С 8 сентября 2024 года в России вступил в силу ряд поправок к Федеральному закону № 127‑ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Они изменили правила распределения имущества должника‑физического лица, в частности – единственного жилья, находящегося в ипотечном залоге. В статье подробно рассматриваются:

• какие изменения были внесены в закон;
• в каких случаях квартира остаётся у должника;
• какие документы необходимо подготовить;
• какие стратегии используют юристы для сохранения жилья;
• практические рекомендации для заемщиков.

Основные положения закона 127‑ФЗ и новые поправки 2024‑2025‑2026 гг.

Что такое «конкурсная масса»?

При признании физического лица банкротом судом открывается процедура банкротства, в ходе которой все его имущество (кроме исключений) включается в конкурсную массу. Кредиторы получают право удовлетворять свои требования за счёт этой массы.

Как менялась защита единственного жилья?

До 2024 года ипотечное жильё почти всегда включалось в конкурсную массу. Даже если квартира была единственным местом проживания, банк мог её продать с молотка, а оставшиеся средства использовать для погашения долга.

С 8 сентября 2024 года закон ввёл право на защиту единственного жилого помещения, находящегося в ипотеке, при условии выполнения ряда критериев (см. ниже). В 2025‑2026 годах эти положения уточнялись в судебной практике и в рекомендациях юристов.

Ключевые изменения

• Исключение из конкурсной массы: единственное жилое помещение, предназначенное для постоянного проживания должника и его семьи, может быть исключено из реализации, если соблюдены условия.
• Согласие третьих лиц: любое юридическое или физическое лицо (например, родственники) может с согласия должника полностью погасить ипотечный долг, тем самым «выкупив» жильё из‑под залога.
• Мировое соглашение: суд может утвердить отдельное мировое соглашение или план реструктуризации долгов, касающийся только ипотечного кредита, не затрагивая остальные требования кредиторов.
• Материнский капитал: использование материнского капитала при покупке единственного жилья лишает его защиты – в этом случае квартира может быть реализована.

Условия, при которых жильё сохраняется у должника

1. Единственное жильё для постоянного проживания. Квартира или дом должны быть единственным помещением, где живёт должник с семьёй.
2. Отсутствие привлечения материнского капитала. Если квартира была приобретена с помощью материнского капитала, защита не применяется.
3. Отсутствие других залогов. Имущество не должно быть обременено другими залогами, кроме ипотечного кредита.
4. Согласие кредитора (или его представителя). Кредитор может согласиться на реструктуризацию долга, либо на полное погашение требований третьей стороной.
5. Наличие плана реструктуризации. Суд может утвердить план, позволяющий должнику выплачивать ипотеку на прежних условиях.

Важно: даже при соблюдении всех пунктов, решение принимает суд. Поэтому консультация квалифицированного юриста обязательна.

Пошаговая схема сохранения единственного ипотечного жилья при банкротстве

Шаг 1. Оценка финансового положения

• Составьте список всех долгов (ипотека, потребительские кредиты, задолженности перед налоговой и др.).
• Определите размер ежемесячных доходов и расходов.
• Проверьте, соответствует ли ваша квартира критерию «единственного жилья».

Шаг 2. Консультация с юристом

Юрист поможет:

• выяснить, подпадает ли ваш случай под действие новых поправок;
• подготовить пакет документов для подачи в арбитражный суд;
• разработать стратегию взаимодействия с банком (мировое соглашение, реструктуризация, привлечение третьих лиц).

Шаг 3. Подача заявления о банкротстве

Для подачи заявления необходимо собрать:

1. Копию паспорта и ИНН.
2. Документы, подтверждающие доходы (справка 2‑НДФЛ, выписка из банка).
3. Список имущества, включая ипотечное жильё.
4. Кредитный договор и график платежей по ипотеке.
5. Свидетельство о праве собственности на квартиру.

Шаг 4. Участие в собрании кредиторов

На собрании кредиторов (в т.ч. банка) рассматриваются предложения должника. Здесь можно предложить:

• мировое соглашение о сохранении жилья и выплате ипотечных платежей;
• передачу прав на погашение ипотеки третьему лицу (родственникам, друзьям) – «выкуп» жилья.

Шаг 5. Судебное решение

Суд может:

• утвердить мировое соглашение, исключив жильё из конкурсной массы;
• разрешить продажу жилья, если условия не выполнены;
• назначить управляющего, который будет контролировать выплаты.

Шаг 6. Выполнение условий суда

После получения решения необходимо строго соблюдать график выплат, иначе суд может отменить защиту и разрешить реализацию имущества.

Практические советы

• Не откладывайте обращение к юристу. Чем раньше будет проведена юридическая диагностика, тем выше шанс сохранить жильё.
• Сохраняйте все документы. Копии договоров, платежных поручений, справок о доходах – они понадобятся в суде.
• Проверяйте наличие залога. Если квартира уже обременена несколькими кредитами, защита может стать невозможной.
• Избегайте новых долгов. В период банкротства любые новые займы могут стать причиной отказа суда в защите.
• Рассмотрите вариант «выкупа» ипотеки. Родственники могут погасить долг, а вы сохраните право собственности.
• Обратитесь в МФЦ. При подаче заявления о признании банкротом можно воспользоваться сервисом МФЦ – процесс ускоряется.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли сохранить квартиру, если в ипотеке участвуют два созаемщика?

Да, но в большинстве случаев (99 %) квартира включается в конкурсную массу. Исключить её можно только если оба созаемщика совместно подтверждают, что жильё является единственным и не использовался материнский капитал.

Что делать, если банк отказывается от мирового соглашения?

Тогда стоит привлечь третье лицо, готовое погасить ипотечный долг. По новому закону такой «выкуп» может быть одобрен судом без согласия банка, если должник подписал соответствующее согласие;

Как влияет использование материнского капитала?

Если при покупке единственного жилья использовался материнский капитал, защита от реализации утрачивается – квартира может быть продана для удовлетворения требований кредиторов.

Сколько времени занимает процедура банкротства?

Через МФЦ – около 6 месяцев. Через суд – от 12 до 24 месяцев, в зависимости от сложности дела и активности кредиторов.

Может ли квартира быть изъята, если у должника есть другая недвижимость?

Только единственное жильё, предназначенное для постоянного проживания, подпадает под защиту. Если у должника есть другая квартира или дом, они могут быть реализованы без ограничений.

С 2024 года законодательство России предоставляет реальную возможность сохранить единственное жильё, находящееся в ипотеке, даже в случае признания физического лица банкротом. Ключевыми факторами являются:

• соответствие критерию «единственного жилья»;
• отсутствие использования материнского капитала;
• готовность к переговорам с банком и/или привлечению третьих лиц;
• правильная юридическая подготовка и своевременное обращение к специалисту.

Если вы оказались в финансовой тупиковой ситуации, не откладывайте действия – каждый день бездействия уменьшает шансы сохранить ваш дом.

Статья подготовлена на основе открытых источников, актуальна на дату 19 апреля 2026 года. Для получения персональной консультации рекомендуется обратиться к лицензированному юристу, специализирующемуся на банкротстве физических лиц.