Вопрос, который мучает тысячи предпринимателей: «Должен ли я начислять НДС при сдаче/получении земельных участков в аренду?» Ответ зависит от нескольких факторов: статуса земли, вашего налогового режима, льгот и даже региона. В 2025 и 2026 годах правила снова меняются. Ниже – подробная инструкция, как не ошибиться и не переплатить.
Базовое правило: аренда земли всегда подпадает под НДС?
Нет, не всегда. В Налоговом кодексе РФ есть два ключевых исключения:
- аренда земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
- аренда земель, относящихся к землям сельхозназначения.
Обе позиции освобождены от НДС по пп. 4 п. 2 ст. 146 НК РФ. Однако важно понимать, кто сдаёт землю и как она используется.
Что изменилось в 2025 году и что ждёт нас в 2026
Для компаний на УСН (упрощёнке)
Новое с 2025 года: если выручка за отчётный 2024 год превысила 60 млн рублей, с 2025 года «упрощёнцы» становятся «вменёнными» плательщиками НДС.
При этом все льготы, которые существуют для ОСН (в т.ч. освобождение земельных участков от НДС), сохраняются и для УСН.
То есть даже крупные «упрощённые» не должны начислять НДС при аренде государственных/муниципальных или сельхозземель.
Для аренды земли в Ленинградской области
С 1 января 2026 года меняется порядок расчёта арендной платы для участков, которые государство предоставило без проведения торгов.
Формула станет привязана к кадастровой стоимости, но это не влияет на НДС: освобождение по-прежнему действует, если участок муниципальный.
Для бизнеса в Санкт-Петербурге
Власти города планируют пересмотреть механизм выкупа земельных участков у города. Это коснётся выкупной цены, а не НДС.
Сам выкуп (переход права собственности) уже подлежит НДС по ставке 20 %, но это отдельная операция, не связанная с арендой.
Когда всё-таки придётся платить НДС
| Ситуация | НДС | Комментарий |
|---|---|---|
| Аренда земли у частного лица | 20 % | Без льгот, если земля не сельхозназначения |
| Аренда у муниципалитета | 0 % | Пп. 4 п. 2 ст. 146 НК РФ |
| Аренда у физлица-ИП на УСН | 0 % | ИП на УСН не является НДС-агентом, если не крупный «упрощённый» |
| Сдача в субаренду | 20 % | Субаренда – самостоятельная поставка, льготы не передаются |
Как проверить статус земли и собственника
- Выписка из ЕГРН – покажет, кто собственник (муниципалитет, частник, государство).
- Кадастровый паспорт – укажет категорию земель: сельхоз, поселений, промназначения и т.п.
- Договор аренды – проверьте пункт «Условия освобождения от НДС».
Совет: если договор заключён до 2025 года и в нём прописан «0 % НДС», дополнительного соглашения не требуется – льгота сохраняется автоматически.
Пошаговый алгоритм для бухгалтера
Шаг 1. Определите статус арендодателя
Если муниципалитет или государство – переходите к шагу 3. Если частник – к шагу 2.
Шаг 2. Проверьте категорию земли
- Сельхозназначение – НДС 0 %.
- Иная категория – НДС 20 %.
Шаг 3. Проверьте свой налоговый режим
Если УСН и выручка > 60 млн руб. за 2024 год, подайте уведомление о переходе на НДС, но при аренде льготных участков начислять НДС не нужно.
Шаг 4. Сдайте декларацию
Даже при 0 % НДС крупные «упрощённые» подают нулевую декларацию по НДС в электронном виде.
Частые ошибки
- Ошибка 1: Забыть, что субаренда всегда облагается НДС (20 %), даже если основная аренда освобождена.
- Ошибка 2: Подумать, что УСН + превышение лимита = НДС на все операции.
Льготы сохраняются. - Ошибка 3: Не взять у муниципалитета подтверждение освобождения – при проверке придётся доказывать статус земли.
Аренда земельных участков облагается НДС только в трёх случаях:
- Арендодатель – частное лицо/компания и земля не сельхозназначения.
- Субаренда любого участка.
- Перепродажа права аренды (уступка прав требования).
Во всех остальных случаях – освобождение по НК РФ, даже если вы крупный «упрощённый» или арендуете участок в Ленинградской области с новой формулой расчёта.
Консультируйтесь с квалифицированным бухгалтером и проверяйте статус участка перед подписанием договора – тогда налоговые сюрпризы вас не коснутся.