На фоне продолжающегося военного конфликта и санкционных режимов вопрос о том,
разрешено ли гражданину Украины приобрести недвижимость в России, стал одним из самых популярных у юристов и потенциальных покупателей.
В 2026 году правила изменились: появились специальные ограничения для «недружественных» государств, а также ряд исключений,
которые позволяют сделку всё-таки совершить. Как действовать, какие документы собирать и что учитывать, разбираемся пошагово.
Басовый принцип: «равенство прав» vs. «список недружественных»
- До апреля 2022 года граждане Украины, как и любые иностранцы, могли свободно приобретать квартиры,
комнаты и дома на территории России без дополнительных разрешений (ст. 1 Закона «О правовом положении иностранных граждан»). - 04 мая 2022 года Указом Президента РФ № 254 Украина была включена в «перечень недружественных государств».
С этого момента граждане Украины попали в категорию «иностранцев из недружественных государств». - Теперь для покупки любой недвижимости им требуется разрешение Государственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями (далее — Комиссия).
Какие объекты подпадают под ограничения
| Тип недвижимости | Требуется ли разрешение Комиссии? | Комментарий |
|---|---|---|
| Квартира, апартаменты, комната | Да | Даже если объект вторичный и расположен в крупном городе |
| Жилой дом, таунхаус | Да | Независимо от площади земельного участка |
| Гараж, парковочное место | Да | Если они оформлены как объект недвижимости |
| Коммерческая недвижимость (офис, склад) | Да | Даже при покупке через юрлицо-нерезидент |
Как получить разрешение Комиссии: пошаговый алгоритм
- Подготовить пакет документов:
- Заявление в свободной форме на имя Председателя Комиссии (заместителя Председателя Правительства РФ).
- Копия паспорта гражданина Украины + нотариально заверенный перевод на русский.
- Выписка из ЕГРН или кадастровый паспорт объекта.
- Договор купли-продажи (проект).
- Справка о происхождении денежных средств (выписка из банка, декларация доходов).
- Направить заявление: через МФЦ или портал «Госуслуги» (раздел «Разрешение на сделки с недвижимостью»).
- Срок рассмотрения: 30 календарных дней (в 2026 году практика показывает 25-45 дней).
- Результат: В случае одобрения выдаётся письменное разрешение, действительное 6 месяцев.
Особые случаи: когда разрешение не требуется
- Наследование или дарение. Если квартира переходит по наследству (ст. 1152 ГК РФ)
или дарится близким родственникам (ст. 572 ГК РФ), разрешение Комиссии не нужно. - Переоформление доли. Увеличение доли в уже имеющемся объекте (например, выкуп доли у супруга-россиянина)
не считается «новым приобретением». - Юрлица-нерезиденты. Если покупка осуществляется через российское дочернее ООО,
где доля украинского участника ≤ 50 %, Комиссия может выдать разрешение упрощённо (так называемая «светофорная процедура»).
Практические нюансы 2026 года
Валютные ограничения
С 2022 года Украина ввела жёсткие лимиты на перевод валюты за границу.
Поэтому большинство украинцев оплачивают квартиры:
- через российский банк с лицензией ЦБ РФ;
- в рублях (курс фиксируется день в день);
- через третье лицо-резидента РФ (например, доверенное лицо).
Налоги и регистрация
- Налог на доходы физлиц (НДФЛ): 13 % для нерезидентов при продаже в течение 5 лет.
При последующей продаже комиссия может уменьшиться до 0 % при соблюдении условий. - Регистрация в Росреестре: с подача через МФЦ или онлайн-кабинет Росреестра обязательна.
Чек-лист покупателя из Украины
- Убедитесь, что объект не в залоге и не арестован (запросите выписку из ЕГРН).
- Проверьте правоустанавливающие документы у продавца (ДДУ, свидетельство о праве собственности до 2017 года).
- Согласуйте условия договора и заверьте у нотариуса — это снизит риски.
- Оформите доверенность на доверенное лицо-резидента РФ, если не планируете присутствовать лично.
- Подайте заявление в Комиссию и отслеживайте статус онлайн на Госуслугах.
- После получения разрешения — оплатите, зарегистрируйте право собственности в Росреестре.
Да, гражданин Украины может купить квартиру в России в 2026 году, но только при условии получения
разрешения Государственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями.
Процедура занимает около месяца и требует подготовки документов, подтверждающих происхождение средств и «дружественность» сделки.
Важно учитывать валютные ограничения и налоговые последствия.
При правильном подходе сделка проходит стандартно и без потери времени.
Полезный совет: перед подачей заявления в Комиссию проконсультируйтесь с юристом по недвижимости,
имеющим опыт работы с клиентами из Украины — это экономит до 2 недель и снижает риск отказа.