На практике всё чаще собственники квартир в бывших многоквартирных домах хотят перевести своё жильё в дома блокированной застройки. Это позволяет каждому блоку считаться отдельным объектом недвижимости, а не частью большого здания. Ниже ― разбор того, какие именно документы и условия требуются, чтобы каждый блок был поставлен на государственный кадастровый учёт как самостоятельный жилой дом.
Общие требования к дому блокированной застройки
Законодательство (Градостроительный кодекс РФ, ст. 1, п. 40) определяет:
- дом состоит из не более 10 блоков;
- высота ― не более 3 этажей;
- блоки соединены общей боковой стеной без проёмов;
- у каждого блока есть самостоятельный выход на земельный участок.
Кадастровый учет: что служит основанием
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
Главный документ — разрешение на ввод дома блокированной застройки в эксплуатацию, выданное органом местного самоуправления. Без него кадастровый инженер не примет технический план и Росреестр не поставит блок на учёт.
Технические планы на каждый блок
Профессиональный кадастровый инженер готовит отдельный технический план на каждый блок (п. 2 ст. 24 ФЗ-218). В плане должны быть:
- точные геометрические характеристики блока (площади, этажность, высота);
- схема расположения блока в общем здании;
- сведения о самостоятельном выходе на земельный участок;
- описание общих частей (стен, кровли), которые находятся в долевой собственности.
Сформированные земельные участки
С обязательным условием является наличие отдельного земельного участка под каждым блоком. Порядок:
- выполняется межевание (через кадастрового инженера);
- оформляется кадастровый паспорт каждого придомового участка;
- в ЕГРН вносятся сведения о новых земельных участках.
Если земельный участок не сформирован, Росреестр откажет в регистрации блока как самостоятельного объекта (письмо Росреестра № 14-07394/16 от ).
Поэтапная инструкция постановки на учет
- Подготовка документов:
- правоустанавливающие документы на объект (ЕГРН/выписка ЕГРН);
- разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
- проектная документация (при необходимости).
- Межевание земельных участков и постановка их на кадастровый учёт.
- Заказ технических планов у кадастрового инженера.
- Подача заявлений через МФЦ или электронную подпись в Росреестр:
- о внесении сведений о новых земельных участках;
- о постановке на учёт каждого блока как отдельного жилого дома.
- Получение выписки ЕГРН — подтверждение, что блок теперь числится отдельной единицей недвижимости.
Какие изменения произошли в 2025-2026 гг.
- Упрощена процедура перевода квартир в блоки — достаточно общего собрания собственников и подачи уведомления в Росреестр (ФЗ-476 от ).
- Московский Росреестр в 2025 г. зарегистрировал 260 многоквартирных домов, переведённых в блокированную застройку (рост на 23 % к 2024 г.).
- В 2026 г. продолжается цифровизация: технические планы и межевые дела всё чаще принимаются в электронном виде через Госуслуги.
Чтобы каждый блок дома блокированной застройки был поставлен на кадастровый учёт, необходимы:
- разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
- технические планы на каждый блок, подготовленные кадастровым инженером;
- сформированные и учтённые отдельные земельные участки под каждым блоком.
Эти три условия являются основанием, без которых Росреестр не примет заявление и не выдаст выписку ЕГРН.