Актуально на

Краткий вывод

Если вы решили подарить коммерческую недвижимость (офис‚ склад‚ магазин) родителям‚ супругу‚ детям или братьям/сёстрам‚ НДФЛ платить не придётся․ Однако важно правильно оформить сделку и учесть возможные нюансы‚ чтобы не «спровоцировать» налоговый спор․ Ниже — полное руководство по теме․

Кто считается близким родственником

Семейный кодекс РФ (ст․ 2‚ 14) даёт чёткий перечень:

• супруги;
• родители и дети (включая усыновителей/усыновлённых);
• дед‚ бабка и внуки;
• полнородные и неполнородные братья и сёстры․

Дяди‚ тёти‚ племянники‚ двоюродные братья/сёстры НЕ входят в перечень․

Базовое правило: статья 217 НК РФ

Согласно пункту 18;1 статьи 217 НК РФ:

Доходы‚ полученные в виде дарственной стоимости недвижимости от лиц‚ указанных в ст․ 2‚ 14 СК РФ‚ освобождаются от НДФЛ․

Важно: формулировка закона не разделяет «жилую» и «нежилую» недвижимость․ Однако на практике возникают особенности․

Коммерческая недвижимость: почему возникают вопросы

Риск «предпринимательского дохода»

Если одаряемый, ИП или юрлицо‚ и объект используется в бизнесе‚ налоговая может квалифицировать дар как взнос в предпринимательскую деятельность․ Тогда:

• для ИП на УСН, доход придётся учесть как «внешнеэкономический» (6 % или 15 %);
• для ООО — объект попадёт в состав доходов при УСН или в корректировку налоговой базы по налогу на прибыль․

Решение: при дарении указать в договоре‚ что сделка не связана с предпринимательской деятельностью обеих сторон․

Отличие от жилой недвижимости

Налоговые органы иногда пытаются «отказать» в льготе‚ ссылаясь на «коммерческое назначение»․ Однако:

• пункт 18․1 статьи 217 НК РФ не ограничивает тип недвижимости;
• Минфин РФ в письмах № 03-04-05/7-1473 и № 03-04-05/9-1014 подтвердил: освобождение действует и на нежилые помещения․

Пошаговая инструкция дарения

1. Подготовить пакет документов:
   • кадастровый паспорт;
   • выписка из ЕГРН;
   • документы-основания у дарителя (ДКП‚ наследство и т․д․)․
2. Составить договор дарения:
   • указать стороны‚ объект‚ отсутствие взаимных расчётов;
   • при необходимости заверить у нотариуса (обязательно при долевой собственности)․
3. Зарегистрировать переход права в Росреестре через МФЦ или онлайн․
4. Не подавать 3-НДФЛ — льгота «самоисполняется»․

Сколько стоит дарение в 2026 году

Нотариус обязателен только при долевой собственности․

Когда всё-таки может пригрозить налог

• Иноагенты: с 2026 года для них льгота по ст․ 217 не действует (НК РФ доп․ положения)․
• Сделка между дальними родственниками: придётся заплатить НДФЛ 13 % (или 30 % для нерезидентов) от кадастровой стоимости․
• Участие юрлица: если даритель — ООО‚ то объект может считаться дивидендами и облагаться НДФЛ 13 %․

Советы от риэлторов и налоговых консультантов

• Проверьте родство: возьмите свидетельства о рождении‚ браке‚ решение суда об усыновлении․
• Формулировка в договоре: «дарение осуществляется в рамках семейных отношений и не связано с предпринимательской деятельностью»․
• Сохраняйте документы: при продаже в будущем они подтвердят «чистоту» дохода․

Частые вопросы

Вопрос: Можно ли подарить долю в торговом центре супругу?

Ответ: Да‚ льгота действует․ Удостоверьте договор у нотариуса․

Вопрос: Что если кадастровая стоимость выше рыночной?

Ответ: При дарении это не играет роли, НДФЛ не начисляется․ При продаже будут учитывать кадастровую с 70 % дисконта․

Запомните: главное — правильно подтвердить родство и не смешивать сделку с бизнесом․ Тогда дарение пройдёт без лишних налогов и споров․