Актуально на 19 апреля 2026 г.
Аренда жилого помещения‚ в которой арендодатель — гражданин‚ а арендатор — компания‚ регулируется одновременно ГК РФ и рядом специальных норм (Налоговый кодекс‚ законы № 218-ФЗ‚ 255-ФЗ и др.). В статье разберёмся‚ как правильно заключить такой договор в 2025-2026 гг.‚ какие документы понадобятся‚ какие налоги уплачивают стороны‚ а также приведём готовый образец договора и актов.
В чём отличие договора аренды от договора найма?
С 2023 г. внесены изменения: если квартира сдаётся только для проживания работников компании и членов их семей‚ то:
- формально возможен договор найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ);
- если в договоре есть элементы‚ характерные для аренды (например‚ право субаренды‚ использование помещения под офис)‚ то применяется договор аренды (гл. 34 ГК РФ).
Судебная практика 2024-2025 гг. показывает: чётко обозначьте цель использования жилья во избежание споров.
Обязательные реквизиты договора
Шапка договора
ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № 15-2025/ЖК г. Москва 15 мая 2025 г.
Стороны
- Арендодатель: Иванов Сергей Петрович‚ паспорт 45 02 654321‚ выдан ОВД «Тёплый Стан» ‚ прож.: 117342‚ Москва‚ ул. Академика Волгина‚ д. 12‚ кв. 45.
- Арендатор: ООО «Сигма-Консалт»‚ ИНН 7736123456‚ ОГРН 1157746123456‚ юр. адрес: 123112‚ Москва‚ Пресненская наб.‚ д. 8‚ офис 1201‚ в лице директора Сидорова А.А.‚ действующего на основании Устава.
Предмет договора
- Объект: квартира 3-комнатная‚ общей площадью 75‚4 м²‚ расположенная по адресу: 117342‚ г. Москва‚ ул. Академика Волгина‚ д. 12‚ кв. 45.
- Целевое использование: проживание не более 6 сотрудников ООО «Сигма-Консалт» и членов их семей. Иное использование (офис‚ склад‚ коворкинг) запрещено.
Срок
С 01 июня 2025 г. по 31 мая 2026 г. (11 месяцев) с автоматической пролонгацией на 1 год‚ если ни одна из сторон не заявит о расторжении не позднее чем за 30 календарных дней до окончания срока.
Размер и порядок оплаты
- Ежемесячная арендная плата: 95 000 руб. 00 коп. (включая КУ).
- Порядок: авансом не позднее 5-го числа месяца‚ на р/счёт Иванова С.П. в АО «Альфа-Банк» 40###-###-####1234567.
- Обеспечительный платёж (залог): 95 000 руб. перечисляется за 3 дня до подписания акта приёма-передачи и возвращается в течение 5 рабочих дней после возврата квартиры без долгов.
Коммунальные платежи
Если в квитанциях сумма выше 9 500 руб./мес.‚ превышение оплачивает Арендатор дополнительно в течение 5 рабочих дней после получения копий платёжек.
Ответственность сторон
| Вид нарушения | Неустойка |
|---|---|
| Просрочка арендной платы | 0‚1 % за каждый день просрочки |
| Самовольный ремонт без согласия Арендодателя | Штраф 30 000 руб. + убытки |
| Использование не по целевому назначению | Одностороннее расторжение + штраф 100 000 руб. |
Налоговые обязательства
НДФЛ и взносы
- Арендодатель (физлицо) самостоятельно подаёт декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплачивает 13 % от доходов-резидентов или 30 % — нерезидентов.
- Организация-арендатор не является налоговым агентом по доходам от аренды (письмо Минфина от № 03-04-05/66485).
- Если арендодатель — ИП на патенте‚ доход от сдачи жилья облагается по патентной системе (п. 2 ст. 346.43 НК РФ).
Налог на имущество
Остаётся на собственнике (физлице)‚ если иное не оговорено в договоре.
Приложения к договору
- Приложение 1 — Акт приёма-передачи квартиры (скачать).
- Приложение 2 — Опись имущества (мебель‚ бытовая техника).
- Приложение 3 — Список проживающих с указением ФИО‚ паспортных данных‚ дат рождения.
- Приложение 4 — Согласие собственника супруга/супруги (если квартира в браке и оформлена как совместная собственность).
Алгоритм заключения договора шаг за шагом
- Проверка объекта: выписка из ЕГРН (до 3 дней‚ 300 руб.)‚ справка об отсутствии долгов по ЖКХ‚ техпаспорт БТИ.
- Согласование условий: срок‚ цена‚ количество жильцов;
- Формирование пакета документов:
- копия паспортов сторон + доверенность представителя юрлица;
- устав‚ приказ о назначении директора;
- карточка предприятия (ИНН‚ ОГРН‚ КПП);
- Подписание договора: обязательно удостоверить подписи у нотариуса‚ если срок > 1 года (ст. 163.1 ГК РФ).
- Регистрация в Росреестре — только если срок ≥ 1 год (ст. 609 ГК РФ).
- Передача ключей и акт подписываються одновременно.
Расторжение и споры
- Одностороннее расторжение возможно по письменному уведомлению за 30 дней при неустранении существенного нарушения.
- Споры подсудны мировому судье при цене иска до 50 000 руб.‚ в остальном, районному суду по месту нахождения квартиры.
Скачать образцы документов
📄 Договор аренды жилого помещения (DOCX‚ 35 КБ)
📄 Акт приёма-передачи (DOCX‚ 22 КБ)
📊 Опись имущества (XLSX‚ 18 КБ)
Договор аренды квартиры между гражданином и компанией требует внимательного отношения к налогам‚ целевому использованию и форме документов. Используйте предложенный шаблон и алгоритм действий‚ чтобы избежать штрафов и судебных разбирательств. При сомнениях проконсультируйтесь с юристом или бухгалтером.