Вопросы налогообложения при передаче нежилого помещения в безвозмездное пользование (договор ссуды) часто вызывают споры как у налоговых органов, так и у практикующих юристов. Ниже рассмотрены основные риски, правовые позиции и практические рекомендации, которые помогут избежать неприятных сюрпризов при оформлении такой сделки между физическим лицом (ссудодателем) и индивидуальным предпринимателем (ИП‑ссудополучателем).
Правовая природа договора безвозмездного пользования
Согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ):
- Договор безвозмездного пользования (договор ссуды) – это договор, по которому одна сторона (ссудодатель) передаёт вещи в временное пользование другой стороне (ссудополучателю) без получения платы (гл. 36 ГК РФ).
- Ссуда отличается от дарения тем, что право собственности на имущество остаётся у ссудодателя.
- Ссудодатель может быть как физическим, так и юридическим лицом; ИП, как юридическое лицо, имеет право заключать такие договоры.
Таким образом, договор безвозмездного пользования нежилым помещением полностью легален, однако его налоговое отражение зависит от того, как налоговые органы классифицируют получаемый ИП доход.
Налоговый режим ИП и его влияние на риски
ИП может применять один из трёх основных налоговых режимов:
- Общая система налогообложения (ОСНО);
- Упрощённая система налогообложения (УСН) с объектом «доходы»;
- Упрощённая система налогообложения (УСН) с объектом «доходы минус расходы»;
- Патентная система налогообложения (ПСН) – для определённых видов деятельности.
Каждый из режимов имеет свои особенности в отношении доходов, получаемых в виде безвозмездного пользования.
ИП на ОСНО
Для ИП, использующего ОСНО, доход от безвозмездного пользования рассматривается как внереализационный доход (п. 8 ст. 250 НК РФ). Он подлежит включению в налоговую базу по налогу на прибыль (если ИП – юридическое лицо) или в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) для ИП‑физика.
ИП на УСН «доходы»
В этом случае любой полученный доход, включая внереализационный, включается в налоговую базу УСН «доходы». Налоговая ставка – 6 % (по региону может быть иная). При этом расходы, связанные с обслуживанием помещения (коммунальные платежи, ремонт), учитываться не могут, так как УСН «доходы» не предусматривает вычет расходов.
ИП на УСН «доходы минус расходы»
Здесь доход от безвозмездного пользования включается в доход, а расходы на содержание помещения (коммунальные услуги, амортизация) могут быть учтены в составе расходов (п. 16, 16.1 ст. 270 НК РФ). Однако важно, чтобы расходы были документально подтверждены и экономически обоснованы.
ИП на ПСН
Если ИП применяет патентную систему без совмещения с другими режимами, то доход в виде безвозмездного пользования не подпадает под ПСН (п. 2, пп. 1 п. 10 ст. 346.43 НК РФ). В результате налоговый орган может доначислить НДФЛ в размере 13 % (для резидентов) от условной рыночной стоимости аренды.
Основные налоговые риски
Риск признания безвозмездного пользования внереализационным доходом
Налоговый орган может трактовать факт предоставления помещения без оплаты как получение внереализационного дохода, который подлежит налогообложению по ставке 13 % (НДФЛ) или 20 % (Налог на прибыль) в зависимости от статуса ИП.
Риск доначисления НДС
Согласно п. п. 16, 16.1 ст. 270 НК РФ, начисленный НДС и амортизация по переданному в безвозмездное пользование имуществу не могут учитываться в расходах ИП. При проверке налоговый орган может отклонить их в качестве расходов, что увеличит налоговую базу.
Риск признания «арендных каникул»
Если между датой фактического доступа к помещению и датой начала уплаты арендных платежей проходит несколько месяцев, налоговая инспекция может трактовать такой период как бесплатную аренду и потребовать уплаты налога на прибыль за «бесплатный» период, а также возможный возврат НДС.
Риск недокументированных расходов
Отсутствие актов приема‑передачи, договоров с поставщиками коммунальных услуг и подтверждающих накладных может привести к тому, что расходы на содержание помещения будут отклонены в качестве налоговых вычетов.
Риск переквалификации операции в дарение
Если договор не содержит чётких условий возврата имущества и срок пользования, налоговая инспекция может квалифицировать его как дарение. В таком случае у ссудодателя (физического лица) возникает обязательство уплатить НДФЛ с рыночной стоимости переданного имущества.
Как минимизировать налоговые риски?
- Тщательно оформить договор. В договоре необходимо указать:
- конкретный объект (адрес, площадь, описание помещения);
- срок безвозмездного пользования;
- условия возврата имущества;
- обязанность ссудополучателя компенсировать расходы на содержание (коммунальные услуги, ремонт) и порядок их документального подтверждения;
- приложить акт приема‑передачи, подтверждающий фактическую передачу помещения.
- Определить рыночную стоимость аренды. Даже при безвозмездном пользовании рекомендуется фиксировать в договоре «условную» арендную плату, равную рыночной стоимости. Это позволит:
- оказать, что ИП получает внереализационный доход, а не скрытую прибыль;
- использовать эту сумму в качестве базы для расчёта потенциального налога, если налоговый орган потребует её признание.
- Документировать расходы. Все затраты на коммунальные услуги, ремонт, страхование и амортизацию должны быть подтверждены:
- актами выполненных работ;
- квитанциями, счетами‑фактурами от поставщиков;
- регистрационными журналами учёта расходов;
- Выбор налогового режима. Наиболее безопасным для ИП, получающего безвозмездное пользование, считается УСН «доходы‑минус‑расходы» при условии надёжного документального подтверждения расходов. Если ИП использует ПСН – следует оценить возможность перехода на ОСНО или УСН, чтобы избежать доначисления НДФЛ.
- Уведомление налогового органа. При заключении договора рекомендуется подать в налоговую инспекцию уведомление о получении внереализационного дохода (п. 1 ст. 250 НК РФ). Это уменьшит риск «неожиданных» проверок.
- Консультация с налоговым экспертом. При сложных ситуациях (например, совмещение нескольких режимов налогообложения) целесообразно получить письменное заключение от налогового консультанта.
Пример расчёта налоговых обязательств
Рассмотрим гипотетический пример:
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Площадь помещения | 100 м² |
| Рыночная арендная ставка | 1 500 ₽/м²/мес |
| Условная арендная плата (годовая) | 1 500 ₽ × 100 м² × 12 мес = 1 800 000 ₽ |
| Налоговая ставка (УСН «доходы‑минус‑расходы») | 6 % |
| Документированные расходы (коммунальные, ремонт) | 300 000 ₽ |
| Налоговая база | 1 800 000 ₽ – 300 000 ₽ = 1 500 000 ₽ |
| Налог к уплате | 1 500 000 ₽ × 6 % = 90 000 ₽ |
Если ИП выберет ОСНО, то налоговая база будет иной (налог на прибыль 20 % от 1 800 000 ₽ = 360 000 ₽) и к ней могут быть добавлены НДС‑корректировки.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Может ли ИП, получивший помещение в безвозмездное пользование, сдавать его в аренду третьим лицам?
Да. По договору ссуды ИП‑ссудополучатель может использовать помещение по своему усмотрению, в т.ч. сдавать в субаренду, если это не противоречит условиям договора. Доход от субаренды подлежит налогообложению как обычный арендный доход.
Нужно ли платить НДФЛ с физическому лицу‑ссудодателю?
Если ссудодатель – физическое лицо, то получение им безвозмездного пользования имуществом не является облагаемым доходом (п. 2 ст. 231 НК РФ). НДФЛ возникает только у ссудополучателя, если он получает внереализационный доход.
Как оформить амортизацию помещения, полученного в безвозмездное пользование?
Согласно п. 16, 16.1 ст. 270 НК РФ, амортизация может учитываться в расходах ИП только при условии, что помещение учтено в составе основных средств и расходы документально подтверждены. При безвозмездном пользовании часть амортизации может быть признана в расходах, но только в том объёме, который соответствует фактическому использованию имущества.
Что делать, если налоговая инспекция потребовала доначислить НДФЛ за бесплатное пользование?
Необходимо:
- Подготовить расчёт условной рыночной стоимости аренды;
- Предоставить договор, акт приёма‑передачи и подтверждающие документы о расходах;
- Собрать экспертизу (например, оценку независимого эксперта) стоимости помещения;
- Подать в налоговый орган обоснованную позицию в рамках процедуры «пояснительной записки».
При отсутствии согласия – можно оспорить требование в суде.
Договор безвозмездного пользования нежилым помещением между физическим лицом и ИП – это законная форма передачи имущества, однако налоговое её отражение требует внимательного подхода:
- Определите, к какому налоговому режиму относится ИП, и проверьте, покрывает ли он доходы от безвозмездного пользования;
- Тщательно оформите договор и сопроводительные акты, фиксируя рыночную стоимость аренды;
- Документируйте все расходы, связанные с содержанием помещения, чтобы они могли учитываться в налоговой базе;
- При необходимости проконсультируйтесь с налоговым экспертом, особенно если планируется совмещение нескольких налоговых режимов.
Соблюдение этих рекомендаций позволит минимизировать налоговые риски, избежать доначислений и сохранить чистоту финансовой отчётности.
Контактная информация экспертов:
117292, Москва, ул. Кожижановского, 6 (центральный офис)
Тел.: +7 (495) -56‑82‑83, +7 (495) -87‑92‑92
E‑mail: info@consultant.ru
Дата публикации: 19 апреля 2026 г.