Для того чтобы сделка купли-продажи недвижимости была признана действительной‚ в первую очередь необходимо правильно определить и описать её предмет. Без чёткого указания на объект сделки договор будет считаться незаключённым. Ниже разберёмся‚ что именно признаётся предметом договора‚ как его индивидуализировать‚ а также какие особенности существуют при продаже разных видов недвижимости.
Понятие предмета договора купли-продажи недвижимости
Согласно ст. 454 ГК РФ и Пленуму ВАС РФ‚ предметом договора купли-продажи недвижимости выступает конкретное имущество‚ подлежащее передаче покупателю. Это может быть:
- земельный участок;
- жилой дом или отдельная квартира;
- нежилое помещение (офис‚ магазин‚ склад);
- гараж или машино-место;
- строящийся (будущий) объект недвижимости.
Важно: даже если объект ещё не построен‚ он всё равно может быть предметом сделки‚ если должным образом индивидуализирован (Пленум ВАС РФ).
Как правильно индивидуализировать недвижимость в договоре
Для уже существующего объекта
В договоре обязательно должны быть указаны сведения‚ позволяющие однозначно идентифицировать недвижимость:
- Кадастровый номер — главный идентификатор в ЕГРН.
- Адрес (почтовый и кадастровый).
- Площадь‚ этаж‚ количество комнат (для квартир и нежилых помещений).
- Назначение (жилое‚ нежилое‚ земли сельхозназначения и т.п.).
- Правоустанавливающие документы (выписка ЕГРН‚ право собственности).
Для будущего объекта (долевое строительство)
Пленум ВАС РФ разъясняет: «предмет договора купли-продажи будущего объекта недвижимости может быть должным образом индивидуализирован даже до момента его создания». Для этого достаточно указать:
- проектную декларацию застройщика;
- номер и площадь будущего помещения;
- этаж‚ секция‚ корпус;
- проектную площадь и планировку;
- сроки передачи (по ДДУ).
Особенности для разных типов недвижимости
Гаражи и машино-места
Продажа гаража — это такая же сделка‚ как и продажа квартиры‚ но с нюансами:
- если гараж — это отдельно стоящее капитальное строение‚ он оформляется как объект недвижимости;
- если это бокс в гаражном кооперативе‚ то право оформляется на долю в общем имуществе;
- для машино-места в ЖК понадобится кадастровый номер и выписка ЕГРН.
Земельные участки
При продаже участка в договоре обязательно указывают:
- кадастровый номер;
- площадь;
- вид разрешённого использования (ИЖС‚ ЛПХ‚ СНТ и др.);
- координаты границ (выписка ЕГРН + кадастровый план).
В судебной практике (дело о продаже земельного участка) ВАС указал: «недостаточность сведений о границах является основанием для расторжения договора».
Нежилые помещения
Для офисов‚ складов‚ магазинов:
- обязательно указать кадастровый номер;
- при необходимости — этаж и номер на плане БТИ;
- если помещение делится‚ указывают долю в праве и порядок пользования общими частями.
Что нельзя считать предметом договора
Следующие объекты не могут быть предметом договора купли-продажи:
- Недвижимость без кадастрового номера и правоустанавливающих документов.
- Объекты‚ находящиеся в спорах или под арестом.
- Будущие объекты‚ которые невозможно индивидуализировать (например‚ «любая квартира в доме»).
Альтернативы купле-продаже: договор мены
На рынке недвижимости активно используется договор мены как альтернатива обмену и купле-продаже. В нём предметом выступают две недвижимости‚ которые обмениваются между сторонами. При этом требования к индивидуализации такие же‚ как и в обычной продаже.
Перед подписанием договора убедитесь‚ что:
- ✓ указан кадастровый номер объекта;
- ✓ дана точная площадь и адрес;
- ✓ есть выписка ЕГРН‚ подтверждающая право собственности;
- ✓ для долевого строительства указаны проектные параметры и сроки сдачи;
- ✓ объект не находится под арестом или в залоге.
Соблюдение этих требований гарантирует‚ что предмет договора купли-продажи недвижимости будет определён корректно‚ а сделка — признана действительной.
Дата публикации: