20 апреля 2026 г., Дарить можно не только уже готовую квартиру, но и будущий объект недвижимости: квартиру в новостройке, которую застройщик ещё не сдал. Такой договор дарения имеет ряд особенностей, о которых важно знать заранее.
Что считается «будущей недвижимостью»
- Квартира в строящемся доме по договору долевого участия (ДДУ)
- Доля в праве требования по ДДУ
- Нежилое помещение, которое ещё не введено в эксплуатацию
Не считается «будущей» обычная квартира, за которой числится право собственности, даже если она сейчас ремонтируется.
Можно ли дарить квартиру, которая ещё не достроена?
Да, но только после государственной регистрации ДДУ и до подписания акта приёма-передачи.
После получения ключей объект считается «фактически созданным», и дарить можно уже полноценное право собственности.
Как оформить договор дарения будущей недвижимости
Шаг 1. Проверяем исходный ДДУ
- Должен быть зарегистрирован в Росреестре.
- Должно быть разрешено уступка прав требования (п. 1 ст. 388 ГК РФ).
- Должны отсутствовать ипотечные и арестные обременения.
Шаг 2. Собираем документы
- Договор дарения (3 экземпляра: дарителю, одаряемому, Росреестр)
- ДДУ и акт приёма-передачи (если квартира уже сдана)
- Паспорта сторон
- Свидетельство о регистрации ДДУ или выписка из ЕГРН
- Согласие супруга/супруги дарителя (если квартира приобретена в браке)
- Разрешение органа опеки (если одаряют несовершеннолетнего)
Шаг 3. Нотариальное удостоверение
С 2025 года все договоры дарения недвижимости (включая долю в ДДУ) заверяются у нотариуса.
Для близких родственников (родители, дети, супруги, братья/сёстры, дед/бабка/внуки) действует 50 % скидка на госпошлину (закон 231-ФЗ от ).
Шаг 4. Регистрация перехода права
Нотариус в электронном виде направляет договор в Росреестр. Срок регистрации — до 7 рабочих дней.
Налоги в 2026 году
| Кто дарит | Кто получает | НДФЛ |
|---|---|---|
| Близкий родственник | Близкий родственник | 0 % |
| Постороннее лицо | Физлицо | 13 % от кадастровой стоимости |
| Юрлицо | Физлицо | 13 % или 15 % (с учётом прогрессивной шкалы) |
Типовые условия договора
- Предмет: «уступка права требования на квартиру № … в строящемся доме по адресу … в соответствии с ДДУ № … от …».
- Безвозмездность: «даритель передаёт право требования безвозмездно».
- Акт приёма-передачи: «право собственности переходит к одаряемому после подписания акта приёма-передачи и регистрации в ЕГРН».
- Расторжение: если застройщик не сдаёт объект в срок, договор дарения не расторгается; риски переходят к одаряемому.
Частые ошибки
- Нет регистрации ДДУ. Без неё дарить «воздух» нельзя.
- Прописывают условие «если квартира будет сдана». Это делает договор предварительным и требует дополнительной регистрации.
- Забывают согласие супруга. При наличии брака нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга.
- Отсутствие выписки об отсутствии обременений. Ипотека или арест блокируют сделку.
Дарить «будущую» квартиру можно, но только по строгим правилам:
- должен быть зарегистрирован ДДУ;
- договор заверяется у нотариуса;
- близкие родственники платят вдвое меньше госпошлины;
- при дарении родственнику НДФЛ не платится.
Грамотное оформление избавит от споров, претензий застройщика и налоговых претензий в будущем.