04 апреля 2026 г. — продажа пая земли сельскохозяйственного назначения физическим лицом почти всегда требует декларирования дохода.
Однако в ряде случаев можно полностью освободиться от НДФЛ или существенно сократить его.
Ниже разберёмся, когда налог платить не нужно, а когда — придётся рассчитаться с бюджетом.
Какой налог применяется при продаже земельного пая
К любой сделке с недвижимостью (включая паи) применяется НДФЛ — налог на доходы физических лиц. Базовая ставка:
- 13 % — для резидентов РФ;
- 15 % — для доходов сверх 5 млн рублей (с 2026 г.);
- 30 % — для нерезидентов.
Когда можно не платить НДФЛ
Минимальный срок владения
Если паем вы владели более пяти лет, доход от продажи освобождается от НДФЛ безусловно.
Для земель, полученных:
- в наследство или дар от близкого родственника;
- по договору ренты;
- в результате приватизации;
срок сокращается до трёх лет.
Нулевая доходность
Если продажная цена не превышает 1 млн рублей (и не выше кадастровой стоимости × 0,7),
можно применить имущественный вычет 1 000 000 ₽, в результате налоговая база станет нулевой.
Как уменьшить налог, если льготный срок не наступил
| Способ | Условия | Формула расчёта |
|---|---|---|
| Имущественный вычет | Не более 1 млн руб. за год по всем объектам | (Цена продажи − 1 000 000 ₽) × 13 % |
| Документированные расходы | Есть чеки, договора, акты приобретения паев | (Цена продажи − Расходы на покупку) × 13 % |
Можно выбрать только один из способов, более выгодный.
Пошаговый алгоритм расчёта налога
- Определите дату получения паев и проверьте минимальный срок владения.
- Если срок меньше льготного — рассчитайте налоговую базу:
- вариант A: продажная цена − 1 000 000 ₽;
- вариант B: продажная цена − фактические расходы на приобретение.
- Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
- Оплатите налог до 15 июля.
Особенности при продаже пая по договору ренты
Если паи были получены в счёт пожизненного содержания с иждивением,
то минимальный срок владения составляет три года (а не пять).
При этом доход от продажи всё равно нужно задекларировать, даже если налог равен нулю.
Пример расчёта
Дано:
- паи куплены в 2023 г. за 2 300 000 ₽;
- проданы в 2026 г. за 3 500 000 ₽;
- срок владения — 3 года, льготный срок (5 лет) не вышел.
Выбираем вычет по расходам:
(3 500 000 − 2 300 000) × 13 % = 156 000 ₽ к уплате.
Чек-лист для продавца пая
- ✓ Найдите документы о покупке паев (ДКП, платёжки).
- ✓ Уточните дату регистрации права в Росреестре.
- ✓ Определите, подходит ли льгота по сроку владения.
- ✓ Сравните два варианта вычетов.
- ✓ Подготовьте и подайте 3-НДФЛ.
Где получить помощь
Сложные случаи (наследство, долевая продажа, рента) лучше согласовывать с налоговым консультантом или юристом.
Уточнить детали можно на официальном сайте ФНС России.
Информация актуальна на 20 апреля 2026 г; Законодательство может меняться, проверяйте обновления ФНС.