Ключевые изменения: в 2023 году в России утратил силу абз. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ о платности землепользования, а Госдума окончательно закрепила единый подход к расчёту арендной платы для участков, предоставляемых без торгов. Как это повлияет на договоры аренды, налоги и бюджеты организаций — разбираемся ниже.

Что изменилось в законодательстве

Отмена п. 5 ст. 65 ЗК РФ

• Раньше кадастровая стоимость использовалась обязательно для целей налогообложения и могла применяться при расчёте арендной платы.
• С этот абзац аннулирован, поэтому арендатор и арендодатель вправе договариваться о любом способе определения платы, если иное не установлено муниципальным правовым актом.

Единая методика без торгов

Закон от (вступил в силу в 2023 г.) ввёл единую формулу для земель, переданных без аукциона:

Арендная плата = Кадастровая стоимость × Коэффициент

• Коэффициенты закреплены Постановлением Правительства РФ № 582/2022 и варьируются от 0,01 % (для социально значимых объектов) до 2,5 % (для коммерческой недвижимости).
• Если кадастровая стоимость не определена, используется рыночная оценка, утверждённая органом местного самоуправления.

Как рассчитать арендную плату в 2023 году: пошаговая инструкция

1. Определить вид разрешённого использования (ВРИ) участка в ЕГРН.
2. Уточнить кадастровую стоимость на публичной кадастровой карте Росреестра.
3. Найти коэффициент в постановлении муниципалитета или Постановлении № 582/2022.
4. Подать заявление в комитет по управлению имуществом (КУИ) или администрацию города для заключения договора.
5. Согласовать в договоре порядок индексации (обычно ежегодно на коэффициент инфляции).

Практические примеры

Пример 1. Участок под строительство ТРЦ в Москве

• Кадастровая стоимость: 150 000 000 ₽.
• Коэффициент: 2,5 %.
• Арендная плата: 150 000 000 × 0,025 = 3 750 000 ₽ в год.

Пример 2. Участок под детский сад в Санкт-Петербурге

Новое постановление Смольного от снизило коэффициент до 0,01 %, если объект включён в муниципальную программу «Доступная среда».

• Кадастровая стоимость: 20 000 000 ₽.
• Арендная плата: 20 000 000 × 0,0001 = 2 000 ₽ в год.

Что делать, если договор уже заключён

Вариант А: Если договор подпадает под федеральную методику, арендная плата пересчитается с автоматически — ждите уведомление от арендодателя.

Вариант Б: Если расчёт велся по старой кадастровой стоимости, можно:

1. Инициировать пересмотр в суде (ч. 5 ст. 3 ЗК РФ).
2. Подать заявление в комиссию при Росреестре для корректировки кадастровой оценки.

Учёт в бухгалтерии

Согласно Методическим рекомендациям Минфина от :

• Арендные платежи за землю, используемую под строительство, включаются в первоначальную стоимость основных средств (п; 8 ПБУ 6/01).
• Во всех остальных случаях — признаются прочими расходами (п. 7 ПБУ 10/99).

Частые ошибки и как их избежать

Где получить бесплатную консультацию

• Мои документы: любой многофункциональный центр (МФЦ) поможет оформить выписку ЕГРН и кадастровый паспорт.
• Сайт Росреестра: онлайн-калькулятор арендной платы доступен по адресу rosreestr.gov.ru.
• Горячая линия ФНС: ###-###-#### — разъяснение по налоговым последствиям.