Каждый собственник, который в 2025 году продал (или планирует продать) квартиру, обязан разобраться, нужно ли подавать в налоговую декларацию, какие документы приложить и как рассчитать налог․ Ниже — подробная инструкция, актуальная на 20 апреля 2026 года․
Когда обязательно подавать декларацию
Декларацию 3-НДФЛ придётся подать, если:
- Вы продали квартиру, которую владели менее минимального льготного срока:
- 3 года, если право собственности возникло до , по наследству, по договору дарения от близкого родственника или результатам приватизации;
- 5 лет — во всех остальных случаях․
- Налог к уплате после применения вычетов больше 0 рублей․
Исключение: если квартира была единственным жильём на момент продажи и вы владели ею ≥ 3 лет, декларация не требуется․
Сроки подачи и уплаты
| Действие | Срок |
|---|---|
| Подача 3-НДФЛ | До 30 апреля года, следующего за годом продажи (при продаже в 2025 году — до ) |
| Уплата налога | До 15 июля того же года |
Какие документы готовим
3․1 Основной пакет
- Декларация 3-НДФЛ (формат PDF/ФНС-онлайн) за год продажи․ Пример: продажа в ноябре 2025 г․ — подаём форму за 2025 г․
- Паспорт продавца (копия: разворот с фото + страница с регистрацией)․
- ИНН продавца․
3․2 Документы по сделке
- Договор купли-продажи (копия, заверенная сторонами)․
- Акт приёма-передачи или передаточный акт (если оформлялся)․
- Квитанции, расписки, выписки из банка, подтверждающие получение денег от покупателя․
- Выписка из ЕГРН (бывш․ ЕГРП), подтверждающая переход права собственности․
3․3 Документы для уменьшения налога (по выбору)
- Документы на расходы при покупке:
- копия предыдущего договора купли-продажи;
- квитанции/банковские выписки на сумму покупки;
- договор ипотеки и справка об оплаченных процентах (если жильё брали в кредит)․
- Документы на улучшение жилья — договоры подряда, чеки на стройматериалы (если хотите включить ремонт в расходы)․
Как рассчитать налог
4․1 Два способа уменьшить доход
- Вычет 1 млн руб․ — без документов, просто отнимаете 1 000 000 ₽ от продажной цены․
- Расходный вычет, от продажной цены вычитаете документально подтверждённые расходы на покупку, ремонт и проценты по ипотеке․
4․2 Примеры расчёта (ставка 13 %)
Пример 1:
Продано за 4 500 000 ₽, куплено за 3 200 000 ₽․
Налог = (4 500 000 – 3 200 000) × 13 % = 169 000 ₽․
Пример 2:
Продано за 2 000 000 ₽, документов о расходах нет․
Налог = (2 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 130 000 ₽․
Как подать документы
- Онлайн:
- личный кабинет на сайте nalog․ru (ЭЦП или Госуслуги);
- приложение «ФНС — Личный кабинет налогоплательщика»․
- Офлайн:
- МФЦ (приём без очереди по предзаписи);
- инспекция ФНС по месту регистрации (взяв талон электронной очереди)․
Частые ошибки
- Забыли приложить расписку или банковскую выписку․ ФНС может забраковать расчёт и начислить налог по кадастровой стоимости․
- Указали ремонт без договора․ Выписки из строймагазина без договора подряда не принимаются․
- Подали декларацию после 30 апреля․ Штраф — 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 %․
Краткий чек-лист перед подачей
- Уточните срок владения (ЕГРН, дата регистрации)․
- Выберите выгодный способ уменьшения дохода (1 млн ₽ или расходы)․
- Соберите полный пакет документов (см․ п․ 3)․
- Заполните 3-НДФЛ в сервисе «Декларация» ФНС (проверьте ИНН и коды)․
- Подайте до 30 апреля и оплатите налог до 15 июля․