Договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом (или договор ссуды) — это разновидность гражданско-правового договора, по которому одна сторона (ссудодатель) передаёт другой стороне (ссудополучателю) недвижимое имущество во временное владение и пользование безвозмездно.
С 19 апреля 2026 года нормы регулируются главой 37 Гражданского Кодекса РФ. Ниже — подробное руководство по составлению, заключению и прекращению такого договора между двумя физическими лицами.

Понятие и правовая природа

• Безвозмездность — ключевое отличие: ссудополучатель не платит арендной платы.
• Недвижимое имущество, жилые и нежилые помещения, земельные участки, гаражи.
• Реальный договор — считается заключённым только после передачи объекта по акту приёма-передачи.

По сути, ссудодатель предоставляет право пользоваться своей недвижимостью из альтруистических, дружеских или иных нематериальных побуждений.

Отличие от похожих договоров

Основные условия договора

3.1 Существенные условия (ст. 689, 690 ГК РФ)

• Предмет: кадастровый номер, адрес, площадь, назначение.
• Срок: может быть определён или без указания срока (тогда любой участник вправе расторгнуть договор, предупредив за 30 дней);
• Цель использования: строго бытовое проживание, ведение хозяйства, хранение имущества — без извлечения прибыли.

3.2 Дополнительные условия

1. Обязанность ссудополучателя по содержанию имущества.
2. Запрет без согласия ссудодателя на проведение капитального ремонта и перепланировки.
3. Ответственность за ущерб и порчу.
4. Право ссудодателя на проверку состояния объекта.

Форма и регистрация

4.1 Письменный договор

Для недвижимости договор обязательно нотариально удостоверяется (ст. 163.1 ГК РФ) и подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Этапы:

1. Подготовка проекта договора (DOCX/PDF).
2. Нотариальное удостоверение у любого нотариуса.
3. Подача заявления в МФЦ/Росреестр (3 рабочих дня по электронке; 7 дней при личном визите).
4. Получение выписки ЕГРН с пометкой о договоре безвозмездного пользования.

4.2 Минимальный комплект документов

• Паспорта сторон.
• Свидетельство о праве собственности / ЕГРН.
• Кадастровый паспорт (план БТИ).
• Согласие супруга/супруги ссудодателя (нотариально).
• Акт приёма-передачи (подписывается в день регистрации).

Образец структуры договора

Ниже приведён каркас, который можно использовать в онлайн-конструкторах (Договор.ру, Гарант, Консультант+) или скачать в формате DOCX/PDF.

Преамбула
Предмет договора (описание недвижимости)
Права и обязанности сторон
 3.1 Ссудодатель
 3.2 Ссудополучатель
Срок действия и порядок расторжения
Ответственность сторон
Форс-мажор
Заключительные положения
Реквизиты и подписи

Практические советы

6.1 Перед заключением

• Проверьте обременения: залог, арест, рента.
• Сфотографируйте состояние объекта и приложите фото к акту приёма-передачи.
• Страховка: рекомендуется оформить добровольное страхование от рисков повреждения.

6.2 Во время пользования

1. Фиксировать коммунальные платежи: по умолчанию платит ссудополучатель, если иное не оговорено.
2. Не сдавать помещение третьим лицам без письменного разрешения ссудодателя.
3. Информировать о протечках, авариях и прочих дефектах в течение 24 часов.

6.3 Прекращение договора

• Автоматически — по истечении срока.
• Досрочно по инициативе любой стороны при нарушении условий (письменное уведомление за 30 дней).
• Смерть ссудополучателя, договор прекращается в течение 3 месяцев со дня открытия наследства.

Налоговые последствия

На г.:

• Доход от безвозмездной ссуды для ссудодателя не возникает, если объект используется лично ссудополучателем (Письмо Минфина № 03-04-05/49323-2025).
• Имущественный налог продолжает платить собственник.
• Налог на прибыль/НДФЛ, не облагается при условии, что договор не связан с предпринимательской деятельностью.

Частые ошибки и риски

Как быстро составить договор онлайн

1. Перейдите на сайт-конструктор Договор.ру или аналогичный.
2. Выберите раздел «Безвозмездное пользование недвижимостью».
3. Заполните анкету (адрес, ФИО сторон, срок, цель).
4. Скачайте готовый DOCX/PDF и запишитесь к нотариусу онлайн.

Договор безвозмездного пользования недвижимостью между физлицами — удобный инструмент, позволяющий, например, предоставить родственнику квартиру на время учёбы или дать другу пожить в загородном доме без арендных платежей. Но без соблюдения формы нотариус + Росреестр он не имеет юридической силы. Тщательно пропишите условия, проверьте документы и сохраняйте переписку — тогда ваше доброе дело не превратится в головную боль.

Дата актуальности: .