Аренда жилой недвижимости между физическими лицами – достаточно распространённая практика в России. Часто возникает вопрос: «Если срок аренды меньше года (например, 11 месяцев), обязаны ли арендодатель и арендатор платить налог?» В этой статье мы разберём юридическую основу, виды налогов, способы расчёта и порядок уплаты налога на доходы от аренды жилой квартиры.
Содержание
- Законодательная база
- Кто обязан платить налог?
- Налоговые ставки и особенности
- Налоговые льготы и вычеты
- Пример расчёта налога
- Как подать декларацию и уплатить налог
- Типичные ошибки и как их избежать
Законодательная база
Налоговые обязательства по доходам от аренды регулируются следующими нормативными актами:
- Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) – главы 23 и 25 (подоходный налог физических лиц).
- Постановление Правительства РФ от № 1715 «Об упрощённом порядке исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц, получаемых от сдачи в аренду жилого помещения».
- Федеральный закон от № 149‑ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» (в части обязательного предоставления сведений в налоговые органы).
Срок договора (12 мес. или менее) не освобождает арендатора и арендодателя от уплаты налога. Налог начисляется на факт получения дохода, а не на длительность договора.
Кто обязан платить налог?
Арендодатель (собственник квартиры) – получатель арендных платежей – является налогоплательщиком. Арендатор платит только арендную плату, но не налог.
Обязанность платить налог возникает в следующих случаях:
- Если арендодатель – физическое лицо‑резидент РФ.
- Если арендодатель – физическое лицо‑нерезидент (налог удерживается в размере 30 % от валовой суммы аренды, если иное не предусмотрено международным соглашением).
- Если арендодатель не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и получает доход от сдачи в аренду как «прочие доходы».
Налоговые ставки и особенности
Стандартный порядок (13 % / 15 %)
Для резидентов РФ ставка составляет 13 % от налогооблагаемой базы (доход минус документально подтверждённые расходы); Для нерезидентов – 30 % от валовой суммы, если иное не предусмотрено.
Упрощённый порядок – 6 % от валовой суммы
Если арендодатель сдаёт квартиру юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, а сам не является ИП и не имеет другого налогооблагаемого дохода, он может применить упрощённый режим – 6 % от полученной арендной платы без вычета расходов.
Налог на доходы от сдачи в аренду без регистрации ИП (по‑умолчанию)
Если арендодатель не использует упрощённый режим, он обязан подавать декларацию 2‑НДФЛ и уплачивать налог по ставке 13 % (для резидентов) от чистой прибыли (доход – расходы).
Вычет «1 млн рублей»
Если арендодатель получает только доход от сдачи жилой недвижимости и его суммарный доход за год не превышает 1 000 000 рублей, он может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. Налог будет рассчитан только с суммы, превышающей этот порог.
Налоговые льготы и вычеты
- Стандартный налоговый вычет 1 млн руб. – применяется, если арендодатель не имеет иных доходов и общий доход от аренды за год ≤ 1 млн руб.
- Документированные расходы. При обычном порядке можно уменьшить налоговую базу на подтверждённые расходы (коммунальные услуги, ремонт, страхование, услуги управляющей компании). При упрощённом 6 %‑м режиме расходы не учитываются.
- Ставка 6 %. Применяется автоматически, если арендодатель сдаёт квартиру юридическому лицу/ИП и не имеет других доходов, а также не зарегистрирован как ИП.
Пример расчёта налога
Сценарий 1. Обычный порядок (резидент, арендатор‑физическое лицо)
Арендная плата: 30 000 ₽/мес × 11 мес = 330 000 ₽.
Документированные расходы (коммунальные услуги, ремонт): 30 000 ₽.
Налогооблагаемая база = 330 000 ₽ – 30 000 ₽ = 300 000 ₽.
Налог = 300 000 ₽ × 13 % = 39 000 ₽.
Сценарий 2. Упрощённый порядок (резидент, арендатор‑ЮЛ)
Арендная плата: 30 000 ₽/мес × 11 мес = 330 000 ₽.
Налог = 330 000 ₽ × 6 % = 19 800 ₽. Расходы не учитываются.
Сценарий 3. Вычет 1 млн ₽ (единственный доход арендодателя)
Арендная плата за год = 900 000 ₽ (меньше 1 млн ₽).
Налоговая база = 900 000 ₽ – 1 000 000 ₽ = 0 ₽ → налог не уплачивается.
Как подать декларацию и уплатить налог
- Регистрация договора в налоговой. При заключении договора аренды рекомендуется подать в местный налоговый орган форму «Уведомление о заключении договора аренды жилого помещения» (по ФЗ‑152).
- Сбор документов. Сохраните копии договора, платёжных поручений, квитанций об оплате коммунальных услуг (если учитываете расходы).
- Декларация 2‑НДФЛ. Подаётся в электронном виде через Личный кабинет налогоплательщика до 30 апреля года, следующего за отчётным (например, за 2025 год – до 30 апреля 2026 г.)
- Оплата налога. После подачи декларации в личном кабинете будет сформировано платежное поручение. Срок уплаты – до 15 июля (если налог не был уплачен авансом) или в сроки, указанные в налоговом уведомлении.
- Авансовые платежи. Если ожидаемый налог превышает 15 000 ₽, арендодатель обязан вносить авансовые платежи в размере 1/12 от ожидаемого налога каждый месяц.
Типичные ошибки и как их избежать
- Неуплата налога из‑за «короткого» срока договора. Длина аренды (11 мес.) не освобождает от налога – налог начисляется на полученную арендную плату.
- Запутывание в ставках 13 % и 6 %. 6 % применяется лишь при сдаче юридическому лицу/ИП и при отсутствии других доходов. В остальных случаях – 13 % (резиденты) или 30 % (нерезиденты).
- Неучтённый доход. Все полученные арендные платежи (в т.ч. наличные) подлежат декларированию.
- Отсутствие подтверждающих документов. При обычном порядке без подтверждения расходов налоговая инспекция может отказать в их учёте.
- Пропуск срока подачи декларации. Штраф за просрочку – 5 % от суммы налога за каждый полный месяц просрочки, но не менее 1 000 ₽.
Итак, при аренде квартиры на 11 месяцев между физическими лицами налог – обязательный, но его уплата возлагается исключительно на арендодателя. Ставка зависит от характера договора и статуса арендатора:
- 13 % (резиденты) или 30 % (нерезиденты) – стандартный порядок;
- 6 % – упрощённый режим при сдаче юридическому лицу/ИП;
- Возможен налоговый вычет до 1 млн ₽, если это единственный доход от аренды.
Главные шаги – оформить договор, зарегистрировать его в налоговой, собрать подтверждающие документы, подать декларацию 2‑НДФЛ до 30 апреля и уплатить налог в установленные сроки.
При соблюдении этих правил вы избежите штрафов и сможете спокойно сдавать жилую площадь в аренду, получая законный доход.
Статья подготовлена на основе действующего Налогового кодекса РФ и разъяснений ФНС на 2026 год.