно, но рекомендуется при недоверии между сторонами или при наличии заинтересованных третьих лиц.