Вопрос о том, может ли единый объект капитального строительства (здание, сооружение) располагаться одновременно на двух (или более) смежных земельных участках, часто возникает у застройщиков, инвесторов и собственников недвижимости. На первый взгляд кажется, что отсутствие физических преград позволяет «перепрыгнуть» границы участка, однако в России действуют чётко регламентированные нормы, регулирующие такие случаи. В статье мы собрали актуальную правовую базу, разобрали порядок получения разрешительной документации, перечислили типичные ошибки и предоставили образцы документов, которые помогут реализовать проект без лишних задержек.
Правовая база
Земельный кодекс Российской Федерации
- Статья 40, подпункт 2 – объект капитального строительства может быть размещён только на земельном участке, предоставленном для строительства, за исключением линейных объектов.
- Статья 41 – при размещении здания на нескольких участках необходимо, чтобы все они находились в одной территориальной зоне и имели совместимый статус (градостроительный план, ЗОНА).
Постановление Правительства РФ № 603 от
Устанавливает правила выдачи разрешений на строительство объектов, не являющихся линейными, на двух и более земельных участках, а также порядок выдачи градостроительных планов (ГПЗУ) для таких участков. Ключевые положения:
- Разрешение может быть выдано только при соблюдении трёх условий (см. ниже).
- Все участки должны иметь одинаковый целевой назначение и находиться в пределах одной территориальной зоны.
- Для каждого участка оформляется отдельный ГПЗУ, но в заявлении указывается, что они являются единой площадкой строительства.
Приказ Минэкономразвития РФ № 42 от
До г. в нормативных актах предусматривалась возможность размещения одного здания на нескольких земельных участках. После вступления в силу нового ПП 603 данный порядок ограничен требованиями к согласованию границ и территориальной совместимости.
Письмо Минэкономразвития РФ Д23‑4229 от
Подтверждает, что размещение площади объекта на нескольких смежных участках «не допускается», если это нарушает градостроительные и строительные нормы. Исключения возможны только для линейных объектов (дороги, коммуникации).
Письмо Минстроя России № 37577‑ОД от
Разъясняет, что при разделении здания (например, при продажe части помещений) необходимо одновременно решать вопрос о праве собственности и о возможности размещения на соответствующем земельном участке. Для объектов, находящихся на нескольких участках, требуется согласование всех правовых вопросов одновременно.
Возможность размещения здания на нескольких участках
Три обязательных условия (ПП 603)
- Смежность и единый кадастровый учет. Участки должны быть смежными и входить в один кадастровый квартал либо иметь согласованные границы.
- Одинаковый целевой назначение и территориальная зона. Нельзя сочетать, например, участок из зоны «жилая» с участком из зоны «промышленная».
- Наличие единого градостроительного плана (ГПЗУ) для всех участков. План может быть оформлен как один документ с несколькими номерами, но в нём должна быть указана совокупность площадей.
Что считается линейным объектом?
Линейные объекты (дороги, трубопроводы, линии электропередач) могут пересекать границы нескольких участков без необходимости отдельного разрешения для каждого. Для площадных (не линейных) объектов – зданий, сооружений, производственных площадок – правило «один участок – один объект» сохраняется.
Ограничения по адресам и зонам
Размещение здания на двух участках с разными официальными адресами возможно только при условии, что в кадастре будет указано один основной адрес (обычно – адрес главного входа). Если участки находятся в разных территориальных зонах (например, «жилой» и «деловой»), то размещение недопустимо.
Порядок получения разрешительной документации
Подготовка проектной документации
Для каждого из смежных участков необходимо оформить отдельный Генеральный план земельного участка (ГПЗУ). При этом в техническом задании указывается, что проект относится к единому объекту, расположенному на совокупности участков.
Согласование границ и объединение участков (по желанию)
Если заказчик желает упростить процесс, можно оформить объединение смежных участков в один (запрос в Росреестр). Это устраняет необходимость в нескольких ГПЗУ, но требует дополнительных расходов и времени.
Подача заявления в органы местного самоуправления
- Заполнить форму «Заявление о выдаче разрешения на строительство», указав номера всех земельных участков.
- Приложить копии ГПЗУ для каждого участка.
- Приложить проектную документацию (проект здания, расчётные схемы, схемы расположения на участках).
- Указать адрес главного входа и предоставить справку о согласовании с коммунальными службами.
Получение разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию
После проверки всех документов орган выдает разрешение на строительство, в котором указываются все земельные участки (их кадастровые номера). При вводе в эксплуатацию необходимо предоставить акт ввода в эксплуатацию, где также фиксируются все участки.
Практические нюансы и типичные ошибки
- Ошибка в аренде. Пример из 2023 г.: два смежных участка были сданы в аренду разным юридическим лицам, что сделало невозможным совместное использование для строительства.
- Несоответствие территориальным зонам. Попытка разместить коммерческий центр на участке из зоны «жилая» и «промышленная» одновременно приводит к отказу в выдаче ГПЗУ.
- Кадастровая путаница. Если у здания указаны два разных кадастровых номера, в реестре может возникнуть конфликт прав собственности, что часто приводит к судебным разбирательствам.
- Отсутствие единого адреса. При отсутствии согласованного основного входа органы могут отказать в выдаче разрешения.
- Судебная практика. Суды разделились: одни считают, что приобретение права собственности на нежилые помещения в здании автоматически порождает право собственности на долю в земельном участке; другие – требуют отдельного договора купли‑продажи участка.
Образцы документов
Договор аренды (примерный шаблон)
Договор аренды земельных участков № ___ Город ____________ "___" ___________ 20__ Арендодатель: _________________________ (ФИО/Юр; лицо), в лице ____________, действующего на основании ____________, Арендатор: _________________________ (ФИО/Юр. лицо), в лице ____________, действующего на основании ____________. Предмет договора 1.1. Арендодатель передаёт в аренду Арендатору два смежных земельных участка: — Кадастровый номер: ____________, площадь: ___ м², адрес: ____________; — Кадастровый номер: ____________, площадь: ___ м², адрес: ____________. 1.2. Участки предназначены для строительства одного объекта (здания) ____________. Срок аренды – ___ лет, с "___" ___________ 20__ по "___" ___________ 20__. Права и обязанности сторон 3.1. Арендатор обязуется использовать участки только для целей строительства и эксплуатации объекта, указанных в пункте 1.2. 3.2. Арендодатель гарантирует отсутствие обременений, ограничений и прав третьих лиц. Ответственность сторон, прочие условия... Подписи сторон: ____________________ /____________________
Заявление о выдаче ГПЗУ (шаблон)
Заявление В ___________ (наименование органа) от ___________ (ФИО/название организации) Адрес: ___________ Тел.: ___________ Прошу выдать Генеральный план земельного участка (ГПЗУ) для следующих участков: Кадастровый номер: ____________, площадь: ___ м², адрес: ____________; Кадастровый номер: ____________, площадь: ___ м², адрес: ____________. Целевое назначение: ____________ (например, «нежилое помещение»). Объект строительства: одно здание (площадной объект) площадью ___ м², расположенное на совокупных участках. Приложения: Копия свидетельства о праве собственности (аренда); Проектная документация; Схема расположения здания на участках. Подпись: ___________
Технический паспорт (ключевые сведения)
- Кадастровый номер участка 1: ____________
- Кадастровый номер участка 2: ____________
- Общий адрес здания: ____________ (указывается один)
- Общая площадь здания: ___ м²
- Назначение: ____________
- Дата ввода в эксплуатацию: ____________
Шаг за шагом: как реализовать проект «Одно здание на двух участках»
- Проверка совместимости участков. Убедитесь, что оба участка находятся в одной территориальной зоне, имеют одинаковый целевой назначение и смежны.
- Получение правового статуса. Оформите право собственности или аренду на каждый из участков. В договоре укажите, что они будут использоваться совместно.
- Подготовка проектной документации. Закажите у проектной организации разработку полного проекта здания с указанием расположения на обоих участках.
- Оформление ГПЗУ. Подавайте отдельные заявки на каждый участок, в которых указываете, что они являются частью единой площадки строительства.
- Согласование с органами контроля. Получите согласования от Росреестра, Мосгорстройнадзора (или аналогичного органа в вашем регионе), коммунальных служб.
- Получение разрешения на строительство. После одобрения всех документов подайте заявление в местный орган самоуправления.
- Строительство. Приступайте к работам, строго соблюдая проектные отступы и границы участков.
- Ввод в эксплуатацию. После завершения строительства подайте акт ввода в эксплуатацию, где указываются оба кадастровых номера.
- Регистрация в реестре. Обновите сведения в Росреестре о расположении здания (один основной адрес, два кадастровых номера).
Размещение одного здания на двух (или более) земельных участках в России возможно, но только при строгом соблюдении требований законодательства. Ключевыми факторами являются смежность участков, их единство в территориальной зоне и наличие согласованных ГПЗУ. Поступательное выполнение всех пунктов – от правового оформления до получения разрешений – позволяет избежать типовых ошибок, которые зачастую приводят к длительным судебным разбирательствам и финансовым потерям.
Если вы планируете такой проект, рекомендуется привлечь квалифицированного юриста и проектную организацию, имеющих опыт работы с многопартными земельными участками. Это существенно ускорит процесс и обеспечит юридическую чистоту сделки.
Дата публикации: 18 апреля 2026 г.