Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Переоценка инвестиционной недвижимости (ИН), это не просто «переписать стоимость в акте», а комплексный процесс, который требует пересчёта нескольких ключевых показателей, соблюдения требований МСФО (IAS) -0, ФСБУ 6/2020, а также прав налогового учёта. В этой статье мы пошагово разберёмся, что именно нужно пересчитывать, какие проводки делать и на какие нюансы обратить внимание в 2026 году.
Что такое инвестиционная недвижимость и зачем её переоценивают
- Инвестиционная недвижимость, это здания, земельные участки или иные объекты, которые компания держит для получения арендной платы или роста капитала, а не для использования в собственном производстве.
- В отличие от «обычных» основных средств, ИН может учитываться по справедливой стоимости с ежегодной переоценкой (модель справедливой стоимости МСФО (IAS) -0).
- Цель переоценки, приблизить балансовую стоимость актива к рыночной, обеспечить инвесторам актуальную информацию и, при необходимости, скорректировать налог на прибыль.
Что именно пересчитываем в бухгалтерском учёте
Первоначальная (или уже переоценённая) стоимость
Пересчитываем первоначальную стоимость объекта так, чтобы она стала равна его справедливой стоимости на дату переоценки.
Накопленная амортизация
При модели «пересчёта пропорционально» (метод «gross-net») пересчитываем и накопленную амортизацию, пропорционально изменению первоначальной стоимости.
Если применяем модель «списания амортизации до нуля» (net method), то амортизацию списаем на ноль и отражаем новую справедливую стоимость.
Резерв переоценки (счёт 83 или OCI)
- Дооценка → Дт 01 / Кт 83 (в российском учёте) или OCI (в МСФО).
- Уценка → Дт 91 / Кт 01 (если превысила предыдущую дооценку из 83) или Дт 83 / Кт 01 (в пределах ранее признанной дооценки).
Доходы и расходы переоценки
В соответствии с МСФО (IAS) -0 все изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости отражаются в прибыли или убытке периода, даже если до этого объект числился по модели переоценки. Исключение — переход из категории «недвижимость, занимаемая владельцем» в ИН: тогда разницу до даты переклассификации признаём в OCI, а после, в прибыль или убыток.
Разбор проводок на примере
Ситуация: здание учитывалось по модели переоценки, балансовая стоимость, 10 млн руб., справедливая стоимость выросла до 12 млн руб. Амортизация — 2 млн руб.
| Операция | Дебет | Кредит | Сумма, руб. |
|---|---|---|---|
| Дооценка первоначальной стоимости | 01 | 83 | 2 000 000 |
| Дооценка накопленной амортизации (пропорционально) | 83 | 02 | 400 000 |
| Чистая дооценка через OCI (если МСФО) | — | OCI | 1 600 000 |
Если после переоценки объект переводится в категорию ИН с моделью справедливой стоимости, то разница между стоимостью по IAS 16 и справедливой стоимостью на дату перевода немедленно относится на прибыль или убыток.
Налог на прибыль: учитываем ли переоценку?
- Российский налоговый учёт: результаты дооценки не учитываются при расчёте налога на прибыль (п. 1 ст. 257 НК РФ).
Уценка, не подтверждённая независимой оценкой, также не принимаеться. - Если ИН переводится из ОС и выбрана модель справедливой стоимости, то при продаже налоговая база определяется как выручка минус остаточная налоговая стоимость (без учёта переоценки).
- С 2025 г. действует ФСБУ 25/2018 «Учёт доходов по налогу на прибыль», который требует отражать отложенные налоги на разницу между бухгалтерской и налоговой базой.
Чек-лист для бухгалтера на г.
- Получить независимый отчёт об оценке справедливой стоимости (дата отчёта = дата переоценки).
- Определить модель учёта: модель справедливой стоимости (IAS 40) или модель себестоимости (IAS 16 + IAS 40).
- Пересчитать:
- первоначальную стоимость;
- накопленную амортизацию;
- сумму резерва переоценки / прочего совокупного дохода (OCI).
- Сделать проводки в соответствии с выбранной моделью.
- Раскрыть информацию в примечаниях к отчётности (метод оценки, дата переоценки, независимый оценщик, чистая дооценка/уценка).
- Рассчитать отложенные налоги на разницу между бухгалтерской и налоговой стоимостью.
Краткий вывод
При переоценке инвестиционной недвижимости в 2026 году нужно пересчитывать:
- саму стоимость объекта до справедливой;
- накопленную амортизацию (при выбранной методике);
- ресурсы (счёт 83/OCI) и финансовый результат (счёт 91).
При этом дооценка не влияет на налог на прибыль в текущем периоде, но создаёт временные разницы и требует расчёта отложенных налогов. Соблюдайте требования МСФО (IAS) -0 и ФСБУ 6/2020, чтобы избежать ошибок при проверке аудиторов и налоговиков.