Смена собственника объекта недвижимости неизбежно вызывает вопросы у арендаторов:
останется ли договор в силе, изменится ли арендная плата, нужно ли переоформлять документы?
В 2026 году ответы на эти вопросы по-прежнему опираются на ст․ 617 ГК РФ и сложившуюся судебную практику․

Что говорит закон?

Принцип «перехода прав по закону»

При смене собственника все права и обязанности арендодателя автоматически переходят к новому владельцу
(ст․ 617 ГК РФ)․ Это означает:

• договор аренды продолжает действовать на прежних условиях до окончания его срока;
• новый собственник не вправе односторонне изменить условия или выселить арендатора;
• обязательства предыдущего арендодателя (например, неустойки, задатки) переходят к новому․

Исключения:

• если сам договор аренды был заключён на условии «расторжения при смене собственника» (редкий кейс);
• если объект находится в залоге и залоговый кредитор инициирует торги (требует дополнительных процедур)․

Налоговый аспект (с учётом разъяснений 2025–2026)

В 2025 году арбитражи отмечали: «объекты недвижимости не выбывали из владения налогоплательщика»,
если учредитель контрагента продолжал контролировать арендный бизнес после формальной смены собственника․
Это значит, что НДС-вычеты по арендным платежам сохраняются, если контроль над имуществом фактически не изменился․

Пошаговый алгоритм действий при смене собственника

1. Получить официальное уведомление․
   Новый собственник или старый арендодатель должен письменно уведомить арендатора:
   • с указанием даты перехода права;
   • реквизитов нового собственника;
   • новых банковских данных для оплаты аренды․
   Форма уведомления (пример из октября 2025):
   «С г․ на основании договора купли-продажи от г․ арендуемое вами имущество переходит в собственность ООО «Ромашка»,
   ИНН 7701234567․ Арендные платежи с г․ просьба направлять на р/с 4070… в ПАО Банк «Пример»․»
2. Проверить документы․
   Убедитесь, что ЕГРН содержит сведения о новом правообладателе и отсутствуют обременения (арест, залог)․
3. Подписать акт приёма-передачи прав арендодателя․
   Это не обязательно, но снижает риски споров о состоянии помещения и размере залога․
4. Переоформить гарантийные письма/страховки․
   Если арендатор вносил залог или заключал договор страхования ответственности, уведомите страховую компанию
   о новом бенефициаре․

Частые ситуации и рекомендации

Как застраховаться от рисков при подписании договора

• Ключевой пункт договора: «Договор продолжает действовать при смене любых сторон в порядке ст․ 617 ГК РФ»․
• Долгосрочные договоры (от 1 года): включить штраф за досрочное расторжение по инициативе собственника в 2–3 месячных арендных платежей․
• Фиксация залога: отдельный договор залога или расписка с указанием суммы, срока возврата и реквизитов сторон․
• Опционально: страхование договора аренды (есть у крупных страховых компаний с 2024 г․)․

Шаблон уведомления о смене собственника (можно скачать)

УВЕДОМЛЕНИЕ о переходе права собственности на арендуемое имущество

г․ Москва, «___» __________ 20__ г․

Настоящим сообщаем Вам, что:
На основании договора купли-продажи № ___ от «___» ________ 20__ г․,
зарегистрированного в ЕГРН _____________, арендуемое Вами помещение
по адресу: г․ Москва, ул․ Ленина, д․ 10, офис 15, площадью 100 кв․ м,
перешло в собственность ООО «Новый Владелец», ИНН 7702123456, ОГРН 1167700012345․
С «___» ________ 20__ г․ арендные платежи необходимо направлять
на расчётный счёт ООО «Новый Владелец» 40702###-###-####9012 в ПАО «Банк Пример»,
корр․ счёт 30101###-###-####0593, БИК 044525593․
Предыдущий арендодатель передаёт Все права и обязательства по договору
аренды № ___ от «___» ________ 20__ г․ в полном объёме․

С уважением,

_____________________/Иванов И․И․/

1. Договор остаётся в силе при любом законном переходе права собственности․
2. Арендатор платит новому собственнику только после получения официального уведомления․
3. Никаких «перезаключений» на новых условиях без согласия арендатора быть не может․
4. Судебная практика 2025–2026 гг․ полностью на стороне арендаторов, если те своевременно оплачивают платежи и не нарушают договор․

При возникновении споров рекомендуется консультироваться с юристом и сразу фиксировать
все требования нового собственника в письменной форме․