Актуальность темы. С 1 декабря 2025 года вступили в силу изменения Жилищного кодекса РФ, которые напрямую затрагивают права и обязанности владельцев квартир в многоквартирных домах (МКД). Администрация Архангельска усилила контроль за содержанием общего имущества, а государственная жилищная инспекция получила расширенные полномочия. Какие права есть у собственника квартиры, какими участками земли он может пользоваться и что делать при нарушении этих прав — разбираемся по порядку.
Основы: что является «общим имуществом» в МКД
Согласно ЖК РФ, статья 36, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности:
- несущие и ограждающие конструкции (стены, перекрытия, фундамент);
- межквартирные лестничные клетки, лифты, лифтовые шахты;
- чердаки, подвалы, технические этажи;
- инженерные системы от первого ввода до квартир (отопление, водоснабжение, электричество);
- земельный участок под домом, включая придомовую территорию, кустарники, детские и спортивные площадки;
- другие объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.
Важно: право общей долевой собственности возникает автоматически при регистрации права на квартиру и не требует отдельной записи в ЕГРН (статья 42, часть 1).
Права собственника квартиры
Пользование общим имуществом
Собственник вправе:
- беспрепятственно пользоваться лестничными клетками, лифтами, подвалами, крышами;
- совместно с другими собственниками принимать решения о ремонте, благоустройстве, установке видеонаблюдения, вступать в договор аренды земельного участка у муниципалитета;
- получать компенсацию в случае изъятия аварийного жилья, включая долю в общем имуществе и земельном участке.
Управление и контроль
• Участие в общем собрании собственников (ОСС), где решаются вопросы выбора управляющей компании (УК), тарифов, капремонта.
• Доступ к информации: технические паспорта, сметы, акты проверок государственной жилищной инспекции Архангельской области.
• Право обращения в инспекцию при нарушении норм содержания общего имущества или безопасности жилья.
Распоряжение собственностью
• Сдача квартиры в найм (включая краткосрочный) без ограничений, но с уведомлением УК и соблюдением правил общего имущества.
• Перепланировка и переустройство — только после согласования с УК или ТСЖ и внесения изменений в ЕГРН (подать заявление через МФЦ или онлайн-кабинет Росреестра).
Обязанности собственника
- Взносы на содержание общего имущества соразмерно своей доле (статья 158 ЖК РФ).
- Не допускать действий, нарушающих права соседей: самовольное перекрытие стояков, установка «спутников» без согласования, перегородки в подъезде.
- Соблюдение требований безопасности: своевременная замена внутриквартирных газовых приборов, отчёт перед газовым надзором.
- Информирование УК о фактах аварий (например, взрыв газа на ул. 100-й Дивизии, 4 в Архангельске). Несвоевременное сообщение влечёт административную ответственность.
Как защитить нарушенные права: пошаговая инструкция
Шаг 1. Зафиксируйте нарушение: фото/видео, акты, квитанции, переписка с УК.
Шаг 2. Отправьте претензию в управляющую компанию или ТСЖ в письменной форме с уведомлением о вручении (срок ответа — 30 дней).
Шаг 3. Обратитесь в Госжилинспекцию Архангельской области:
- онлайн-форма на портале ЖКХ региона;
- личный приём: ул. Ломоносова, 96 (центральный офис);
- горячая линия: +7 (8182) -1-99-99.
Шаг 4. Если нарушения не устранены, подайте иск в суд (мировой или районный в зависимости от суммы иска).
Земельный участок под домом: что можно и чего нельзя
• Право пользования автоматически закрепляется за всеми собственниками в равных долях.
• Ограничения: нельзя выделить свою «сотку» под квартиру, продать её отдельно, поставить забор без решения ОСС.
• Муниципальная аренда: если земля находится в городской собственности, собственники вправе оформить договор аренды через администрацию Архангельска.
Новые правила 2025–2026 гг.: краткий ликбез
| Нововведение | Суть | Кому важно |
|---|---|---|
| Усиление контроля ОСС | Решения обязательны даже для не голосовавших, если явка ≥ 50 % плюс 1. | Все собственники |
| Расширение полномочий Госжилинспекции | Проверки без предупреждения, штрафы до 500 тыс. руб. | УК, ТСЖ, подрядчики |
| Онлайн-голосования | Реестр ГИС ЖКХ принимает решения в электронной форме. | Собственники с подтверждённой учётной записью |
Где получить консультацию в Архангельске
- Росреестр и МФЦ: ул. Воскресенская, 7 — регистрация прав, перепланировка, выписки ЕГРН.
- Жилищная инспекция: ул. Ломоносова, 96, жалобы, проверки.
- Муниципальная юридическая служба: бесплатные консультации по тел. +7 (8182) -5-00-00.
- Электронные сервисы: «Госуслуги 29», сайт администрации Архангельска, чат-бот «ЖКХ Архангельск» в Telegram.
Ключевая мысль
Собственник квартиры в Архангельске — это не только владелец «четырёх стен», но и соинвестор всего дома: от подвала до крыши, от газовой трубы до песочницы во дворе. Зная свои права и обязанности, вы защитите собственность, повысите безопасность и сохраните ценность вашей недвижимости на долгие годы.