Каждый владелец недвижимости рано или поздно сталкивается с тем, что к его квартире, дому или земельному участку приписывают «стоимости» — кадастровую и инвентаризационную. Что они означают, чем отличаются и почему это важно знать в 2026 году — разберёмся в этой статье.

Содержание

1. Кадастровая стоимость
2. Инвентаризационная стоимость
3. Главные отличия
4. Зачем это нужно собственнику
5. Как оспорить или обновить стоимость
6. Примеры расчёта налогов

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это государственная оценка рыночной цены объекта недвижимости, проводимая Росреестром по единой методике. Она обновляется не чаще одного раза в три года и используется:

• для расчёта налога на имущество физических и юридических лиц;
• при определении размера арендной платы за землю;
• как минимальный размер выкупной цены при изъятии объекта для государственных или муниципальных нужд.

Данные хранятся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Узнать кадастровую стоимость можно:

1. на официальном сайте Росреестра;
2. через сервис Публичная кадастровая карта;
3. в любом МФЦ или через электронную подпись в личном кабинете ФНС.

Как рассчитывается?

Кадастровая стоимость определяется с помощью массовой оценки: по каждому типу объектов выбираются «контрольные точки»-аналоги, после чего применяется математическая модель. Формально она должна быть максимально приближена к рыночной цене, но на практике может отличаться на 10–30 % и более.

Инвентаризационная стоимость

Инвентаризационная стоимость — это «устаревающий» показатель, который рассчитывали бюро технической инвентаризации (БТИ) до 2013 года на основе:

• стоимости строительных материалов и работ;
• физического износа здания;
• инфляционных коэффициентов, установленных регионом.

Исторически именно она использовалась для расчёта налога на имущество физлиц. Однако с налог во всех субъектах РФ исчисляется только от кадастровой стоимости. Тем не менее, данные о инвентаризационной стоимости сохраняются в архивах БТИ и могут понадобиться при:

• оформлении наследства;
• судебных спорах по «старым» налогам;
• приватизации объектов, оформленных до 2013 года.

Главные отличия в таблице

Зачем это нужно собственнику в 2026 году

1. Расчёт налога на имущество. Формула:
   Налог = (Кадастровая стоимость – Налоговый вычет) × Налоговая ставка × Период владения
2. Кредит и залог. Банки могут использовать кадастровую стоимость как ориентир при закладной.
3. Проверка адекватности налога. Если кадастровая стоимость выше рынка, налог завышен — можно оспорить.
4. Продажа или аренда. Слишком низкая кадастровая цена вызывает подозрение у покупателей, высокая — у налоговой.

Как оспорить или обновить стоимость

Оспаривание кадастровой стоимости

Сделать это можно двумя способами:

• Комиссия при Росреестре — быстрее (до 30 дней), бесплатно.
• Суд, дольше (до 6 месяцев), придётся платить госпошлину (300 рублей для физлиц).

Документы, которые понадобятся:

• выписка ЕГРН;
• отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости;
• заявление или исковое заявление.

Обновление инвентаризационной стоимости

Фактически инвентаризационную стоимость «обновить» нельзя — она заморожена. Однако при необходимости можно заказать техническую инвентаризацию заново, чтобы получить технический план и кадастровый паспорт, но это уже кадастровая стоимость.

Примеры расчёта налога на имущество в 2026 году

Пример 1: Квартира 54 м² в Кемерово

• Кадастровая стоимость: 3 240 000 ₽
• Налоговый вычет (20 м²): 3 240 000 / 54 × 20 = 1 200 000 ₽
• Налоговая база: 2 040 000 ₽
• Ставка: 0,1 %

Налог: 2 040 000 × 0,1 % = 2 040 ₽ в год

Пример 2: Дом 120 м² в Усть-Илимске

• Кадастровая стоимость: 8 500 000 ₽
• Налоговый вычет (50 м²): 8 500 000 / 120 × 50 = 3 541 666 ₽
• Налоговая база: 4 958 334 ₽
• Ставка: 0,3 % (дома свыше 300 млн рублей по кадастру)

Налог: 4 958 334 × 0,3 % = 14 875 ₽ в год

Ключевые выводы

• Инвентаризационная стоимость, устаревший показатель, сохранившийся только в архивах.
• Кадастровая стоимость — актуальный государственный ориентир, влияющий на налоги и сделки.
• Собственник может оспорить завышенную кадастровую стоимость и снизить налог.
• Для расчёта налога всегда используйте последние данные из ЕГРН и актуальные ставки вашего региона.

Обновлено: 20 апреля 2026 года, 05:07