Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.

Содержание

1. Что изменилось в 2025–2026 годах
2. Когда доля квартиры по дарению не облагается НДФЛ
3. Когда придётся заплатить 13 % или 15 %
4. Как рассчитать налог с доли и подать декларацию
5. Риски совместного владения и способы их минимизации
6. Чек-лист: нужно ли вам платить налог

Что изменилось в 2025–2026 годах

С 13 января 2025 года вступили в силу поправки к п. 3 ст. 574 ГК РФ, которые касаются всех дарственных на недвижимость независимо от степени родства. Главное новшество — обязательное нотариальное удостоверение и обязательная регистрация перехода права в Росреестре.

Налоговая логика тоже изменилась:

• если даритель — близкий родственник (родители, дети, супруги, братья/сёстры, дед/бабка/внуки), НДФЛ не возникает;
• в остальных случаях доход в виде рыночной стоимости доли облагается по ставке:
  • 13 % — до 5 млн ₽ включительно;
  • 15 % — свыше 5 млн ₽.

Важно: новые правила уже применяются к договорам дарения, заключённым после .

Когда доля квартиры по дарению не облагается НДФЛ

Дополнительные освобождения:

• инвалидность I/II группы получателя;
• ветеран или участник ВОВ;
• доля получена в рамках приватизации или выселения из аварийного жилья.

Когда придётся заплатить 13 % или 15 %

Расчётная база

Налог начисляется с рыночной стоимости доли на дату дарения:

Налог = (Кадастровая стоимость доли × Доля в % × Коэффициент-0,7) × 13 % или 15 %

Если стороны указали в договоре цену выше кадастровой, берётся фактическая цена, но не ниже 70 % кадастровой.

Примеры

• Пример 1: Дядя дарит племяннице ½ квартиры, кадастровая стоимость объекта — 6 млн ₽. Налог = 3 млн × 13 % = 390 000 ₽.
• Пример 2: Бабушка дарит внуку ¼ доли, кадастровая стоимость — 8 млн ₽. Не облагается.

Как рассчитать налог с доли и подать декларацию

1. До 30 апреля 2027 года подайте 3-НДФЛ за 2026 год (если дарение было в 2026).
2. В разделе «Доходы» укажите:
   • код дохода — 2710 (дарение от физлица);
   • данные нотариуса и договора;
   • стоимость доли и налог к уплате.
3. Оплатите до 15 июля 2027 года.

Штрафы:

• 20 % от суммы налога за неподанную декларацию;
• 0,1 % за каждый день просрочки платежа.

Риски совместного владения и способы их минимизации

Проблемы долевого владения

• нужно согласие всех долевых собственников на продажу или залог;
• возможен «налоговый клин»: один из собственников реализует свою долю раньше трёх лет и платит НДФЛ.

Как оптимизировать

1. Дарение «в одни руки», а не по долям, чтобы избежать множественных собственников.
2. Договор совместной собственности супругов: при дарении от родителей одному из супругов доля может быть признана общей и освобождена от налога.
3. Сертификат о рыночной оценке, минимизировать кадастровую завышенную стоимость.

Чек-лист: нужно ли вам платить налог

Консультацию по индивидуальному расчёту налога можно получить у налогового юриста или при подаче декларации через сервис «Личный кабинет налогоплательщика».