Весной 2026 года в России полноценно заработал сервис «Госуслуги-Жильё», который позволяет сдавать и снимать квартиры полностью в цифровом виде: договор формируется автоматически, подписывается квалифицированной электронной подписью (КЭП) и сразу регистрируется в ЕГРН. Однако большинство граждан всё ещё заключают сделки «в бумаге», особенно если речь идёт о частном доме или долгосрочной аренде от частного собственника. Ниже – актуальный образец договора аренды жилья 2026 с пояснениями и примером заполнения.

Основные изменения в законодательстве (2026)

• ФЗ-127 от ввёл обязательное электронное уведомление ФНС о договорах аренды, заключённых на срок от 6 месяцев. Для этого используется форма 2-НДФЛ-Аренда через сервис «Госуслуги-ФНС».
• Максимальный срок договора без перерегистрации увеличен до 11 лет (раньше – 5).
• Депозит (залог) теперь не может превышать трёхмесячную плату, если квартира сдаётся физлицом. Для юрлиц лимит остался прежним – 6 месяцев.
• Штраф за несдачу данных в ФНС – 5 000 ₽ для физлиц, 50 000 ₽ для ИП и организаций.

Когда применять «Госуслуги-Жильё», а когда – бумажный договор

Используйте цифровой сервис, если:

1. Сдаёте квартиру в собственности > 3 лет и у вас есть КЭП (подтверждённая через Госуслуги).
2. Не нужно нотариально заверять сделку (например, квартира не в долевой собственности).
3. Срок аренды – от 12 месяцев.

Используйте бумажный (или PDF) договор, если:

• Квартира находится в ипотеке и требуется письменное согласие банка.
• Арендатор – иностранец без российского СНИЛС.
• Нужно указать специфические условия (например, размещение животных, ремонт за счёт арендодателя и др.).

Заполненный образец договора аренды квартиры (2026)

Титульная часть

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № 24-04/26
г. Москва «19» апреля 2026 г.

Стороны договора

Арендодатель: Иванова Мария Сергеевна, паспорт 45 04 567890, выдан УВД г. Москвы , зарегистрирована: 119146, г. Москва, ул. Ломоносовский пр-т, д. 27, кв. 24, тел. +7 -99 123-45-67, эл. почта: m.ivanova@mail.ru.

Арендатор: Петров Алексей Викторович, паспорт 77 16 987654, выдан УВД г; Балашиха , зарегистрирован: 143900, Московская обл., г. Балашиха, ул. Советская, д. 10, кв. 45, тел. +7 -15 555-55-55, эл. почта: petrov;av@yandex.ru.

Предмет договора

Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование квартиру № 24, расположенную по адресу: 119146, г. Москва, ул. Ломоносовский пр-т, д. 27, кв. 24, общей площадью 42,5 м², жилой – 28,0 м², состоящую из 2 комнат, с мебелью и техникой согласно Приложению № 1.

Срок аренды

11 месяцев: с «01» мая 2026 г. по «30» марта 2027 г. Досрочное расторжение – по соглашению сторон или в одностороннем порядке с уведомлением за 30 календарных дней.

Плата и порядок расчётов

• Ежемесячная арендная плата – 85 000 (восемьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек.
• Оплата производится арендатором до 25-го числа текущего месяца на расчётный счёт Ивановой М.С.: Счёт 40###-###-####2345678 в ПАО «Сбербанк», БИК 044525225, к/с 30101###-###-####0225.
• Услуги ЖКХ оплачивает арендодатель, кроме сверхнормативного потребления (электричество > 300 кВт/мес, вода > 6 м³).
• Залог (депозит) – 170 000 рублей (2 месяца) вносится при подписании договора и возвращается в течение 7 календарных дней после выезда при отсутствии задолженностей и повреждений.

Права и обязанности сторон

Арендодатель:

1. Обязуется не вступать в договор с третьими лицами на тот же срок.
2. Осуществляет капремонт (потолки, сантехника, электрика).
3. Даёт согласие на прописку арендатора на срок действия договора (без права собственности).

Арендатор:

1. Использует квартиру только для проживания, не субарендует без письменного разрешения.
2. Не вносит конструктивные изменения (перепланировки).
3. Курить в квартире запрещено, разрешено проживание с одной кошкой (указать кличку: Барсик).

Акт приёма-передачи

Квартира передана 01 мая 2026 г. в 11:00. Составлен приёмо-сдаточный акт (Приложение № 2). Подписи:

• Арендодатель: _________ /Иванова М.С./
• Арендатор: _________ /Петров А.В./

Подписи сторон

Как заверить договор в 2026 году

Госнотариус больше не требует личного присутствия – можно подать документы онлайн через портал нотариата.рф, если нужно:

• Долевое владение квартирой (супруги-совладельцы).
• Аренда с правом выкупа (лизинг жилья).

Для бумажного варианта достаточно простой подписи обеих сторон и двух свидетелей (по желанию).

Чек-лист перед подписанием

1. Проверьте ЕГРН-выписку – чтобы квартира была без обременений.
2. Сфотографируйте счётчики (вода, электричество, газ) и прикрепите фото в акт приёма-передачи.
3. Убедитесь, что договор зарегистрирован в ФНС в течение 3 дней.
4. Если сдаёте через «Госуслуги-Жильё», не забудьте QR-код на двери – он формируется автоматически и заменяет акт приёма-передачи;

Где скачать шаблон в форматах Word и PDF

• Word-шаблон 2026
• PDF-шаблон 2026
• Также доступны шаблоны в Telegram-боте @goszhilyabot (команда /arenda).

Важно: при любых спорах сохраняйте переписку в мессенджерах и чеки об оплате – с 2026 года они имеют юридическую силу в мировом суде (ФЗ-499 от ).