Дата публикации:

Содержание

1. Что такое акт приема‑передачи в арендных отношениях
2. Правовое основание: ГК РФ и иные нормативные акты
3. Зачем регистрировать акт в Росреестре
4. Кто обязан регистрировать и кто может выступать в роли регистратора
5. Пошаговая процедура оформления и регистрации акта
6. Образец типового акта приема‑передачи
7. Типичные ошибки и как их избежать
8. Часто задаваемые вопросы

Что такое акт приема‑передачи в арендных отношениях

Акт приема‑передачи (далее – «акт») – это документ, фиксирующий факт передачи арендованного имущества от арендодателя к арендатору (при начале аренды) и обратный факт возврата имущества арендодателю (при окончании срока аренды). Основные функции акта:

• Подтверждение наличия и состояния имущества на момент передачи.
• Фиксация наличия (или отсутствия) дефектов, недостач, иного ущерба.
• Основание для расчётов между сторонами (например, возврат залога).
• Документальное доказательство в случае споров.

В случае недвижимости акт имеет особое значение, так как объект подлежит государственной регистрации в Росреестре. Регистрация обеспечивает публичность информации о правах и ограничениях, связанных с объектом, и защищает интересы обеих сторон.

Правовое основание: Гражданский кодекс РФ и иные нормативные акты

Ключевые положения, регулирующие оформление акта аренды недвижимости:

• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – части 1 и 2, статьи 606‑624 (аренда недвижимости); статья 663 – обязанность арендодателя передать имущество в надлежащем состоянии.
• Федеральный закон от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» – регламентирует порядок внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о праве аренды.
• Постановление Правительства РФ от № 895 «Об утверждении Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
• При необходимости – нормативные акты регионального уровня (например, правила Росреестра по оформлению аренды в Москве).

Согласно статье 663 ГК РФ, арендатор обязан «по требованию арендодателя оформить акт приема‑передачи». При этом в случае, когда арендатор – юридическое лицо, а арендодатель – физическое лицо (или наоборот), документ считается юридически валидным, если соблюдены требования к его форме и содержанию.

Зачем регистрировать акт в Росреестре

Регистрация акта в Росреестре необходима в следующих случаях:

• Длительная аренда (свыше 1 года) – в большинстве регионов требуется внесение в ЕГРН сведений о праве аренды, если срок превышает 1 год.
• Аренда коммерческой недвижимости – при сдаче в аренду офисов, складов, торговых площадей обязательна регистрация, иначе арендатор не сможет использовать помещение в качестве залога.
• Аренда государственного или муниципального имущества – такие договоры подлежат обязательной регистрации.
• Сделки, требующие обеспечения (ипотека, залог) – без регистрации права аренды в ЕГРН банк не примет объект в качестве обеспечения.

Регистрация обеспечивает:

1. Публичность – сведения доступны любому заинтересованному лицу.
2. Защиту от третьих лиц – запись в ЕГРН предотвращает возможность одновременной передачи того же объекта другому арендатору.
3. Упрощение последующего перехода прав (например, при продаже арендуемого помещения).

Кто обязан регистрировать и кто может выступать в роли регистратора

Обязанность регистрации:

• Арендодатель (собственник) – в случае, если договор аренды подразумевает запись в ЕГРН (обычно при сроке > 1 года).
• Арендатор – если он желает использовать арендуемое имущество в качестве обеспечения по кредиту.

Регистраторы:

• Отделы Росреестра (в региональных отделениях).
• Уполномоченные организации (нотариусы, агентства недвижимости, юридические фирмы), имеющие статус «регистратора» согласно пункту 5 Положения о порядке государственной регистрации.
• Электронный сервис Госуслуги – Росреестр (подписка через усиленную квалифицированную электронную подпись – КЭП).

Пошаговая процедура оформления и регистрации акта

Шаг 1. Подготовка документа

1. Согласовать с арендодателем перечень помещений, их площадь, состояние, наличие инженерных коммуникаций.
2. Собрать доказательства: акт фотографии, инвентарный перечень (если в помещении есть оборудование).
3. Заполнить шаблон акта (см. раздел Образец).
4. Подписать акт обеими сторонами в присутствии свидетелей (по желанию) и/или нотариуса.

Шаг 2. Уплата государственной пошлины

Для регистрации права аренды в ЕГРН требуется уплатить государственную пошлину. Размер зависит от региона и срока аренды, но в среднем составляет 0,1 % от стоимости аренды за год, но не менее 3 000 руб.

Шаг 3. Подача документов в Росреестр

Необходимо предоставить пакет из следующих документов:

• Заявление о регистрации права аренды (форма РО‑2).
• Копия договора аренды (подписанный оригинал).
• Акт приема‑передачи (подписанный оригинал).
• Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН на объект.
• Квитанция об оплате государственной пошлины.
• Документы, подтверждающие полномочия представителя (доверенность, если подаёт третье лицо).

Шаг 4. Рассмотрение заявления

Росреестр в течение 5 рабочих дней (по электронному каналу – 1‑2 дня) проверяет корректность документов и вносит запись в ЕГРН.

Шаг 5. Получение выписки

После регистрации сторона получает выписку из ЕГРН, где указано право аренды, его срок, ограничения и ссылка на акт приема‑передачи.

Образец типового акта приема‑передачи недвижимости

АКТ ПРИЕМА‑ПЕРЕДАЧИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Город: Москва
Арендодатель: _________________________________
(ФИО/Наименование, ИНН, ОГРН, адрес)

Арендатор: ___________________________________
(ФИО/Наименование, ИНН, ОГРН, адрес)

Объект аренды: _________________________________
(адрес, кадастровый номер, площадь, назначение)

Состояние объекта на момент передачи:

 
Стены – без трещин, без следов влаги.
 
Пол – покрыт ламинатом, без дефектов.
 
Электроснабжение – исправно, проверено измерителем.
 
Система водоснабжения – нет утечек.
 
Оборудование (если есть): ___________________________ (серийные номера).


Недостачи/повреждения: ___________________________________________________________ (при отсутствии – «Отсутствуют»).

Приложения:

 
Фотографии помещения (приложение 1).
 
Инвентарный перечень (приложение 2).


Настоящий акт составлен в двух экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу.

Подписи сторон:


 
Арендодатель
_____________________/_____________________
 
Арендатор
_____________________/_____________________



Свидетели (по желанию):

 
_____________________/_____________________
 
_____________________/_____________________

После подписания акт следует приложить к договору аренды и подать в Росреестр (см. раздел Пошаговая процедура).

Типичные ошибки и как их избежать

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1. Нужно ли регистрировать каждый акт при продлении договора?

Если срок продления приводит к общему сроку аренды более 1 года, необходимо подать новое заявление о регистрации. При продлении менее 1 года – регистрация не требуется, но рекомендуется добавить протокол о продлении к уже существующему акту.

Вопрос 2. Можно ли оформить акт без нотариуса?

Да, закон не требует обязательного нотариального заверения акта. Нотариус может понадобиться, если одна из сторон требует нотариального удостоверения или если документ будет использоваться в суде, где требуется подтверждение подлинности подписей.

Вопрос 3. Как быстро получить выписку из ЕГРН после регистрации?

Через электронный сервис «Госуслуги – Росреестр» выписку можно получить в течение 1‑2 часов после подтверждения записи. При личном обращении в отделение – в течение 5 рабочих дней.

Вопрос 4. Что делать, если арендатор не возвращает помещение в состоянии, зафиксированном в акте?

Сначала составьте протокол о выявленных повреждениях, приложите к нему фото‑документацию и направьте арендатору с требованием возмещения. При отсутствии согласия – подайте иск в суд, используя акт и протокол как доказательства.

Вопрос 5. Можно ли использовать электронную подпись (КЭП) для подачи акта в Росреестр?

Да, электронная подпись допускается при подаче документов через портал «Госуслуги». Документы должны быть в формате PDF, подписаны КЭП, а заявка оформлена в системе РО‑2.

Акт приема‑передачи – ключевой документ, фиксирующий состояние и правовой статус арендованного помещения. Его регистрация в Росреестре обеспечивает публичность, защищает интересы сторон и открывает дополнительные возможности (например, использование помещения в качестве обеспечения);

Следуя изложенным в статье рекомендациям, вы сможете грамотно оформить и зарегистрировать акт, минимизировав риск споров и юридических осложнений.

Помните: правильный акт – это не только подписи, но и точные сведения о объекте, его кадастровом номере, состоянии и приложениях. А своевременная регистрация в Росреестре гарантирует, что ваши права будут официально признаны.

Статья подготовлена с учётом актуального законодательства РФ на .