ФСБУ 25/2018 «Аренда» – основной нормативный документ‚ регламентирующий бухгалтерский учет аренды в России.
С 1 января 2022 года он стал обязательным для всех организаций‚ которые используют российские стандарты бухгалтерского учета (РСБУ).
В статье рассмотрим‚ как правильно учитывать аренду земельных участков‚ какие исключения существуют‚ какие варианты учёта допускаются‚ а также разберём практические примеры.

Когда ФСБУ 25/2018 применяется к аренде земли?

Стандарт применяется‚ если договор аренды подпадает под определение «аренда»‚ то есть передача во временное пользование за плату. Исключения включают:

• Передачу в временное пользование без оплаты (п. 5 ФСБУ 25/2018);
• Аренда участков недр для геологического изучения или добычи полезных ископаемых;
• Аренда земельных участков‚ стоимость которых не превышает 300 000 руб. при одновременном выполнении условий п. 12 ПБУ 25/2018 (п. 11 ФСБУ 25/2018);
• Договоры‚ где арендная плата привязана к кадастровой стоимости и не фиксируется в денежном выражении (п. 5 ФСБУ 25/2018).

Если хотя бы одно из условий выше выполнено‚ организация может применять упрощённый учёт – отражать арендные платежи как текущие расходы без признания права пользования активом.

Классификация аренды земли

Согласно ФСБУ 25/2018 аренда делится на два вида:

1. Финансовая аренда – когда арендатор получает все существенные риски и выгоды‚ связанные с владением активом (например‚ договор с правом выкупа или с долгосрочным сроком‚ близким к сроку полезного использования земли).
2. Операционная аренда – когда такие риски и выгоды остаются у арендодателя (краткосрочная аренда‚ отсутствие права выкупа‚ возможность возврата участка).

Для земельных участков чаще применяется операционная аренда‚ однако в случае‚ когда договор предусматривает длительный срок (более 12 мес.) и/или право выкупа‚ необходимо рассматривать его как финансовую аренду.

Признание права пользования (ППА) и обязательства аренды

Если договор подпадает под действие ФСБУ 25/2018 и не имеет исключений‚ арендатор обязан:

• Признать право пользования активом (PPA – property‑right‑of‑use asset) по первоначальной стоимости‚ равной текущей стоимости будущих арендных платежей;
• Признать обязательство по аренде в размере той же суммы‚ дисконтированную по ставке‚ определенной в соответствии с пунктом 7.2 ФСБУ 25/2018 (обычно — рыночная ставка за аналогичный срок).

Если арендные платежи фиксированы и небольшие‚ а стоимость земли ниже 300 000 руб.‚ то допускается упрощённый учёт – отражение платежей в составе текущих расходов (п.п. 11‑12 ФСБУ 25/2018).

Первоначальная оценка и расчёт стоимости ППА

Для расчёта стоимости ППА используют формулу:

где r – дисконтная ставка‚ t – номер периода (мес. или год). В случае наличия:

• Первоначального взноса – он учитывается в сумме обязательства;
• Переменной арендной платы (зависит от индекса инфляции) – в расчёте применяется ожидаемая величина‚ а изменения в дальнейшем учитываются в текущей оценке обязательства.

Последующая оценка и амортизация

После признания ППА арендатор:

• Амортизирует право пользования в течение срока аренды (если нет перехода права собственности). Срок полезного использования совпадает со сроком аренды (п. 17 ФСБУ 25/2018).
• Проводит пересчёт обязательства по аренде в конце каждого отчётного периода‚ учитывая фактические арендные платежи и изменение дисконтной ставки (если она изменяется).
• Отражает разницу между переоценкой обязательства и начисленной амортизацией в прочих расходах (если речь идёт об операционной аренде) или в чистой прибыли (при финансовой аренде).

Для земельных участков‚ используемых в строительстве‚ часто применяется капитализация предварительных расходов (подготовка участка‚ проектные работы) – они включаются в первоначальную стоимость ППА (п. 7.1 ПБУ 1/2008‚ ссылка на МСФО).

Примеры практического учёта

Пример 1. Операционная аренда небольшого участка

Компания «Альфа» арендует земельный участок площадью 0‚5 га за 150 000 руб. в год‚ срок аренды – 3 года. Стоимость аналогичных участков по рыночной оценке – 250 000 руб.

• Стоимость ниже 300 000 руб.‚ договор не содержит права выкупа → допускается упрощённый учёт.
• В бухгалтерском учете каждый год отражаем расход 150 000 руб. в расходы текущего периода (дебет 91 «Прочие расходы»‚ кредит 60 «Расчеты с поставщиками»).

Пример 2. Финансовая аренда участка под строительство

ООО «СтройИнвест» арендует муниципальный участок площадью 2 га‚ срок аренды – 15 лет‚ арендная плата – 2 млн руб./год‚ в договоре предусмотрено право выкупа за 5 млн руб. после окончания срока.

1. Определяем дисконтную ставку – 8 % (рыночный процент по аналогичным долгосрочным займам).
2. Расчёт текущей стоимости обязательства (PV) = 2 млн × ануитетный коэффициент 8 % на 15 лет ≈ 14‚5 млн руб;
3. Признание в балансе:
   • Дебет 08 «Основные средства» (право пользования) – 14‚5 млн руб.
   • Кредит 66 «Обязательства по аренде» – 14‚5 млн руб.
4. Амортизация ППА: 14‚5 млн / 15 ≈ 0‚967 млн руб./год (прямолинейный метод).
5. Ежегодно отражаем:
   • Дебет 91 «Прочие расходы» – 2 млн (арендный платёж); кредит 51 «Расчетный счет» – 2 млн руб.
   • Дебет 66 «Обязательства по аренде» – погашение части обязательства; кредит 51 – 2 млн руб.
   • Дебет 02 «Амортизация основного средства» – 0‚967 млн руб.; кредит 02 «Накопленная амортизация» – 0‚967 млн руб.

Презентация в финансовой отчётности

В отчёте о финансовых результатах отражаются:

• Амортизация права пользования (расход);
• Процентные расходы по обязательству (если дисконтирование использовалось);
• Арендные платежи‚ не включённые в обязательство (при упрощённом учёте).

Раскрытие информации (Примечание к финансовой отчётности)

Согласно п. 30 ФСБУ 25/2018‚ требуется раскрыть:

• Сумму обязательств по аренде на начало и конец отчётного периода;
• Сроки аренды (короткосрочная < 12 мес.‚ долгосрочная ≥ 12 мес.);
• Политику амортизации права пользования (метод‚ срок);
• Условия перехода права собственности (право выкупа‚ автоматическое продление);
• Суммы арендных платежей‚ включённых в операционные расходы.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

9.1 Нужно ли учитывать арендную плату в капитальных вложениях‚ если участок используется под строительство?

Да. Если арендный договор предусматривает долгосрочное использование и/или право выкупа‚ арендные платежи включаются в первоначальную стоимость ППА. При упрощённом учёте их отражают как текущие расходы.

9.2 Как учесть арендные платежи‚ зависящие от индекса инфляции?

При первоначальном расчёте обязательства используют ожидаемую величину платежа‚ а в каждом периоде переоценивают обязательство с учётом фактической индексации (п. 23 ФСБУ 25/2018).

9.3 Можно ли полностью списать стоимость земли‚ если её рыночная стоимость ниже 300 000 руб.?

В этом случае применим упрощённый учёт – арендные платежи учитываются как текущие расходы‚ а право пользования не признаётся в балансе.

9.4 Что делать‚ если договор аренды был расторгнут досрочно?

Необходимо:

• Снять с баланса ППА и обязательство;
• Отразить разницу между остаточной стоимостью и фактическими выплатами в прибыли/убытке;
• Указать причину досрочного прекращения в раскрытии информации.

9.5 Как отразить субаренду части арендованного участка?

Арендатор‑субарендатор учитывает полученную субарендную плату как доход‚ а арендатор‑основной – как расходы. При этом обязательство по основной аренде остаётся без изменений (п. 26 ФСБУ 25/2018).

Пошаговая инструкция по внедрению ФСБУ 25/2018 для аренды земли

1. Анализ договора: проверить наличие права выкупа‚ срок аренды‚ привязку платы к индексу‚ рыночную стоимость участка.
2. Определить тип аренды: финансовая или операционная.
3. Принять решение о применении упрощённого учёта (если условие < 300 000 руб. выполнено).
4. Расчёт первоначального признания:
   • Определить дисконтную ставку;
   • Суммировать будущие платежи и дисконтировать их;
   • Записать ППА и обязательство в бухгалтерские регистры.
5. Установить политику амортизации (прямолинейный метод‚ срок = срок аренды).
6. Настроить автоматизацию в 1С:Бухгалтерия (модуль «Аренда»‚ параметр «ФСБУ 25/2018»).
7. Ежемесячно/ежегодно:
   • Отражать арендные платежи;
   • Проводить переоценку обязательства;
   • Начислять амортизацию ППА;
   • Обновлять раскрывающие примечания.
8. Контроль и аудит: проверять соответствие фактических платежей плану‚ корректировать дисконтную ставку при изменении рыночных условий.

Помните: правильное применение ФСБУ 25/2018 позволяет избежать ошибок в финансовой отчётности‚ снизить риск налоговых корректировок и получить более достоверную информацию о финансовом положении компании.

Дата актуализации информации: 19 апреля 2026 г.