Договор найма жилого помещения – это соглашение, по которому одна сторонa (собственник или управомоченное лицо) передаёт другой стороне (нанимателю) жилое помещение во временное владение и пользование за определённую плату․
Важно: под договором найма понимается отношение социального или коммунального характера, отличное от аренды, которая регулируется гражданским законодательством (гл․ 35 ГК РФ)․ В статье подробно разберём, какие основания прекращения допускает закон и как избежать ошибок, которые часто допускают стороны․

Прекращение по соглашению сторон

Закон: ст․ 687 ГК РФ, п․ 1 ст․ 83 ЖК РФ․

• Стороны могут в любой момент расторгнуть договор по соглашению․ Достаточно оформить письменное дополнительное соглашение․
• Если речь идёт о договоре социального найма, помимо воли нанимателя потребуется письменное согласие всех проживающих совместно членов семьи (ст․ 83 ЖК РФ)․

Расторжение по инициативе нанимателя

В одностороннем порядке

Наниматель жилого помещения вправе в любое время отказаться от договора, предварительно уведомив наймодателя за 3 месяца (ст․ 687 ч․ 1 ГК РФ)․ Исключение – если договором предусмотрен иной срок․

Без согласия членов семьи

В случае социального найма необходимо получить письменное согласие всех зарегистрированных в квартире лиц․ Без такого согласия суд может отказать в удовлетворении иска․

Расторжение по инициативе наймодателя (собственника)

Внедомовые основания (ст․ 687 ч․ 2 и 3 ГК РФ)

1. Систематическая неуплата арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока․
2. Разрушение или повреждение жилого помещения по вине нанимателя․
3. Использование помещения не по назначению (например, ведение предпринимательской деятельности в квартире)․
4. Систематическое нарушение прав соседей (шум, антисанитария, незаконная перепланировка)․

Особые основания по социальному найму (ст․ 83․1-83․2 ЖК РФ)

• Наниматель и члены его семьи более 6 месяцев не проживают по адресу без уважительных причин (командировки, лечение и т․д․);
• Наниматель ликвидирован как юрлицо (если речь о служебных квартирах)․
• Дом признан аварийным и подлежит сносу – договор прекращается, но собственник обязан предоставить равноценное жильё․

Форс-мажор, гибель объекта и иные обстоятельства

Гибель помещения․ Если квартира уничтожена в результате пожара, наводнения или других форс-мажорных обстоятельств, договор считается прекращённым с момента наступления события (ст․ 419 ГК РФ)․
Национализация․ При изъятии жилья для государственных нужд договор прекращается с выплатой компенсации, предусмотренной законом․

Что нельзя считать основанием расторжения

• «Необходимость продать квартиру» без указания конкретных законных оснований․
• «Личные неприязненные отношения» между сторонами․
• «Краткосрочная командировка» нанимателя при условии сохранения оплаты коммунальных услуг․

Указанные причины не признаются судами и могут повлечь отказ в иске․

Пошаговый алгоритм расторжения

1. Фиксация нарушений (акты, квитанции, свидетельские показания)․
2. Письменное уведомление второй стороны (с уведомлением о вручении)․
3. Судебное обращение (если добровольное расторжение невозможно)․
4. Исполнительное производство и выселение при наличии решения суда․

Практические советы

Собственнику: заранее закрепляйте в договоре конкретные основания расторжения и порядок уведомлений․
Нанимателю: требуйте письменного подтверждения полученных платежей; при подозрении на скорое выселение – внесите платёж в счёт будущих месяцев, чтобы исключить просрочку․

Главное помнить: любое расторжение должно быть обосновано законом․ Смешение понятий «аренда» и «найм» приводит к недействительным условиям и длительным спорам в суде․ Если сомневаетесь, проконсультируйтесь с жилищным юристом․