Амортизация – это механизм‚ позволяющий собственнику недвижимости уменьшать налоговую базу по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) за счёт постепенного списания стоимости квартиры‚ используемой в качестве арендного имущества. В статье рассмотрены правовые основы‚ порядок расчёта‚ документы‚ необходимые для получения вычета‚ а также изменения‚ вступившие в силу в 2026 году.

Правовая база

Согласно Налоговому кодексу РФ (ст. 220‚ п. 11) и актуализированным законам ФЗ‑324 от и ФЗ‑418 от ‚ налогоплательщик‚ сдающий жильё в аренду‚ имеет право:

1. Получить имущественный налоговый вычет (ИВВ) в размере‚ соответствующем фактически произведённым расходам‚ подтверждённым документально.
2. Уменьшить сумму облагаемых доходов на величину расходов‚ связанных с приобретением и эксплуатацией имущества (в т.ч. амортизации).

При этом вычет может быть получен один раз в жизни за каждое приобретённое жильё (п. 11 ст. 220 НК РФ)‚ однако амортизационные отчисления могут учитываться ежегодно в течение срока полезного использования квартиры.

Что такое амортизация квартиры?

Амортизация – это плановое списание части стоимости жилого помещения‚ которое используется для получения дохода (аренды). По налоговому законодательству:

• Квартиру можно отнести к недвижимому имуществу‚ предназначенному для сдачи в аренду.
• Срок полезного использования жилой недвижимости‚ применяемый ФНС‚ составляет 30 лет (в случае жилых помещений‚ построенных после 2002 года – 25 лет).
• Годовая норма амортизации рассчитывается как 100 % ÷ срок полезного использования. Например‚ при сроке 30 лет норма составляет 3‚33 % от стоимости квартиры в год.

Пример расчёта

Стоимость квартиры (по договору купли‑продажи) – 6 000 000 ₽.
Срок полезного использования – 30 лет.
Годовая норма амортизации = 100 % ÷ 30 = 3‚33 %.

Годовой амортизационный расход = 6 000 000 ₽ × 3‚33 % ≈ 199 800 ₽.
Если квартира сдана в аренду весь год‚ в налоговую декларацию включается 199 800 ₽ как расход‚ уменьшающий налогооблагаемую базу.

Порядок включения амортизации в декларацию 3‑НДФЛ

1. Определить стоимость квартиры. В качестве основания берется цена покупки‚ подтверждённая договором и актом приема‑передачи.
2. Установить срок полезного использования. Для жилых помещений – 30 лет (или 25 лет при новых постройках).
3. Вычислить годовую норму амортизации. Формула: 100 % ÷ срок (в годах).
4. Рассчитать фактический амортизационный расход. Стоимость квартиры × норма ÷ 12 × количество месяцев‚ когда квартира сдавалась в аренду.
5. Подготовить пакет документов. Необходимо собрать:
   • Копию договора купли‑продажи (или иной документ‚ подтверждающий стоимость).
   • Документы‚ подтверждающие факт сдачи в аренду (договор аренды‚ выписки из банка о поступлении арендных платежей).
   • Расчёт амортизации (таблица).
   • Копию паспорта и ИНН.
6. Заполнить форму 3‑НДФЛ. В разделе «Доходы от сдачи в аренду» указываете полученный доход‚ а в разделе «Расходы‚ уменьшающие доход» – сумму амортизации и другие подтверждённые расходы (ипотека‚ налог на имущество‚ ремонт и т.д.).
7. Подать декларацию в налоговый орган. Срок подачи – до 30 апреля года‚ следующего за отчётным (для доходов 2025 года – до 30 апреля 2026 года).

Какие расходы можно включать вместе с амортизацией?

Согласно рекомендациям IRS (для США) и аналогичным положениям НК РФ‚ в качестве расходов‚ уменьшающих налогооблагаемый доход‚ признаются:

• Проценты по ипотечному кредиту (только часть‚ относящаяся к арендируемой площади).
• Налог на имущество.
• Расходы на ремонт и техническое обслуживание (только фактически произведённые и документально подтверждённые).
• Комиссионные агенту по недвижимости и рекламные расходы.
• Страховые взносы‚ связанные с арендой;
• Коммунальные услуги‚ оплачиваемые собственником (если арендатор их не возмещает).

Важно помнить‚ что расходы не могут превышать валовый арендный доход. Если ваш суммарный расход превышает доход‚ то переплата переносится на будущие налоговые периоды.

Изменения в 2026 году

В 2026 году вступили в силу несколько важных поправок‚ которые влияют на порядок получения имущественного вычета и амортизации:

• Установлен лимит вычета за три последних года – налогоплательщик может получить вычет только за 2023‑2025 годы (письмо Минфина от N 03‑04‑05/2576).
• Упрощённый порядок подачи документов: теперь часть справок (например‚ о стоимости квартиры) можно загрузить в личный кабинет ФНС без бумажных копий.
• Повышен максимальный размер амортизационного отчисления для новостроек: вместо 3‚33 % (30 лет) применяется 4 % (25 лет) при условии‚ что квартира построена после 2002 года.
• Введён новый налоговый вычет на аренду жилья для молодых семей (проект законопроекта‚ предложенный депутатами Даванковым и Демином). Пока закон пока не принят‚ но уже обсуждается возможность получения дополнительного вычета в размере 10 % от арендных платежей‚ но только если арендатор – физическое лицо‚ а арендодатель – юридическое.

Практический пример: расчёт налога за 2025 год

Без учёта расходов налог составил бы 78 000 ₽ (13 % × 600 000 ₽). Амортизация и прочие расходы позволяют сократить налог почти вдвое.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

• Можно ли одновременно получить ипотечный вычет и амортизацию? Да. Ипотечный вычет (по процентам) и амортизационный расход – это два разных вычета‚ каждый из которых учитывается отдельно.
• Нужно ли платить НДФЛ‚ если арендный доход ниже 1 000 000 ₽ в год? Да. Налог уплачивается с любого дохода от аренды‚ но если вы используете упрощённую систему налогообложения (НДФЛ 6 % от дохода без расходов)‚ то амортизация не применяется.
• Какой срок подачи декларации? До 30 апреля года‚ следующего за отчётным (для доходов 2025 года – до 30 апреля 2026 года).
• Можно ли получить вычет‚ если квартира сдаётся частично (например‚ только 6 месяцев в году)? Да. Амортизацию и остальные расходы следует пропорционально уменьшить в соответствии с количеством месяцев сдачи.
• Нужны ли специальные расчётные программы? Необязательно‚ но многие налогоплательщики используют онлайн‑калькуляторы ФНС или Excel‑таблицы для упрощения расчётов.

Как подготовить документы для ФНС

Ниже – чек‑лист‚ который поможет собрать всё необходимое:

1. Копия договора купли‑продажи квартиры.
2. Акт приёма‑передачи (если квартира была построена по договору долевого участия).
3. Договор аренды (с подписью арендатора) и подтверждающие банковские выписки о получении арендных платежей.
4. Расчёт амортизации (таблица‚ где указаны: стоимость‚ срок полезного использования‚ годовая норма‚ расчёт за каждый месяц).
5. Копии документов‚ подтверждающих прочие расходы (ипотечные выписки‚ квитанции по налогу на имущество‚ счета за ремонт‚ договоры с агентами).
6. Копия паспорта и ИНН.
7. Заполненная форма 3‑НДФЛ (можно подать через Личный кабинет налогоплательщика).

Все документы можно загрузить в личный кабинет ФНС в разделе «Подача декларации и справок».

Амортизация квартиры – эффективный инструмент снижения налоговой нагрузки для собственников‚ сдающих жильё в аренду. Правильный расчёт‚ своевременная подача декларации и чёткая документация позволяют уменьшить НДФЛ до 13 % от чистого дохода и‚ в ряде случаев‚ полностью избавить от налога.

С 2026 года важны новые лимиты и упрощённый порядок подачи документов‚ поэтому рекомендуется использовать онлайн‑сервисы ФНС и следить за изменениями в законодательстве.

Если у вас остались вопросы или нужна помощь в расчёте амортизации‚ обратитесь к налоговому консультанту или воспользуйтесь бесплатными сервисами расчёта на официальном сайте ФНС.