Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Аренда нежилого помещения – один из самых популярных способов организации бизнеса. Часто арендодатели и арендаторы договариваются о арендных каникулах – периодах, когда арендатор освобождает помещение от уплаты арендной платы. В статье мы разберём, какие юридические нюансы следует учитывать, какие пункты обязательно должны быть включены в договор, и представим готовый образец договора с каникулярным режимом.

Что такое арендные каникулы?

Арендные каникулы (англ. rent holidays) – это согласованный сторонами период, в течение которого арендатор не обязан платить арендную плату. Такие условия часто применяются:

при открытии нового бизнеса, когда требуется время на обустройство и запуск;
в случае проведения капитального ремонта помещения арендодателем;
при длительных простоях, вызванных форс-мажорными обстоятельствами.

Важно: каникулы – это не освобождение от обязательств полностью, а лишь временное освобождение от уплаты аренды. Все остальные обязанности (содержание помещения, оплата коммунальных услуг, страховых взносов и т.д.) остаются в силе, если иное не указано в договоре.

Правовая база

Основные нормативные акты, регулирующие аренду нежилых помещений в России:

Гражданский кодекс РФ (части первая и вторая) – статьи 606‑625 о договоре аренды.
Федеральный закон № 129‑ФЗ «Об аренде недвижимости» (введён в действие в 2024 г.) – уточняет порядок заключения и прекращения договоров аренды, в т.ч. с каникулярными условиями.
Налоговый кодекс РФ – положения о налогообложении арендных платежей.
Локальные нормативные акты (правила внутреннего распорядка ТСЖ, уставы коммерческих объектов) – могут ограничивать возможность предоставления каникулярных периодов.

Для того чтобы каникулы были юридически действительны, их необходимо чётко прописать в договоре: указать срок, причины, порядок расчёта и последствия просрочки.

Ключевые разделы договора с арендными каникулярами

Предмет договора

Точное описание нежилого помещения (адрес, площадь, тип помещения, кадастровый номер).

Срок аренды

Указывается общий срок аренды и отдельный срок каникулярного периода. Пример:

Срок аренды: 5 (пять) лет, с по .
Каникулы: 3 (три) месяца, с по .

Арендная плата

Указываются базовая арендная плата, порядок её изменения (индексация) и условия её неуплаты в период каникулярного режима.

Условия арендных каникул

Продолжительность – конкретный период.
Основание – например, «для проведения капитального ремонта арендодателем» или «для обустройства помещения арендатором».
Обязанности арендатора – поддержание чистоты, выплата коммунальных услуг, страхование.
Ответственность – штрафы за досрочное завершение каникулярного периода, если арендатор начинает платить аренду раньше срока без согласия арендодателя.

Платежи за коммунальные услуги и прочие расходы

Отдельно прописывается, кто и в какой форме несёт расходы за электроэнергию, воду, отопление, охрану и т.д. в период каникул.

Права и обязанности сторон

Сюда входят права арендодателя (проверка состояния помещения, доступ к инженерным сетям) и арендатора (использование помещения по назначению, внесение изменений только с согласия арендодателя).

Ответственность за нарушение условий

Штрафы, пени, право расторжения договора в одностороннем порядке.

Порядок расторжения договора

Условия досрочного расторжения, в т.ч. в случае невыполнения обязательств по каникулярному режиму.

Прочие условия

Согласование субаренды, порядок передачи прав/обязанностей, разрешение споров (арбитражный суд, третейский суд).

Как правильно оформить арендные каникулы?

Для того чтобы каникулы имели юридическую силу, рекомендуется выполнить следующие шаги:

Согласовать условия в письменной форме – устные договорённости не считаются действительными.
Внести отдельный пункт в основной договор (см. раздел 3.4) либо оформить отдельное приложение к договору.
Указать конкретные даты начала и окончания каникулярного периода.
Зафиксировать причину предоставления каникулярного режима – это может быть полезно при разрешении споров.
Определить, какие расходы остаются за арендатором (коммунальные услуги, страховые взносы).
Установить порядок уведомления – например, арендодатель обязан уведомить арендатора о начале каникулярного периода за 10 дней.
Подписать обеими сторонами – без подписи договор считается недействительным.

Образец договора аренды нежилого помещения с арендными каникулярами

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ С АРЕНДНЫМИ КАНИКУЛАМИ

г. Москва «__» __________ 2026 г.

СТОРОНЫ ДОГОВОРА
Арендодатель: ООО «Пример», в лице Генерального директора Иванова И.И., действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Арендодатель».
Арендатор: ИП Петров П.П., именуемый в дальнейшем «Арендатор».

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 10, помещение № 5, общей площадью 120 м² (далее – «Помещение»).

СРОК АРЕНДЫ И КАНИКУЛЫ
Срок аренды составляет 5 (пять) лет, с «01» июля 2026 г; по «30» июня 2031 г.
Арендатору предоставляются арендные каникулы сроком 3 (три) месяца, с «01» июля 2026 г. по «30» сентября 2026 г. (далее – «Каникулы»).

АРЕНДНАЯ ПЛАТА
Размер базовой арендной платы составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей в месяц.
В период Каникул арендная плата не взимается.
С г. арендная плата подлежит индексации ежегодно на основании индекса потребительских цен (ИПЦ) за предшествующий год.

ОПЛАТА КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ И ДРУГИХ РАСХОДОВ
Арендатор обязуется оплачивать коммунальные услуги (электроснабжение, водоснабжение, отопление, вывоз мусора) в полном объёме и в сроки, установленные поставщиками.
В период Каникул Арендатор также оплачивает указанные услуги.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Арендодатель обязуется:

Предоставить Помещение в состоянии, пригодном для использования по назначению;
Проводить капитальный ремонт, не влияющий на нормальное пользование Помещением арендатором;
Не вмешиваться в внутреннюю деятельность Арендатора без его согласия.

Арендатор обязуется:

Использовать Помещение только для коммерческих целей, указанных в пункте 2.1;
Содержать Помещение в чистоте и порядке;
Не производить перепланировку без письменного согласия Арендодателя;
В период Каникул поддерживать техническое состояние Помещения и своевременно платить за коммунальные услуги.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За просрочку оплаты арендной платы (кроме периода Каникул) Арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
В случае нарушения условий Каникул (например, отказ от оплаты коммунальных услуг) Арендодатель вправе потребовать досрочное возобновление арендных платежей.
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
Договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон.
Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае систематических нарушений условий аренды Арендатором, с предварительным уведомлением за 30 дней.

РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
Все споры, возникающие в связи с исполнением настоящего договора, решаются в арбитражном суде г. Москвы.

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
Договор составлен в двух экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу.
Изменения и дополнения к договору действительны только в письменной форме, подписанные обеими сторонами.

Подписи сторон:

_________________________ _________________________(Арендодатель) (Арендатор)

М.П. М.П.

Практические рекомендации

Тщательно проверяйте финансовую устойчивость арендатора – каникулы могут увеличить финансовый риск.
Указывайте в договоре порядок переоформления каникулярного периода (например, продление при согласии обеих сторон).
Не забывайте про страхование – в большинстве случаев арендатор обязан оформить страхование ответственности.
Контролируйте состояние помещения – даже в период каникул арендодатель имеет право проводить инспекции.
Согласуйте порядок индексации арендной платы – это поможет избежать конфликтов в будущем.

Арендные каникулы – полезный инструмент, позволяющий гибко регулировать финансовые потоки обеих сторон и способствующий успешному запуску бизнеса. Однако их использование требует чёткого юридического оформления. Следуя рекомендациям, изложенным в этой статье, и используя представленный образец договора, вы сможете защитить свои интересы и построить взаимовыгодные арендные отношения.

Помните: любой договор – это индивидуальный документ. При составлении рекомендуется проконсультироваться с юристом, чтобы учесть все особенности вашего конкретного случая.