В большинстве случаев договор с управляющей компанией или ТСЖ устроен так‚ что чинить и содержать в исправном состоянии «то‚ что внутри квартиры» обязан её собственник‚ а вот всё‚ что выходит за пределы квартиры (лестницы‚ крыша‚ инженерные магистрали‚ фасад‚ подвал и т. д.) — обслуживает именно обслуживающая организация. Ниже разберёмся‚ какие именно работы входят в понятие «техническое обслуживание квартиры» и где проходит граница между ответственностью управляющей компании и жильца.
Внутриквартирные системы – зона ответственности собственника
Конкретный перечень обязанностей закреплён в Правилах пользования жилыми помещениями (утв. постановлением Совета Министров РБ от № 562) и договоре найма/собственности. В него входят:
- система водоснабжения и канализации «от первого отключающего вентиля» до кранов и сантехнических приборов;
- внутриквартирное отопление – стояки и радиаторы после первого запорного крана;
- электропроводка после вводного автомата квартирного щитка;
- газовое оборудование после вентиля на стояке;
- вентиляционные каналы‚ двери и окна‚ а также мелкий ремонт внутренней отделки.
Исключение: если в квартире установлена стационарная электроплита (в белорусских домах такое встречается)‚ её обслуживание (замена конфорок‚ переключателей) может входить в задачи ЖКХ при условии‚ что стоимость деталей оплачивает квартиросъёмщик.
Общедомовое имущество – зона ответственности управляющей организации
Регламент этих работ описан в Постановлении Минжилкомхоза РБ от № 12 «Об установлении перечня работ по техническому обслуживанию и периодичности их выполнения». В него входят:
Основные конструктивные элементы
- фундамент‚ цоколь‚ подвалы‚ подполия‚ чердаки‚ кровля‚ фасады‚ балконы‚ лестничные марши и площадки;
- окна‚ двери‚ входные группы‚ витражи‚ наружная и внутренняя отделка подъездов;
- полы в подъездах‚ техэтажах‚ подвалах‚ а также мусоропроводы‚ дымоходы и вентканалы.
Инженерные системы
- Водоснабжение и канализация – магистральные стояки‚ насосы‚ колодцы‚ запорная арматура‚ обвязка в подвале;
- Отопление – тепловые пункты‚ стояки‚ теплообменники‚ подающие и обратные трубы до первого отключающего крана;
- Электроснабжение – вводные щиты‚ электрощитовые‚ кабели до квартирных автоматов‚ общедомовое освещение;
- Газоснабжение – газопроводы в подвале и на чердаке‚ отключающие краны‚ вентиляционные каналы;
- Вентиляция и кондиционирование – приточно-вытяжные установки‚ вентиляционные шахты‚ клапаны;
- Пожарная безопасность – системы оповещения‚ пожарные краны‚ дымоудаление.
Придомовая территория
- дворовые дорожки и тротуары;
- подъездные козырьки‚ крыльца‚ детские и спортивные площадки;
- озеленение‚ освещение‚ мусорные контейнеры;
- очистка снега‚ листьев‚ дератизация и дезинсекция общих помещений.
Как проходит техническое обслуживание: алгоритм
- Ежедневный визуальный осмотр лестничных клеток‚ крыши‚ подвалов и фасада на предмет протечек‚ повреждений‚ мусора.
- Ежемесячное техническое обследование инженерных систем с заполнением журнала замечаний.
- Планово-предупредительные работы (ППР) – замена масла в насосах‚ прочистка вентканалов‚ подтяжка кровельных креплений‚ покраска металлических конструкций и т.д.
- Аварийное обслуживание – ликвидация прорывов‚ падения льда‚ отключения электроэнергии‚ устранение засоров. Выполняется без графика‚ с момента обнаружения проблемы‚ но с обязательным актом выполненных работ.
- Техническое диагностирование – ежегодное обследование газопроводов‚ насосного оборудования‚ лифтов.
Какие документы можно (и нужно) запросить у УК
По требованию собственника управляющая компания обязана предоставить:
- график всех плановых мероприятий по техническому обслуживанию на год (капитальный и косметический ремонты);
- копию акта о техническом диагностировании газопроводов (если таковое проводилось);
- журнал ежемесячных обходов и осмотров общедомового имущества;
- договор на обслуживание лифтов и дезинфекцию;
Граница ответственности проходит по первому запорному крану или автомату‚ установленному на магистральную систему дома. Всё‚ что «до» крана – обслуживает УК; всё‚ что «после» – ремонтирует и содержит собственник.
Если вы вдруг обнаружили‚ что УК отказывается ремонтировать‚ например‚ протекающий стояк отопления или сорванную дверь подъезда‚ смело ссылайтесь на постановление № 12 от и требуйте составить акт аварийного обслуживания: работы должны быть выполнены немедленно и без графика.