Владельцам недвижимости в 2023 году важно знать, когда именно можно продать квартиру без уплаты НДФЛ.
Изменения в законодательстве, вступившие в силу в 2021 году, а также последние поручения Президента РФ
Владимира Путина уточнили правила и сроки, при которых продажа освобождается от налога.
Ниже ‒ подробная инструкция с конкретными цифрами, примерами и шаблонами действий.

Содержание

• Основной срок владения
• Когда достаточно 3 года
• Как правильно считать «непрерывное» владение
• Региональные корректировки и последние поправки
• Чек-лист: продать без налога в 2023 году

Основной срок: 5 лет или 3 года?

Правило «5 лет»

С 1 января 2021 года базовый минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет.
Это касается квартир, приобретённых:

• по договору купли-продажи;
• в ипотеку или долевом участии;
• в результате обмена.

Исключение – сокращение до 3 лет

В феврале 2022 года Президент РФ поручил сократить срок до 3 лет для объектов, полученных:

• по наследству;
• в дар от близких родственников;
• в процессе приватизации;
• по договору ренты/аннуитета.

Это распространяется и на квартиры, купленные до 1 января 2016 года – для них уже сейчас достаточно 3 лет.

Когда достаточно 3 лет: таблица быстрой проверки

Как правильно считать срок владения

Дата начала отсчёта

• Покупка по договору: день полной регистрации права собственности в ЕГРН.
• Наследство: день открытия наследства (дата смерти наследодателя).
• Дар: день регистрации перехода права.
• Приватизация: день регистрации права собственности.

«Непрерывное владение» — важное правило

Налоговая считает владение непрерывным, если:

• квартира ни дня не выходила из вашей собственности;
• доли не продавались и не дарились другим лицам даже на 1 день.

Если вы, к примеру, продали долю в 2022 году и сразу же обратно выкупили её, счётчик обнуляется и отсчёт начнётся заново.

Региональные корректировки и последние поправки

Право региона снизить срок до нуля

Субъекты РФ могут уменьшить минимальный срок владения вплоть до нуля.
Примеры:

• Москва и Санкт-Петербург пока оставили 5/3 года без изменений.
• Ряд регионов (например, Тюменская область, Башкирия) уже в 2022 году установили 0 лет для единственного жилья.

Госдума 2023: что нового

Весной 2023 года Госдума в первом чтении приняла поправки, которые:

1. Закрепили право региона отменить льготу в случае, если квартира использовалась в предпринимательской деятельности.
2. Ввели дополнительный контроль за «фиктивными» дарениями-покупками.

Чек-лист: как продать квартиру без налога в 2023 году

1. Определите основание и дату получения квартиры
   • Если наследство/дар/приватизация – срок 3 года.
   • Если покупка после 2016 года – 5 лет.
2. Проверьте региональные льготы
   • На сайте ФНС вашего региона найдите постановление о снижении срока.
3. Рассчитайте дату «+3» или «+5» лет
   
   Пример: квартиру купили → можно продать без налога (5 лет).
4. Если срок ещё не вышел – используйте вычеты
   • Вычет 1 млн руб. (по доходу от продажи).
   • Или вычет «Доход минус расходы» (подтвердите первоначальные траты).
5. Соберите документы
   • Свидетельство о праве/выписка из ЕГРН.
   • Договор купли-продажи или наследственные документы.
   • Платёжные документы (чеки, квитанции) при использовании вычета «доход минус расходы».
6. Нулевая декларация 3-НДФЛ
   
   Если продажа полностью освобождена от налога, всё равно подайте декларацию, указав основание освобождения (код дохода – 1510, код вычета – 901).

В 2023 году большинство владельцев может продать квартиру без НДФЛ либо через 3 года после получения (наследство, дар, приватизация),
либо через 5 лет после покупки. Не забудьте проверить региональные льготы и правильно рассчитать срок непрерывного владения.
При соблюдении условий налог составит ровно 0 рублей.

Быстрая справка: если вы получили квартиру после и не относитесь к «льготным» категориям, запланируйте продажу не раньше 2027 года.