До 30 апреля 2026 года нужно подать декларацию 3-НДФЛ за 2025 год. Если в 2025 году вы продали квартиру, а затем купили новое жильё, у вас могут одновременно возникнуть обязанность уплатить налог и право на вычет. Как всё правильно отразить в одной декларации – разбираемся пошагово.

Кто обязан сдавать 3-НДФЛ при продаже?

• Вы продали квартиру, которой владели менее 3 лет (или 5 лет, если жильё получено после по договору долевого участия/своими средствами).
• Сумма продажи превышает 1 млн руб. (или вы решили применить вычет не по 1 млн руб., а по документальным расходам).

Если срок владения больше минимального, налог платить не нужно и 3-НДФЛ не сдавать.

Как рассчитать налог с продажи

Формула

Налог = (Цена продажи − минимум из двух) × 13 %

1. 1 000 000 ₽ – фиксированный вычет;
2. Документальные расходы на приобретение этой квартиры (договор купли-продажи, расписки, акты, выписки из ЕГРН).

Выбирайте тот вариант, который даёт больший вычет.

Пример 1

Купили квартиру за 3 500 000 ₽, продали через 2 года за 4 200 000 ₽;
Вычет = 3 500 000 ₽ (расходы) →
Налог = (4 200 000 − 3 500 000) × 13 % = 91 000 ₽

Покупка новой квартиры – право на имущественный вычет

При покупке жилья вы можете вернуть до 260 000 ₽ (13 % от 2 000 000 ₽) и дополнительно до 390 000 ₽ за проценты по ипотеке. Важно:

• Вычет можно получить только один раз в жизни на общую сумму 2 000 000 ₽.
• Имущественный вычет можно применять как к покупке нового жилья, так и уменьшить налог с продажи старой квартиры (взаимозачёт).

Как «взаимозачесть» налог с продажи и покупки в одной декларации

Если обе сделки произошли в одном календарном году (2025), можно:

1. Отразить доход от продажи.
2. Применить вычет по расходам на старую квартиру (или 1 млн ₽).
3. Заявить имущественный вычет на новую квартиру (до 2 млн ₽). Если вычет не использован ранее, он полностью покроет налог с продажи.

Пример 2

Продали квартиру за 4 000 000 ₽, расходы на покупку этой квартиры 2 500 000 ₽ (вычет из расходов).
Купили новую квартиру за 4 500 000 ₽, право на вычет 2 000 000 ₽.
Расчёт:

• Налог к уплате = (4 000 000 − 2 500 000) × 13 % = 195 000 ₽
• Вычет к возврату = 2 000 000 × 13 % = 260 000 ₽

Пошаговая инструкция по заполнению 3-НДФЛ в 2026 году

1. Откройте сервис ФНС «Личный кабинет налогоплательщика» или приложение «ФНС. Налоги ФЛ».
2. Выберите «Подать 3-НДФЛ» → «Заполнить онлайн».
3. Укажите источник дохода «Продажа недвижимости» → введите данные Покупателя из договора.
4. В разделе Вычеты отметьте:
   • «По расходам, связанным с получением доходов» – внесите сумму расходов на старую квартиру.
   • «Имущественные налоговые вычеты» – добавьте новую квартиру.
5. Система автоматически рассчитает взаимозачёт. Проверьте итог.
6. Прикрепите сканы:
   • Договор продажи старой квартиры;
   • Документы о расходах на старую квартиру (чеки, выписки ЕГРН);
   • Договор покупки новой квартиры + акт приёма-передачи;
   • Свидетельство о регистрации права или ЕГРН на новую квартиру.
7. Подпишите декларацию электронной подписью (в личном кабинете она создаётся бесплатно) и отправьте. Сохраните квитанцию.

Ключевые сроки 2026 года

Частые ошибки и как их избежать

• Не приложили документы о расходах – налоговая применит только 1 млн ₽ вычета.
• Указали старый режим владения (3 года вместо 5) – уточните дату регистрации права.
• Забыли заявить имущественный вычет на покупку – придётся подавать уточнёнку и ждать дополнительный срок на возврат.

Где получить помощь

Онлайн: Личный кабинет налогоплательщика → «Обратная связь».
Телефон: Контакт-центр ФНС России ###-###-####.
Офлайн: Любое отделение МФЦ или налоговая инспекция по месту жительства (запись через Госуслуги).

Чек-лист перед отправкой декларации

1. ✓ Проверьте, что обе сделки произошли в 2025 году.
2. ✓ Подтвердите срок владения старой квартирой (ЕГРН/выписка).
3. ✓ Выбрали максимально выгодный вычет (1 млн ₽ или расходы).
4. ✓ Заявили имущественный вычет на новую квартиру (если право не использовано).
5. ✓ Прикрепили все сканы и подписали декларацию ЭЦП.

Соблюдая эти правила, вы не только избежите штрафов, но и возможно получите крупный налоговый возврат. Успешной подачи!