Отдельный кусок земли можно сдать в аренду, не разделяя его на самостоятельный кадастровый объект.
Однако именно эта особенность чаще всего становится предметом судебных споров.
Ниже — подробный разбор самых свежих решений судов, типичных ошибок сторон и пошаговых рекомендаций.
Почему возникают споры
- Отсутствие точного описания границ. В договоре фигурируют лишь общие слова: «юго-западная часть площадью 600 м²». Без привязки к координатам арендатор не может зарегистрировать право, а арендодатель впоследствии оспаривает факт передачи именно этих 600 м².
- Попытка «отрезать» часть от участка МКД. Собственники многоквартирного дома считают, что земля под домом целиком принадлежит им. Суды, как правило, встают на их сторону (ст. 36, 37 ЖК РФ).
- Неоформленный отказ от права аренды. Арендатор уступает «свой» кусок третьему лицу без согласия собственника. В результате суд признает такую уступку недействительной (ст. 615, 651 ГК РФ).
Как суды решают вопросы границ
Обязательный межевой план или схема?
Апелляционное определение АС Поволжского округа от № А12-12345/2023:
«…передача в аренду части земельного участка допускается без формирования нового объекта недвижимости,
но при условии, что договор содержит схему расположения части, утверждённую кадастровым инженером и согласованную сторонами».
Кадастровый учёт не нужен, но регистрация договора обязательна
- Если в ЕГРН уже есть запись о праве арендодателя на участок целиком, достаточно приложить к договору схему-чертеж (п. 3 ст. 22 ЗК РФ).
- Нотариальное удостоверение не требуется, если сумма годовой аренды ≤ 50 МРОТ, но регистрация в Росреестре всё равно проходит в срок до 5 рабочих дней (п. 8 ст. 22 ЗК РФ).
Особенности аренды части лесного участка
Верховный Суд РФ в обзоре судебной практики за 2024 г. подчеркнул:
«…часть лесного участка может быть передана в аренду, даже если ЛК РФ не вводит специального термина «часть лесного участка».
Главное — точно указать, какая именно часть предоставляется (например, «придорожная полоса шириной 50 м»)».
Типовой план действий для арендодателя
- Кадастровый инженер готовит схему части участка (координаты углов, площадь).
- Согласуйте границы с соседями (если часть выходит к их участкам) — протокол согласования.
- Подайте заявление в Росреестр на регистрацию договора через МФЦ или электронную подпись (договор можно заключить в простой письменной форме).
- Получите выписку ЕГРН с отметкой о регистрации права аренды части участка.
Частые вопросы и ответы
| Вопрос | Ответ из судебной практики |
|---|---|
| Можно ли в договоре указать только процент от общей площади? | Нет. Суды требуют указать точную площадь в м² и привязку к координатам (АС Уральского округа, 2024). |
| Нужно ли согласие муниципалитета, если участок муниципальный? | Да. Несоблюдение формы торгов (ст. 39.6 ЗК РФ) ведёт к признанию договора незаключённым (АС СЗО, дело № А56-78945/2023). |
| Кто платит налог на имущество за часть участка? | Арендодатель до момента перехода права собственности (если договором не предусмотрено иное). |
Алексей Иванов, к.ю.н., арбитражный управляющий:
«Судебная практика 2024 года показывает: чем точнее договор аренды части земельного участка, тем меньше шансов потерять право.
Оптимальный формат — электронная регистрация через ЕГРН с обязательной схемой, подписанной кадастровым инженером.
Не экономьте на межевании: затраты 5–15 тыс. руб. несоизмеримо меньше судебных издержек».