Взгляните на любой сметный расчёт — чаще всего он состоит из двух колонок: «включено» и «отдельно оплачивается заказчиком». Ошибка в отнесении затрат может привести:
- к завышению цены контракта (риски заказчика);
- к невозможности принять НДС-вычет (риски подрядчика);
- к конфликту при аудите ФНС или ФАС.
В 2026 году ситуация осложняется новым порядком применения УСН для организаций, ведущих СМР для собственного потребления.
С любые СМР, выполняемые для себя, облагаются НДС и подпадают под кассовый метод признания доходов/расходов. Поэтому границы «что внутри, что снаружи» стоимости СМР стали ещё тоньше.
Что всегда включается в базовую стоимость СМР
(для ориентира, перечень ниже не подлежит исключению, если договором прямо не оговорено иное):
- Прямые затраты: зарплата рабочих с начислениями, стоимость монтажных материалов, аренда спецтехники.
- Косвенные затраты: административно-управленческий персонал, амортизация, общестроительные расходы.
- Накладные расходы и сметную прибыль (по Методике Гранд-Сметы 2026).
- Налог на прибыль и НДС, если подрядчик работает на ОСНО (исключение — УСН 2026, см. ниже).
Что не включается в стоимость СМР: разбивка по блокам
Проектно-изыскательские работы
Пояснение: согласно п. 4 ст. 746 ГК РФ, проект и изыскания могут выполняться как отдельным договором или приложением к договору подряда. Если в Основном договоре СМР указано «включено», то заказчик экономит до 5–7 % от цены контракта. Однако в 90 % подрядчиков выводят эти расходы в сторонний договор, чтобы:
- не повышать НМЦК (начальную максимальную цену контракта) при госзакупке;
- быстрее проходить госэкспертизу проектной документации.
Авторский и технический надзор
Типовая ошибка — считать, что «технадзор» уже в цене СМР. На практике:
- Авторский надзор (проектировщик) — оплачивается отдельно по договору № 2.
- Технический надзор (подрядчик или независимый инженер) — оплачивается отдельно, если в договоре СМР указан пункт «технадзор сторонней организацией».
Пусконаладочные работы (ПНР)
Даже если вы «смонтировали» оборудование, без ПНР объект не будет принят в эксплуатацию. ПНР:
- оформляются отдельным актом КС-2/КС-3 (форма 2026);
- включают отдельную смету на расходные материалы, ГСМ, командировки наладчиков.
Гарантийное обслуживание и страхование
Базовая гарантия по ст. 722 ГК РФ — 5 лет на капитальное строительство. Но:
- расширенная гарантия (10–20 лет),
- страхование ответственности за вред третьим лицам,
- аварийные выезды в течение гарантийного срока,
— не входят в цену СМР, если не прописаны в договоре.
Услуги эксплуатационных служб и обучение персонала
Частый кейс в 2026 году: строите складской комплекс, монтируете ВНС (внутренний нормативный спектр) и автоматику. Обучение 10 сотрудников склада, отдельная строка, в среднем 0,3–0,5 % от стоимости СМР.
Сезонные коэффициенты и форс-мажор
Если договор заключён на Севере или Дальнем Востоке, зимний коэффициент (до +25 % к смете) оформляеться дополнительным соглашением и не считается частью цены контракта.
Налоговые нюансы при УСН после
С 2026 года организации на УСН, выполняющие СМР «для себя», обязаны:
- Начислить НДС по ставке 20 % и выставить счёт-фактуру самому себе (письмо ФНС № СД-4-3/753@ от ).
- Принять НДС-вычет, если материалы приобретались у контрагентов на ОСНО.
- Учесть только «реальные» расходы: зарплата, материалы, техника. Не признаются расходами:
- проектные работы, если они оформлены отдельным договором с третьим лицом;
- гарантийное обслуживание, произведённое после ввода объекта в эксплуатацию;
- пени и штрафы по договору (пп. 2 п. 1 ст. 270 НК РФ).
Чек-лист для заказчика и подрядчика
| Что проверить | Да / Нет | Как оформить в договоре |
|---|---|---|
| Проектные работы включены в цену СМР? | Приложение № 1 «Перечень проектных затрат» | |
| Технадзор сторонней организацией оплачивается отдельно? | Пункт 3.4 договора + акт КС-14 | |
| ПНР оформлены отдельным договором? | Договор № … от «__».__.2026 г. | |
| Есть ли строка «гарантийное обслуживание» после 5 лет? | Приложение «Гарантийные обязательства» | |
| Организация на УСН? Учтён НДС? | Уведомление ФНС о переходе, счёт-фактура № … |
Для заказчика: включайте в ТЗ конкретный перечень «то, что не входит». Это снизит риск роста цены контракта на 8–12 %.
Для подрядчика: используйте раздельные договоры на проект, ПНР, гарантию — это позволит:
- быстрее получать аванс по СМР;
- избежать двойного НДС при УСН (2026 г.);
- повысить маржу за счёт прямого взаимодействия с субподрядчиками.
Сохраните эту статью в закладки: при проверках ФАС и ФНС она станет вашим «живым» комментарием к договору.