Согласно Постановлению Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (в редакции от 07 марта 2025 г.) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее — Правила № 491) и Постановлению Правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354, весь перечень имущества, которое считается общим в многоквартирном доме, закреплён в пункте 2 Правил № 491. Ниже приведён подробный разбор состава общего имущества и правовые нюансы его содержания.
Как определяется состав общего имущества
Общее имущество, это всё, что предназначено для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме и находится в долевой собственности всех собственников квартир и нежилых помещений. Состав фиксируется:
- в технической документации на дом (Паспорт МКД);
- в решениях общего собрания собственников;
- в Правилах № 491 и Жилищном кодексе РФ (гл. 6, ст. 36, 39, 44, 156).
Развёрнутый перечень общего имущества (п. 2 Правил № 491)
Конструктивные элементы
- Несущие конструкции, фундамент, несущие стены, колонны, перекрытия;
- Ограждающие ненесущие конструкции, наружные стены, перегородки между квартирами, оконные и дверные блоки, лоджии, балконные плиты;
- Крыша и кровля — стропильная система, изоляция, водостоки, снегозадержатели, выходы на крышу, мансардные окна;
- Технические подвалы и чердаки, если они обслуживают более одного помещения.
Инженерные системы
- Внутридомовые системы:
- отопления (стояки, батареи, регулирующая арматура);
- горячего и холодного водоснабжения;
- водоотведения (канализация);
- электроснабжения (вводной щит, кабели до квартир);
- газоснабжения (до внутриквартирных вентилей);
- вентиляции и дымоудаления (вентканалы, вытяжки);
- лифтовые шахты и лифты;
- системы пожарной безопасности, диспетчеризации, видеонаблюдения.
Помещения и зоны общего пользования
- Места общего пользования — подъезды, лестничные клетки, коридоры, тамбуры;
- Технические помещения — насосные, тепловые пункты, котельные;
- Подвалы и чердаки, если не приватизированы отдельными собственниками;
- Газовые колонки, счётчики, тепловые узлы, размещённые на общих площадях;
- Колясочные, спортивные площадки, детские и спортивные площадки во дворе — если они обслуживают дом и не переданы в муниципальную собственность.
Земельный участок под домом
Земля под МКД, включая придомовую территорию, входит в состав общего имущества на основании ст. 36, 40 ЖК РФ. Границы участка фиксируются в кадастровом паспорте.
Механическое оборудование и малые архитектурные формы (МАФ)
- Антенны, спутниковые тарелки, коллективные приёмные устройства;
- Кондиционеры общего назначения (на фасадах);
- Ограждения, козырьки, навесы, мусоропроводы, мусорные баки.
Что точно НЕ является общим имуществом
- Отдельные квартиры и нежилые помещения, находящиеся в индивидуальной собственности;
- Приватизированные подвалы или чердаки, если право собственности оформлено на конкретное лицо;
- Земля под гаражами, если гаражи не входят в состав МКД;
- Индивидуальные счётчики, установленные внутри квартир, являются собственностью владельца помещения.
Обязанности собственников и управляющих организаций
Собственники
- Ежемесячно оплачивать коммунальные услуги и взносы на капремонт;
- Участвовать в собраниях и голосовании по вопросам содержания общего имущества;
- Соблюдать правила эксплуатации и не нарушать целостность конструкций.
Управляющая компания / ТСЖ
- Обеспечивать надлежащее содержание и своевременный ремонт общего имущества;
- Проводить ежегодные обследования (технические паспорта, энергоаудит);
- Информировать собственников о планах работ и сметах (ст. 44, 161 ЖК РФ);
- Вести декларацию общего имущества и публиковать её в ГИС ЖКХ.
Ответственность за нарушение
За неисполнение обязанностей по содержанию общего имущества предусмотрены:
- Административные штрафы по ст. 7.21, 7.22 КоАП РФ — до 50 000 ₽ для юр. лиц;
- Уголовная ответственность в случае причинения вреда жизни и здоровью (ст. 238 УК РФ);
- Гражданско-правовые иски собственников к управляющей компании о возмещении ущерба.
Чек-лист: как проверить, входит ли объект в состав общего имущества
- Уточните в техническом паспорте МКД, есть ли объект в таблице «Общие помещения».
- Сверьтесь с пунктом 2 Правил № 491 — обслуживает ли объект более одной квартиры.
- Проверьте выписку из ЕГРН на земельный участок под домом.
- Запросите у УК декларацию общего имущества через ГИС ЖКХ или лично.
- На общем собрании собственников зафиксируйте решение о включении/исключении объекта.
Ключевые изменения 2025 года
С 07 марта 2025 года в Правила № 491 добавлены:
- обязательные цифровые инвентаризационные карты общего имущества;
- требование размещать QR-коды на информационных стендах с доступом к актуальным данным в ГИС ЖКХ;
- уточнение: индивидуальные тёплые полы, врезанные в общую систему отопления, считаются частью общего имущества, если обслуживаются через центральный стояк;
- «Серые» перепланировки, затрагивающие несущие конструкции, автоматически переводят нарушенные элементы в категорию «общее имущество», требующее согласования с УК.
Общее имущество многоквартирного дома — это не только лестница и крыша, но и весь технологический «организм» здания: инженерные сети, конструктивные элементы, земельный участок, а также встроенные помещения и оборудование, обслуживающие несколько квартир. Правильное определение состава и грамотное содержание общего имущества обеспечивают безопасность, комфорт и сохранение стоимости каждой квартиры в доме.
Полезные ссылки:
Полный текст Постановления № 491
ГИС ЖКХ — проверьте декларацию своего дома