Каждый‚ кто получил квартиру по наследству‚ в первую очередь задаётся вопросом: «Когда можно продать жильё и не заплатить 13 % налога с продажи?»
В 2026 году правила остались прежними‚ но важно точно понимать‚ с какой даты отсчитывать минимальный срок владения‚ чтобы не ошибиться и не платить лишнего.

Какой минимальный срок владения установлен для квартиры по наследству

Согласно п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ и разъяснениям ФНС (письмо № БС-4-11/8710@ от )‚ для объектов недвижимости‚ полученных:

• в наследство
• в дар от близкого родственника
• в результате приватизации

применяется льготный трёхлетний срок владения.
Это значит‚ что квартиру можно продать без НДФЛ уже через 3 года после открытия наследства.

С какой даты начинается отсчёт трёхлетнего срока

Ошибка № 1: думать‚ что отсчёт начинается со дня регистрации права собственности в Росреестре.

Правильно: срок начинается со дня смерти наследодателя (открытие наследства‚ ст. 1114 ГК РФ).
Пример:

1. Бабушка умерла г.
2. Свидетельство о праве на наследство получено г.
3. Право собственности зарегистрировано г.
4. Безналоговая продажа возможна уже с г.

Исключение: доля в квартире‚ полученная «повторно»

Если наследник уже имел долю в квартире‚ а после смерти другого дольщика получил дополнительную часть‚ то:

• на новую долю срок отсчитывается с момента смерти наследодателя;
• на старый объём доли срок считается с первоначальной даты приобретения.

Что будет‚ если продать раньше 3 лет

Если наследник реализует квартиру до истечения трёх лет:

• доход от продажи подлежит НДФЛ 13 % (или 30 % для нерезидентов);
• можно воспользоваться имущественным вычетом 1 000 000 ₽ (п. 2 ст. 220 НК РФ);
• или уменьшить доход на документальные расходы наследодателя (если они не были ранее учтены).

Пример расчёта:

Продажная цена: 4 500 000 ₽

Вычет: 1 000 000 ₽
Налогооблагаемая база: 3 500 000 ₽
НДФЛ 13 %: 455 000 ₽

Какие документы подтверждают срок владения

• Свидетельство о праве на наследство;
• Выписка ЕГРН с датой регистрации перехода права;
• Справка из ЕГРН о переходе права (Форма № Выписка-А).

Новые региональные «льготы» на 2026 год

С г. 24 региона РФ (Саратовская‚ Кировская‚ Астраханская и др.) уменьшили минимальный срок владения до 2 лет для всех объектов недвижимости независимо от основания приобретения. Проверьте‚ попадает ли ваш регион в перечень.

Пошаговый алгоритм действий наследника

1. Определить дату открытия наследства (дата смерти).
2. Добавить 3 года (или 2 года в льготном регионе).
3. Подготовить договор купли-продажи‚ если срок истёк.
4. Если срок ещё не истёк‚ выбрать:
   • ждать;
   • продавать с НДФЛ и применять вычет/расходы.

Частые вопросы

Вопрос: А если квартира куплена до 2016 года?

Для объектов‚ приобретённых до ‚ действует старый режим: налог не платится при продаже по любой цене‚ если объект владели более 3 лет.

Вопрос: Нужно ли подавать декларацию при безналоговой продаже?

Если срок владения ≥ 3 года‚ декларация 3-НДФЛ не подаётся.

Вопрос: Как быть с долевой собственностью?

Каждый долевик считает свой срок отдельно.

Чек-лист перед продажей

• ✅ Убедился в трёхлетнем сроке (дата смерти + 3 года).
• ✅ Проверил региональные льготы.
• ✅ Собрал документы (свидетельство‚ ЕГРН).
• ✅ При необходимости подготовил вычеты (1 млн ₽ или расходы).