Кадастровая стоимость квартиры — это официальная оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, проведённая в интересах государства․
От этой величины зависят налоги на имущество, земельный налог и НДФЛ при продаже․
В 2026 году многие собственники столкнулись с резким ростом кадастровой стоимости․
Кто именно принимает решение и как можно оспорить переоценку, разбираем по шагам․
Кто проводит кадастровую оценку?
- Региональные бюджетные учреждения, действующие по поручению субъекта РФ (например, «Государственное бюджетное учреждение оценки недвижимости»)․
- Комиссии при Росреестре, которые утверждают итоговые отчёты об оценке․
- Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) вносит итоговые значения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)․
Как формируется кадастровая стоимость в 2026 году?
- Заказ от органа власти: минимум раз в 3 года губернатор или парламент субъекта РФ объявляет конкурс на проведение массовой оценки․
- Формирование выборки: оценщики группируют квартиры по типу, площади, году постройки, району и прочим параметрам․
- Анализ рынка: используются сведения о сделках купли-продажи, аренды, а также базы Росреестра и Росстата․
- Утверждение результатов: отчёт проходит экспертизу и публикуется на сайте Росреестра․ После этого значения вносятся в ЕГРН․
Почему кадастровая стоимость выросла в 2026 году?
С начала 2026 года собственники получили уведомления об увеличении кадастровой стоимости в среднем на 15–40 %․
Причины:
- перерасчёт индексов инфляции за 2023–2025 годы;
- учёт новых объектов инфраструктуры (метро, дороги, объекты Яндекс․Еды и др․);
- повышение спроса на «первичку», что подтолкнуло вверх и «вторичку»;
- переход на нормативно-рыночную модель оценки, закреплённую Федеральным законом № 503-ФЗ от ․
Как узнать кадастровую стоимость квартиры прямо сейчас?
Онлайн:
- На портале rosreestr․gov․ru — раздел «Справочная информация по объектам недвижимости»․
- Через «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте ФНС (данные синхронизированы с ЕГРН)․
- Мобильное приложение «Госуслуги․ Недвижимость»․
Офлайн:
- Заказать выписку из ЕГРН в МФЦ или через почту России․
- Обратиться в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по месту нахождения квартиры․
Как оспорить завышенную кадастровую стоимость?
Комиссия при Росреестре
Подать заявление можно в течение 6 месяцев с даты публикации результатов оценки․
Потребуются: паспорт, правоустанавливающие документы, отчёт независимого оценщика (не старше 6 месяцев) и квитанция об оплате госпошлины․
Суд
Если комиссия отказала или ответа нет в течение 30 рабочих дней, подайте иск в районный суд․
С 2026 года процедура упрощена: заявление можно подать онлайн через ГАС «Правосудие»․
Как понизить налог при снижении кадастровой стоимости?
После успешного оспаривания:
- новое значение применяется с 1 января года, в котором подано заявление;
- ФНС автоматически пересчитает налог и направит уведомление-извещение;
- переплата возвращается в течение 30 дней после подачи заявления в налоговую․
Что делать, если кадастровая стоимость упала в 60 раз?
В начале 2026 года собственники квартир на Гороховой, 73 получили такое уведомление․
Причина — частичное обрушение дома, переведённого в аварийный фонд․
В этом случае:
- Уведомите Росреестр о факте ветхости (предоставьте акт межведомственной комиссии)․
- Кадастровая стоимость пересматривается в сторону занижения, но это приводит к сложностям при продаже и получении ипотеки․
- Подайте заявление в администрацию города о выселении и компенсации в рамках программы реновации․
Краткий чек-лист для собственника
- Проверьте кадастровую стоимость сегодня на Rosreestr․gov․ru․
- Сравните с рыночной ценой: разница более 30 % — повод для оспаривания․
- Соберите документы и обратитесь в комиссию или суд в течение 6 месяцев․
- Контролируйте перерасчёт налога ФНС через «Личный кабинет налогоплательщика»․
Но если вы считаете оценку необоснованно высокой — у вас есть два законных пути оспаривания․
Не откладывайте: сроки ограничены, а экономия на налогах может составить десятки тысяч рублей ежегодно․