Ключевые изменения 2020 г., которые нужно учитывать и сегодня
В 2020 г. вступили в силу несколько нормативных актов, которые по-прежнему формируют «правила игры» для застройщиков:
- ФЗ-214 с изменениями от — новые правила эскроу и переход на проектное финансирование;
- ПБУ 2/2008 — метод «процента выполнения» (stage-of-completion) теперь применяется только в отчётности по МСФО; по РСБУ актуальна «долевая» модель;
- Указание Банка России № 5344-У от — уточнён порядок отражения средств на эскроу-счетах.
Схема поступлений ДДУ с г.: эскроу-счета
С (для объектов, разрешение на которые получено после ) и с (для остальных) застройщик не может использовать деньги дольщиков до ввода дома в эксплуатацию. Все средства размещаются на специальных эскроу-счетах в банке-партнёре.
Проводки при получении ДДУ-заявки
- Дебет 51 «Расчётный счёт»
Кредит 76-субсчёт «Расчёты по ДДУ» — поступление средств от дольщика на эскроу-счёт. - Дебет 55-1 «Специальные банковские счета (эскроу)»
Кредит 51 — перечисление денег на эскроу.
Примечание: средства эскроу не признаются выручкой до подписания акта приёма-передачи квартиры (п. 5 ПБУ 9/99).
Учёт затрат на строительство
Актив «не завершённое строительство» (НЗС)
- Счёт 08-3 «Строительство объектов основных средств»
- Субконто: дом/корпус/секция
Типовые проводки
| Операция | Дебет | Кредит |
|---|---|---|
| Закупка материалов | 10 | 60 |
| Отпуск материалов в производство | 08-3 | 10 |
| Оплата подрядчика | 60 | 51 |
| Услуги подрядчика | 08-3 | 60 |
Переход прав собственности: момент признания выручки
После подписания акта приёма-передачи (форма № КС-14 или аналог) застройщик:
- Дебет 62 «Расчёты с покупателями»
Кредит 90-1 «Выручка» — стоимость ДДУ. - Дебет 90-2 «Себестоимость продаж»
Кредит 08-3 — списание НЗС на себестоимость. - Дебет 55-1 (или 76)
Кредит 62 — зачёт денег с эскроу-счета в счёт оплаты ДДУ.
Налоговые особенности 2020 г.
- НДС: налоговая база возникает в момент перехода права собственности (п. 3 ст. 167 НК РФ). До этого момента деньги дольщиков НДС не облагаются.
- Налог на прибыль: метод начисления (п. 2 ст. 271 НК РФ). Стоимость ДДУ включается в доходы только после перехода прав.
- УСН/УСН Доходы минус расходы: то же правило — доход признаётся на дату акта приёма-передачи.
Контрольные списки для бухгалтера застройщика
Перед вводом дома
- ☐ Проверить, что все ДДУ зарегистрированы в Росреестре;
- ☐ Пересчитать остатки на эскроу-счетах и сверить с реестром дольщиков;
- ☐ Подтвердить акты КС-2/КС-3 без НДС (т.к. НДС начисляется позже).
После подписания актов приёма-передачи
- ☐ Сформировать счёт-фактуру на ДДУ-стоимость с НДС 20%;
- ☐ Провести проводки по п. 4;
- ☐ Подать декларацию по НДС за квартал, в котором подписан последний акт;
- ☐ Отразить в налоговом учёте доходы и расходы по дольщикам.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как исправить |
|---|---|---|
| Раннее признание выручки при поступлении денег на эскроу | Неверный НДС и прибыль, штрафы | Дождаться акта приёма-передачи |
| Неправильный субсчёт 08-3 (объединение нескольких домов) | Сложности в расчёте себестоимости по ДДУ | Вести субконто «дом-корпус-секция» |
| Упущены проценты по эскроу-счетам (до 6–7 % годовых) | Доначисление НДФЛ и налога на прибыль | Квартально начислять проценты: Дт 55-1 Кт 91-1 |
Пример полного цикла: от ДДУ до ввода
Условия
- ДДУ, 4 000 000 ₽
- Затраты на строительство — 3 000 000 ₽
- НДС 20 % = 800 000 ₽
- Дата акта приёма-передачи,
Проводки
- Дт 51 Кт 76 — 4 000 000 ₽ (от дольщика)
Дт 55-1 Кт 51 — 4 000 000 ₽ (перевод на эскроу) - Дт 62 Кт 90-1, 4 000 000 ₽
Дт 90-3 Кт 68-НДС — 800 000 ₽
Дт 90-2 Кт 08-3, 3 000 000 ₽
Дт 55-1 Кт 62 — 4 000 000 ₽ (зачёт денег эскроу)
С 2020 г. бухгалтерия застройщика строится на двух «китах»:
- Эскроу — деньги дольщиков «заморожены» до ввода дома;
- Метод начисления — выручка и налоги признаются после перехода прав собственности.
Соблюдая эти принципы и используя приведённые проводки, вы минимизируете налоговые и аудиторские риски даже в 2026 году.
Контакты для консультаций: info@kaltim-audit.ru