Приватизация жилья — это бесплатная передача гражданам государственного или муниципального жилого фонда в собственность. Однако большинство граждан ошибочно полагают, что в их собственность переходит исключительно сама квартира. На самом деле перечень объектов, приобретаемых при приватизации, значительно шире. Ниже разберёмся, что именно становится вашей собственностью «автоматически» и что требует отдельных действий.

Основной объект — жилое помещение (квартира)

• Помещение целиком (квартира в многоквартирном доме) или доля в коммуналке/общежитии.
• Инженерные системы внутри квартиры: электропроводка, отопление, водопровод, канализация, вентиляция, газоснабжение, приборы учёта.
• Оконные и дверные проёмы, встроенные шкафы, ниши, сантехкабины, двери, стеклопакеты, если они являются неотъемлемой частью помещения.

Встроенные и неотъемлемые элементы дома

Места общего пользования

В договоре приватизации отдельно прописывается долевая собственность на:

• Лестничные клетки, лифтовые шахты, коридоры, подвалы, крыши.
• Инженерные сети общедомового назначения: магистральные стояки, лифты, системы пожаротушения, вентиляционные шахты.

Фактически вы получаете долю в общем имуществе пропорционально площади вашей квартиры к общей площади дома.

Подвалы и чердаки

Если подвал или чердак не признаны самостоятельными объектами недвижимости, они переходят в долевую собственность собственников квартир. Если же они оформлены как отдельные помещения (например, кладовки), их можно приватизировать только по отдельному договору.

Земельный участок под домом

Земля под многоквартирным домом также подлежит приватизации:

1. После приватизации квартир жильцы автоматически становятся долевыми собственниками земельного участка.
2. Формирование земельного участка и постановка его на кадастровый учёт осуществляется в течение трёх лет после приватизации жилого фонда (ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ).
3. Площадь участка распределяется пропорционально долям в праве общей долевой собственности на дом.

Гаражи и машино-места

• Гаражи-«ракушки», находящиеся на балансе муниципалитета, могут быть приватизированы по отдельному договору (если они признаны объектом недвижимости).
• Парковочные места во дворе многоквартирного дома не приватизируются, но переходят в долевое владение собственников квартир.
• Если машино-место оформлено как отдельный объект недвижимости (кадастровый паспорт, технический план), его можно приватизировать на общих основаниях.

Подсобные помещения и хозпостройки

Сараи, бани, летние кухни

Если постройки:

• Находятся на одном земельном участке с приватизируемым жильём;
• Есть технические документы (кадастровый паспорт, техплан);
• Не признаны самовольными (или узаконены);

…то их можно включить в единый договор приватизации или оформить отдельно после приватизации квартиры.

Огороды, сады, придомовые участки

Земельные участки под огородами/садами могут быть приватизированы по отдельному заявлению в орган местного самоуправления в течение трёх лет после приватизации жилого дома.

Индивидуальные приборы учёта и кондиционеры

• Индивидуальные счётчики воды, газа, электроэнергии переходят в собственность приватизатора вместе с квартирой.
• Сплит-системы, бойлеры, котлы, установленные собственником после вселения, остаются в собственности установившего, если не оформлены как недвижимость.

Что не входит в приватизацию

Пошаговый алгоритм расширенной приватизации

1. Подать заявление в администрацию района о приватизации квартиры.
2. Составить перечень дополнительных объектов, которые хотите включить (подвал, сарай, гараж).
3. Получить техпаспорт на каждый объект (БТИ, кадастровая палата).
4. Заключить договор с муниципалитетом на все объекты или подписать отдельные договоры по каждому.
5. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Налоговые последствия

После приватизации:

• Квартира освобождена от налога на имущество на 3-5 лет (зависит от региона).
• Дополнительные объекты (гараж, сарай) начинают облагаться налогом с первого года владения.
• Земельный участок облагается земельным налогом, но с возможными льготами для пенсионеров и льготников.

При приватизации квартиры граждане получают не только жилое помещение, но и долю в общем имуществе дома, земельный участок под ним, а при оформлении — и подсобные постройки. Чтобы не упустить ни один объект, внимательно изучите техпаспорт дома и подайте расширенное заявление. Это позволит в будущем избежать споров с соседями и муниципалитетом, а также увеличит кадастровую стоимость вашей недвижимости.

Информация актуальна на 20 апреля 2026 года. Перед приватизацией рекомендуется получить бесплатную консультацию юриста по месту жительства.