Актуально на 20 апреля 2026 г.

Если вы сдаёте квартиру и получаете за это деньги, закон обязывает вас платить налог. Многие владельцы до сих пор считают, что «никто не узнает» или «договор на словах — тоже договор». На практике ФНС может выявить неучтённый доход через банковские выписки, жалобы соседей или проверки сайтов объявлений. В результате недобросовестным арендодателям грозят:

• доначисление НДФЛ 13 %/15 %;
• пени и штрафы 20–40 % от суммы налога;
• административная или даже уголовная ответственность при крупных суммах.

Чтобы спать спокойно, достаточно легально оформить сдачу жилья и один раз в год подать декларацию. Ниже, подробная инструкция, как это сделать быстро и без лишних переплат.

Кто именно должен платить налог

Налоговым кодексом РФ чётко прописано: все доходы физического лица от сдачи недвижимости подлежат НДФЛ, если:

• арендатор — физическое лицо (не ИП или юр-лицо);
• договор заключён на возмездной основе (вы берёте деньги за пользование квартирой);
• собственник не зарегистрирован как самозанятый или ИП на спецрежимах.

Важно: даже если договор аренды начался или закончился в середине месяца, налог рассчитывается пропорционально фактическим дням, когда квартира была сдана (ст. 221 НК РФ).

Четыре легальных способа уплатить налог

Для большинства собственников, сдающих жилье на длительный срок, оптимален либо НДФЛ, либо статус самозанятого.

Пошаговая инструкция по сдаче 3-НДФЛ (вариант «обычный физлицо»)

1. Подготовьте документы
   • договор найма (или аренды) с приложениями;
   • правоустанавливающие документы на квартиру (ЕГРН/выписка, свидетельство);
   • реквизиты договора (сумма аренды, сроки, акты приёма-передачи).
2. Зарегистрируйтесь в «Личном кабинете налогоплательщика» на lkfl2.nalog.ru или через Госуслуги.
3. Выберите программу «Декларация» (официальная от ФНС). Она сама рассчитает налог, учитывая возможный имущественный вычет по ст. 221 НК РФ в размере 1 000 000 ₽ в год.
4. Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчётным. Например, за доходы 2025 г., до 30 апреля 2026 г.
5. Оплатите налог не позднее 15 июля 2026 г. Реквизиты и сумму система выдаст автоматически.

Пример расчёта

Вы сдавали квартиру в 2025 году по 35 000 ₽ в месяц и получили 420 000 ₽ за 12 месяцев.

• НДФЛ = 420 000 × 13 % = 54 600 ₽.
• Применив имущественный вычет 1 млн ₽, налог будет 0 ₽ (доход меньше лимита). Вычет можно использовать один раз в год, поэтому при других доходах (например, от продажи машины) лимит общий.

Если квартира сдаётся посуточно

Для краткосрочной аренды есть два варианта:

1. Самозанятый — 4 % от выручки, никакой декларации. Подойдёт, если вы сдаёте напрямую туристам через платформы.
2. ИП на ПСН, если хотите «оформить» квартиру как гостиницу и не ограничиваться лимитом самозанятого.

Можно ли «заложить» налог в арендную плату

Да. В договоре можно прописать: «Арендная плата составляет _____ рублей, из которых 13 % (НДФЛ) уплачивает арендодатель самостоятельно». Тогда наниматель не участвует в налоговых расчётах и не обязан удерживать НДФЛ. Важно, чтобы сумма в договоре была «чистой» для арендатора, иначе споры могут привести к признанию договора незаключённым.

Что будет, если не платить

• Штраф 20 % от суммы налога (ст. 122 НК РФ).
• Пени 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.
• Административка по ст. 14.5 КоАП (для граждан до 2 000 ₽).
• Уголовная ответственность при сумме неуплаты свыше 2,7 млн ₽ (ст. 198 УК РФ).

Чек-лист «Я сдал квартиру легально»

1. ✅ Договор аренды подписан и зарегистрирован в Росреестре (при сроке ≥ 1 года).
2. ✅ Выбран способ налогообложения (НДФЛ/НПД/УСН/ПСН).
3. ✅ До 30 апреля подана 3-НДФЛ (если НДФЛ).
4. ✅ Налог оплачен до 15 июля.
5. ✅ Сохранены все договоры и чеки/выписки по доходам.

Следуя этим простым шагам, вы не только избежите штрафов, но и сможете спокойно спать, зная, что налоговая не вычислит «скрытые» доходы через перечисления на карту или кэш.

Если остались вопросы, обращайтесь в любую ИФНС или квалифицированного бухгалтера — сейчас можно записаться онлайн и получить консультацию за 15 минут.