При продаже жилой недвижимости в России физическим лицам может грозить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн руб. в год). Освободиться от уплаты налога можно, если соблюдён минимальный срок владения квартирой. В статье разберёмся, какой именно срок нужно выждать, от какой даты он считается, и какие исключения существуют.
Основное правило: 5 лет или 3 года?
В Налоговом кодексе РФ (ст. 217.1) закреплены два основных периода:
- 5 лет – общий минимальный срок владения для всех объектов недвижимости, приобретённых после .
- 3 года – льготный срок для объектов, полученных:
- в дар или по наследству от близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением;
- в рамках программы реновации (если старая квартира была в собственности ≥ 3 лет).
Когда считается срок владения: ключевые даты
| Способ получения жилья | От какой даты считаем |
|---|---|
| Покупка по ДКП или ДДУ | Дата полной оплаты по договору (если квартира новостройка – с момента подписания акта приёма-передачи) |
| Приватизация | Дата регистрации права в ЕГРН |
| Наследство | Дата открытия наследства (день смерти наследодателя) |
| Дарение от близкого родственника | Дата регистрации права в ЕГРН |
| Реновация | Срок насчитывается от даты регистрации права на старый объект |
Единственное жильё: особый режим
В 2020 году введено правило «единственного жилья». Если на дату продажи у вас:
- отсутствует другое жилое помещение в собственности,
- либо вы продаёте первую квартиру в течение 90 дней после покупки второй,
то минимальный срок владения сокращается до 3 лет даже при обычной покупке.
Краткая сводка по срокам на 2024–2026 годы
- 3 года достаточно, если квартира:
- получена по наследству, дару, приватизации, договору пожизненного содержания;
- является единственным жильём;
- куплена до (тогда применялось старое правило 3 лет).
- 5 лет – для всех остальных случаев покупки/обмена после .
Примеры расчёта срока
Пример 1. Наследство
Иванов унаследовал квартиру после смерти отца . Продать без НДФЛ он сможет с .
Пример 2. Покупка по ДДУ в новостройке
Петров полностью оплатил квартиру по ДДУ , акт приёма-передачи подписан . Срок владения начнётся с . Следовательно, продать без налога можно будет с (если это не единственное жильё).
Пример 3. Единственное жильё
Сидоров купил квартиру и не владеет другой недвижимостью. На момент продажи пройдёт 3 года и 1 месяц. Налог платить не нужно, поскольку объект – единственное жильё.
Что будет, если продать раньше
Если вы продаёте квартиру до истечения минимального срока, применяются налоговые вычеты:
- в размере 1 млн руб. (долевая продажа – пропорционально доле);
- или в размере подтверждённых расходов на приобретение этой недвижимости.
Пример: квартира куплена за 4 млн руб. и продана через 2 года за 5 млн руб. Налог = (5 млн – 4 млн) × 13 % = 130 000 руб.
Нужно ли подавать декларацию?
- Не нужно, если срок владения ≥ минимального.
- Нужно (форма 3-НДФЛ) и уплатить налог до 15 июля следующего года, если продажа произошла раньше.
Грядущие изменения (законопроект 1026190-8)
В Госдуме рассматривается пакет поправок, который может сократить общий срок с 5 до 3 лет для всех случаев, включая куплю-продажу. Окончательное решение пока не принято, поэтому ориентироваться стоит на действующие нормы.
- 3 года – при наследстве, даре, приватизации, договоре пожизненного содержания, единственном жилье.
- 5 лет – для остальных покупок после .
- Срок считается непрерывно с определённой даты (см. таблицу выше).
- При досрочной продаже можно снизить налог вычетом 1 млн руб. или подтверждёнными расходами.
Внимание: перед сделкой проверьте даты в ЕГРН и консультируйтесь с налоговым специалистом – даже один день может повлиять на ваши обязательства.