В чём особенность такого договора?
- Субъектный состав: участвуют две разные категории субъектов — физлицо и юрлицо. Это влияет на форму сделки‚ налоговые последствия и порядок государственной регистрации.
- Назначение объекта: помещение нежилое (офис‚ склад‚ магазин). Важно‚ чтобы вид разрешённого использования (ВРИ) соответствовал потребностям покупателя-юрлица.
- Форма договора: только письменная‚ подлежит обязательной нотариальной форме с (п. 2 ст. 550 ГК РФ в редакции ФЗ-353).
Пошаговая схема заключения ДКП
- Проверка объекта и продавца
- Выписка из ЕГРН (срок не старше 5 дней).
- Проверка обременений (аресты‚ залоги‚ доли).
- Подтверждение полномочий продавца-физлица (если в браке, нотариальное согласие супруга/супруги).
- Юридическая экспертиза покупателя-юрлица
- Карточка компании из ЕГРЮЛ.
- Приказ/решение о покупке (если устав требует).
- Удостоверение личности руководителя или доверенность представителю.
- Оценка и цена
Если покупатель — юрлицо‚ применяется рыночная оценка (отчёт независимого оценщика). Если цена ниже 70 % кадастровой стоимости‚ налоговые органы могут доначислить НДФЛ продавцу по ст. 214.10 НК РФ.
- Эскроу-счёт или депонирование средств
Рекомендуется использовать нотариальное депонирование или расчёт через спецсчёт в банке для защиты обеих сторон.
- Подписание и нотариальное удостоверение
После удостоверения нотариус направляет данные в Росреестр в электронном виде‚ срок регистрации права, 5 рабочих дней.
Пакет документов
| Документ | Продавец (физлицо) | Покупатель (юрлицо) |
|---|---|---|
| Документы на объект | Выписка ЕГРН‚ техпаспорт‚ справка ФГУП «Ростехинвентаризация» (по запросу) | — |
| Корпоративные | Паспорт‚ СНИЛС‚ ИНН | Выписка ЕГРЮЛ‚ приказ/решение о покупке‚ устав‚ доверенность‚ ИНН‚ ОГРН |
| Финансовые | Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ‚ квитанции | Расчётные реквизиты для оплаты через банк |
Налоговые последствия 2026 года
- Продавец-физлицо:
- НДФЛ 13 % (резиденты) / 30 % (нерезиденты) от дохода от продажи.
- Имущественный вычет — 1 000 000 ₽ либо фактические расходы на приобретение.
- Покупатель-юрлицо:
- Не платит НДФЛ‚ но учитывает объект в составе основных средств и начисляет амортизацию.
- Если применяется УСН «Доходы-расходы»‚ расходы включаются в базу при наличии оплаченных документов.
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка: продавец не предоставил нотариальное согласие супруга.
Решение: оформить согласие заранее‚ не дожидаясь дня сделки. - Ошибка: юрлицо не проверило кадастровую стоимость и купило объект ниже 70 %‚ что спровоцировало доначисление налогов.
Решение: заказать независимую оценку и отразить реальную цену в договоре. - Ошибка: не указан порядок передачи ключей и акт приёма-передачи.
Решение: внести отдельный раздел «Передача права собственности и имущества».
После сделки: аренда от физлица юрлицу
Физлицо‚ продавшее помещение‚ может сдать его в долгосрочную аренду новому собственнику-юрлицу или третьей компании. Тогда потребуется:
- Договор аренды нежилого помещения с обязательной регистрацией‚ если срок ≥ 1 год (ст. 651 ГК РФ).
- НДФЛ 13 % от арендных платежей.
- Ежеквартальная форма 3-НДФЛ и уплата авансовых платежей.
Чек-лист: готовы ли вы к сделке?
- ☐ Выписка ЕГРН, актуальна
- ☐ Независимая оценка — на руках
- ☐ Согласие супруга — нотариально
- ☐ Решение совета директоров у юрлица — принято
- ☐ Расчёт через нотариальное депонирование — договорён
- ☐ Договор проверен юристом обеих сторон
ДКП нежилого помещения между физическим и юридическим лицом в 2026 году требует тщательной подготовки и учёта последних изменений законодательства. Соблюдение нотариальной формы‚ корректное определение цены и налоговые последствия — залог безопасной и выгодной сделки; При необходимости обратитесь к квалифицированному риэлтору или юристу‚ чтобы избежать штрафов и судебных споров.