Акт приема‑передачи (АПП) – это документ, фиксирующий факт передачи прав на объект недвижимости от одного лица к другому․ Именно на основании АПП Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) вносит изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)․

Зачем нужен акт приема‑передачи?

Без правильно оформленного акта невозможно:

• Зарегистрировать право собственности, аренды, сервитута и другие вещные права;
• Оформить переход права собственности в бухгалтерском учёте;
• Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую новые права․

Кто обязан составлять АПП?

Согласно Гражданскому кодексу РФ и Федеральному закону № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», акт может составлять:

1. Стороны сделки (продавец‑покупатель, арендатор‑арендодатель, даритель‑одаряемый и т․д․);
2. Уполномоченный представитель (директор, генеральный директор, управляющий);
3. Свидетели (по желанию сторон) или специально сформированная комиссия․

Когда акт обязателен?

АПП требуется при любой сделке, в которой происходит передача прав на объект недвижимости:

• Продажа квартиры, дома, земельного участка;
• Аренда (длительная, более 1 года) и субаренда;
• Дарение, наследование, обмен;
• Списание (уничтожение) объектов, их объединение или раздел;
• Передача в безвозмездное пользование (например, передача в аренду муниципального имущества)․

Содержание акта приема‑передачи

Документ должен включать обязательные реквизиты, иначе Росреестр отклонит заявку:

1. Шапка документа: название «Акт приема‑передачи», № акта, дата составления․
2. Стороны сделки: полные ФИО (для физических лиц), ИНН, ОГРН/ОГРНИП, паспортные данные, адреса․
3. Описание объекта недвижимости:
   • Адрес (по классификатору адресов);
   • Кадастровый номер;
   • Площадь (жилая, общая, полезная);
   • Тип объекта (квартира, дом, нежилое помещение, земельный участок);
   • Состояние (новое, бывшее в эксплуатации)․
4. Условие передачи: тип права (собственность, аренда, сервитут и т․д․), дата передачи, основание (договор купли‑продажи, дарения, постановление суда)․
5. Подтверждающие документы: копии договоров, технического паспорта, выписка из ЕГРН, согласие органов (если требуется)․
6. Подписи сторон и печати (если документ оформляется юридическим лицом)․
7. Свидетели (при необходимости): ФИО, паспортные данные, подписи․

Форма акта: пустой бланк и образец

Ниже приведён типичный пустой бланк акта (можно скачать в формате DOC/ DOCX) и пример заполнения:

Пустой бланк (структура)

№ _______ от ____________

Стороны:
 Продавец (Передающий): ______________________________________
 ИНН: __________ ОГРН: __________ Адрес: __________________
 Покупатель (Принимающий): ____________________________________
 ИНН: __________ ОГРН: __________ Адрес: __________________

Объект недвижимости:
 Адрес: _________________________________________________
 Кадастровый номер: ______________________________________
 Площадь: __________ кв․ м․
 Тип объекта: ____________________________________________

Основание передачи:
 Договор № _______ от ____________, (купли‑продажи, аренды и т․д․)

Состояние объекта:
 _________________________________________________

Прочие условия:
 _________________________________________________

Подписи сторон:
 Продавец _______________ /____________________/
 Покупатель _______________ /____________________/

Свидетели (при наличии):
 1) ___________________ подпись __________
 2) ___________________ подпись __________

Пример заполненного акта

№ 12 от 

Стороны:
 Продавец (Передающий): Иванов Иван Иванович
 ИНН: 7701234567 ОГРН: 1127741234567 Адрес: 115035, г․ Москва, ул․ Тверская, д․7, кв․12
 Покупатель (Принимающий): ООО «СтройИнвест»
 ИНН: 7709876543 ОГРН: 11###-###-#### Адрес: 115054, г․ Москва, ул․ Петровка, д․5, оф․101

Объект недвижимости:
 Адрес: 115054, г․ Москва, ул․ Петровка, д․5, кв․45
 Кадастровый номер: 77:01:0001234:567
 Площадь: 78,5 кв․ м․
 Тип объекта: квартира

Основание передачи:
 Договор купли‑продажи № 45/2026 от г․

Состояние объекта:
 Квартира передана в готовом к эксплуатации состоянии, без наличия задолженностей по коммунальным услугам․

Прочие условия:
 Продавец подтверждает отсутствие обременений, арестов и судебных споров, связанных с объектом․

Подписи сторон:
 Продавец _______________ /Иванов И․И․/
 Покупатель _______________ /Генеральный директор ООО «СтройИнвест» Петров П․П․/

Свидетели (при наличии):
 1) Сидоров С․С․ подпись __________
 2) Кузнецова К․К․ подпись __________

Порядок регистрации акта в Росреестре

Для того чтобы изменения, зафиксированные в АПП, вступили в силу, необходимо пройти несколько шагов:

1. Подготовка пакета документов (см․ таблицу ниже)․
2. Подача заявления в МФЦ, отдел Росреестра или через личный кабинет (ЭДО)․
3. Оплата государственной пошлины (стоимость зависит от типа сделки)․
4. Экспертиза документов сотрудниками Росреестра (проверка правильности оформления)․
5. Внесение записи в ЕГРН – после одобрения документа информация о праве обновляется․
6. Получение выписки из ЕГРН (свободный доступ через портал или в отделении)․

Таблица: типичный пакет документов для регистрации АПП

Электронная регистрация (ЭДО)

С 2023 года Росреестр активно внедряет электронный документооборот․ При подаче через личный кабинет можно:

• Заполнить онлайн‑форму акта (система автоматически проверит наличие обязательных полей);
• Подписать документ с помощью ЭЦП (для юридических лиц и ИП);
• Оплатить пошлину онлайн через банковскую карту или СБП;
• Получить электронную выписку из ЕГРН в течение 1‑3 рабочих дней․

Электронный вариант ускоряет процесс и уменьшает риски потери бумаг․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужен ли акт при передаче недвижимости между физическими лицами?

Да․ При любой передаче прав (купля‑продажа, дарение, наследование) акт обязательный, даже если сделка совершается между родственниками․

Можно ли обойтись без нотариального заверения акта?

Для большинства сделок акт подписывается сторонами без нотариуса, однако если одна из сторон требует заверения, или если сделка подлежит обязательному нотариальному оформлению (например, продажа доли в квартире, если иное не предусмотрено договором), то необходимо нотариальное заверение․

Что будет, если в акте указать неверный кадастровый номер?

Регистрация будет отклонена․ Росреестр возвращает заявление с указанием ошибки, и документ необходимо исправить и подать заново․

Можно ли использовать один акт для нескольких объектов?

Нет․ Каждый объект недвижимости требует отдельного акта, в котором указаны его кадастровый номер и характеристики․

Сколько времени занимает регистрация?

В электронном варианте – от 1 до 3 рабочих дней․ При личном обращении в отделение – до 10 рабочих дней в зависимости от загруженности․

Типичные ошибки и как их избежать

• Отсутствие подписи одной из сторон․ Проверьте, что все подписи стоят, а если документ подписывает представитель – приложите доверенность․
• Неправильно указанный кадастровый номер․ Сверяйте данные с выпиской из ЕГРН перед заполнением․
• Отсутствие копий обязательных документов․ Список в таблице выше – проверяйте наличие всех пунктов․
• Неуплата пошлины․ Пошлина должна быть оплачена до подачи заявления; в случае электронного платежа сохраняйте квитанцию․
• Несоответствие формата даты․ В России используется формат ДД․MM․ГГГГ․

Практический чек‑лист перед подачей в Росреестр

1. Соберите все документы, указанные в таблице․
2. Проверьте корректность кадастрового номера и площади․
3. Убедитесь, что в акте указаны полные реквизиты сторон․
4. Подпишите акт (и заверьте, если требуется)․
5. Оплатите государственную пошлину и сохраните подтверждение․
6. Заполните заявление (бумажно или онлайн) и приложите копии всех документов․
7. Отправьте пакет в МФЦ, отдел Росреестра или через личный кабинет․
8. Отслеживайте статус заявки и при необходимости предоставьте недостающие сведения․

Акт приема‑передачи – ключевой документ, без которого невозможно оформить переход прав на недвижимость в официальных реестрах․ Правильное оформление акта, своевременная подача и соблюдение всех требований Росреестра позволяют избежать задержек, штрафов и юридических споров․ Современные возможности электронного документооборота делают процесс быстрее и удобнее, однако базовые принципы (полнота данных, подписи, наличие сопутствующих документов) остаются неизменными․

Помните: точность и полнота – ваш лучший помощник в регистрации недвижимости!