В 2025–2026 годах российские налоговые правила для нерезидентов несколько раз менялись. Сейчас они выглядят так: основная ставка НДФЛ 30 %, но с целым рядом исключений и льгот. Ниже ‒ пошаговая инструкция для нерезидента, который собирается продать квартиру в России.

Кто считается нерезидентом

С точки зрения российского налогового кодекса, это физическое лицо, которое провело за пределами РФ более 183 календарных дней в течение любых 12 подряд идущих месяцев. Гражданство при этом не имеет значения: россиянин, проживший весь год в Турции, тоже станет нерезидентом.

Базовая ставка НДФЛ при продаже недвижимости

Когда можно не платить налог

Начиная с 1 января 2025 года (ФНС инф. от 01.2025) нерезиденты получили те же льготные сроки владения, что и резиденты:

• 3 года – если квартира была получена по наследству, в дар от члена семи, через приватизацию или договор ренты.
• 5 лет – во всех остальных случаях (куплена на рынке, получена по ДДУ и т.д.).

Если срок владения превышает указанный, налог вообще не начисляется, и декларация 3-НДФЛ не подаётся.

Как рассчитать налог, если льготный срок не выдержан

1. Определить доход от продажи – цена из договора купли-продажи.
2. Сравнить её с кадастровой стоимостью × 0,7. Налоговая примет большую из сумм.
3. Применить вычет:
   • 1 000 000 ₽ – фиксированный имущественный вычет (п. 2 ст. 220 НК РФ);
   • или фактические расходы на покупку (чеки, договор купли-продажи).
4. Умножить остаток на 30 %.

Пример расчёта

Нерезидент продаёт квартиру за 8 000 000 ₽, купленную 2 года назад за 5 500 000 ₽.

• Доход: 8 000 000 ₽
• Вычет на расходы: − 5 500 000 ₽
• Налогооблагаемая база: 2 500 000 ₽
• НДФЛ: 2 500 000 × 30 % = 750 000 ₽

Договор об избежании двойного налогообложения (ДОИН)

Если между Россией и страной, где нерезидент сейчас живёт, действует ДОИН, можно:

• уменьшить российский налог на сумму, уплаченную в иностранном бюджете;
• или вообще освободиться от российского НДФЛ (если в ДОИН прописано, что доходы от продажи недвижимости облагаются только в стране резидентства).

Перечень действующих договоров опубликован на сайте ФНС России. Подтвердить статус нерезидента и право на зачёт можно справкой 2-НДФЛ (или её иностранным аналогом) и копией ДОИН.

Порядок уплаты и отчётности

1. До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подать 3-НДФЛ по месту регистрации квартиры (или через сервис «Личный кабинет налогоплательщика» с электронной подписью).
2. До 15 июля того же года перечислить налог.
3. Если нерезидент не имеет ИНН, его можно получить дистанционно через сервис ФНС или при личном визите в любое российское консульство.

Частые ошибки

• Ошибка 1: «Я гражданин РФ, значит, ставка 13 %».
  Нет: статус определяется по количеству дней пребывания в РФ, а не гражданству.
• Ошибка 2: «Купил новую квартиру, значит, налог не платим».
  Зачет при покупке новой недвижимости возможен только у резидентов РФ.
• Ошибка 3: «30 % ‒ с полной цены».
  Нет: применяются вычёты, а база не может быть ниже 70 % кадастровой стоимости.

Краткий чек-лист для нерезидента

1. Уточнить срок владения квартирой.
2. Если меньше 3 или 5 лет, собрать документы (ДКП, ЕГРН, чеки).
3. Выбрать вычет: 1 000 000 ₽ или расходы.
4. Определить есть ли ДОИН с вашей страной.
5. Заполнить 3-НДФЛ и уплатить налог до 15 июля.

Информация актуальна на 19 апреля 2026 года. Перед сделкой рекомендуем получить индивидуальную консультацию у российского налогового юриста.