Сдача жилого помещения в аренду – один из самых распространённых способов получения дохода от недвижимости.
Особенно популярна форма договора, заключаемого на 11 месяцев с последующей пролонгацией.
В статье подробно рассмотрим, почему выбирают именно такой срок, какие пункты обязаны присутствовать в договоре,
как оформить продление и какие юридические нюансы следует учитывать.

Почему именно 11 месяцев?

• Отсутствие обязательной государственной регистрации. По действующему законодательству договоры
  аренды жилого помещения, заключённые на срок менее 12 месяцев, не подлежат обязательной регистрации в
  Росреестре. Это экономит время и средства арендодателя и арендатора.
• Гибкость. Краткосрочный срок позволяет быстро реагировать на изменения
  семейного положения, переезд, изменение финансового положения сторон.
• Возможность автоматической пролонгации. При правильном оформлении в договоре можно
  предусмотреть автоматическое продление на тех же условиях, что избавит обе стороны от необходимости
  каждый год заново заключать новый договор.

Правовая основа

Основными нормативными актами, регулирующими договор аренды жилого помещения между физическими лицами, являются:

1. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – части 2 и 3, главы 34–38.
2. Федеральный закон от № 189‑ФЗ «О жилищных отношениях».
3. Постановления Правительства РФ о порядке расчёта налога на доходы физических лиц (НДФЛ) от аренды жилой недвижимости.

Все пункты договора должны соответствовать этим актам, иначе они могут быть признаны недействительными.

Структура типового договора аренды (образец)

Ниже приведён шаблон договора аренды квартиры между физическими лицами на 11 месяцев с условием
пролонгации. Это лишь пример – перед подписанием рекомендуется проконсультироваться с юристом.

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № ___
г. ____________ "__" ___________ 2025 г.

Стороны договора
Арендодатель: Ф.И.О., паспорт: серия ___ № ________, выдан ________________, адрес регистрации __________.
Арендатор: Ф.И.О., паспорт: серия ___ № ________, выдан ________________, адрес регистрации __________.

Предмет договора
Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает в аренду жилое помещение, расположенное по адресу:
_______________________________, общей площадью ___ кв. м., состоящее из ___ комнат.

Срок аренды
Договор заключён на срок 11 (одиннадцать) месяцев, начиная с "__" ___________ 2025 г. по "__" ___________ 2026 г.
По истечении срока договора он автоматически пролонгируется на такой же срок, если ни одна из сторон
не заявит о желании расторгнуть договор за 30 (тридцать) календарных дней до окончания текущего срока.

Арендная плата и порядок оплаты
Размер арендной платы составляет _______ рублей в месяц.
Арендатор обязуется вносить плату ежемесячно, не позднее __ числа каждого месяца,
перечисляя её на расчётный счёт Арендодателя: ____________.

Права и обязанности сторон
Арендодатель обязуется:
 а) обеспечить Арендатора беспрепятственным пользованием помещения;
 б) поддерживать состояние помещения в соответствии с нормами жилищного законодательства.
Арендатор обязуется:
 а) соблюдать правила общежития, не передавать помещение в субаренду без согласия Арендодателя;
 б) своевременно уплачивать арендную плату;
 в) бережно относиться к имуществу, не совершать действий, ухудшающих состояние квартиры.

Прекращение договора
Договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон, а также в одностороннем порядке
по основаниям, предусмотренным ГК РФ (неуплата арендной платы более 2 месяцев, нарушение правил проживания и т.п.).

Прочие условия
Все изменения и дополнения к договору оформляются в виде дополнительных соглашений,
подписываемых обеими сторонами.
Споры, возникающие из настоящего договора, решаются в суде по месту нахождения недвижимости.

Подписи сторон
Арендодатель: _______________________ /Ф.И.О./
Арендатор: _______________________ /Ф.И.О./

Как оформить пролонгацию договора?

Если в договоре предусмотрена автоматическая пролонгация, достаточно просто не подавать уведомление о расторжении.
Однако рекомендуется оформить дополнительное соглашение о продлении, чтобы зафиксировать дату и условия продления:

• Дата подписания дополнительного соглашения – за 30 дней до окончания текущего срока.
• Указание нового срока (обычно снова 11 месяцев).
• Подтверждение сохранения размера арендной платы или её изменения.
• Подписи обеих сторон.

Образец дополнительного соглашения:

Дополнительное соглашение № ___ к Договору аренды № ___
г. ____________ "__" ___________ 2026 г.

Стороны согласились продлить срок действия Договора аренды с "__" ___________ 2026 г. по "__" ___________ 2027 г.
Условия аренды (размер арендной платы, порядок оплаты, права и обязанности) сохраняются без изменений.
Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами.
Подписи:


Арендодатель: _______________________ /Ф.И.О./
Арендатор: _______________________ /Ф.И.О./

Нужно ли регистрировать договор?

Для договоров аренды жилого помещения, заключённых на срок менее 12 месяцев, регистрация в Росреестре не требуется.
Регистрация обязательна только в случае срока более 12 месяцев или если стороны требуют официального подтверждения прав.
Тем не менее, рекомендуется хранить оригиналы договора и всех дополнений в надёжном месте.

Налогообложение

Арендодатель, получающий доход от сдачи квартиры в аренду, обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере:

• 13 % от полученной арендной платы, если арендодатель является налоговым резидентом РФ.
• 30 % – при отсутствии статуса резидента.

Налог уплачивается по форме 2‑НДФЛ. Арендатор может удержать налог у источника (по договору) или арендодатель может самостоятельно подать декларацию;

Частые ошибки и рекомендации

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли продлить договор на срок менее 11 месяцев?

Да, стороны могут согласовать любой срок, однако 11‑месячный срок часто выбирают для избежания регистрации.

Что делать, если арендодатель перестал проживать в квартире?

Договор остаётся в силе, но если арендатор хочет сменить лицо, подписывающее договор, необходимо оформить
дополнительное соглашение о замене арендатора.

Можно ли включить в договор пункт о плате за коммунальные услуги?

Обязательно! Укажите, какие услуги оплачивает каждая сторона (вода, электроэнергия, газ, ЖКХ).

Обязательно ли оформлять акт при передаче квартиры?

Хотя закон не требует, акт при передаче‑приёмке помогает избежать споров о состоянии помещения.

Договор аренды квартиры между физическими лицами на 11 месяцев с условием пролонгации – удобный и
право­образующий инструмент, позволяющий избежать обязательной регистрации, но при этом сохранить
все необходимые юридические гарантии. Главное – тщательно проработать каждую часть договора,
включить пункт о автоматическом продлении (или оформить отдельное дополнительное соглашение) и
соблюдать налоговые обязательства.

При правильном оформлении такой договор защищает интересы как арендодателя, так и арендатора,
обеспечивая стабильный доход и комфортное проживание без лишних бюрократических проволочек.

Дата актуализации: . Информация собрана из открытых источников, включая публикации Российская газета, РБК Недвижимость, КонсультантПлюс и другие.