Граждане, впервые столкнувшиеся со сделкой по продаже недвижимости, нередко путают понятия «налог на прибыль» и «налог с продажи недвижимости». Давайте разберёмся подробно, какие именно налоги нужно уплатить государству при продаже квартиры в 2026 году, какие льготы ещё сохранены и как грамотно рассчитать сумму к уплате.

Что такое «налог на прибыль» в контексте продажи квартиры?

В российском праве налог на прибыль (глава 25 НК РФ) обычно уплачивают компании или ИП на ОСНО. Однако граждане-физлица при получении дохода от продажи имущества уплачивают налог на доходы физических лиц (НДФЛ), ставка которого составляет:

• 13 % — для резидентов РФ;
• 15 % — для нерезидентов.

Именно НДФЛ и является тем самым «налогом при продаже квартиры», о котором спрашивают продавцы.

Когда продажа квартиры не облагается НДФЛ в 2026 году?

Законодательство предусматривает ряд льготных случаев, когда доход от продажи жилья освобождается от налогообложения. Проверьте, подходит ли ваш случай:

1. Минимальный срок владения
   • 3 года — если вы получили квартиру:
     • по договору дарения от близкого родственника;
     • в наследство;
     • в результате приватизации;
     • по договору пожизненного содержания.
   • 5 лет — во всех остальных случаях (покупка по ДДУ, долевое участие, вторичный рынок и т. д.).
2. Единственное жильё. Если на момент продажи у вас и ваших членов семьи отсутствует другое жильё (включая доли), срок снижается до 3 лет независимо от основания приобретения.
3. Квартира продана за 1 млн руб. и меньше. Формально доход есть, но вы применяете имущественный вычет в размере 1 млн руб. и налог к уплате = 0 р.

Пример расчёта

Дано: квартира приобретена в 2021 году за 4 300 000 руб., продана в 2026 году за 6 000 000 руб. Срок владения 5 лет → льгота не действует.
Вариант 1: применяем вычет 1 млн руб.
Налог = (6 000 000 − 1 000 000) × 13 % = 650 000 руб.
Вариант 2: подтверждаем расходы (4 300 000 руб.).
Налог = (6 000 000 − 4 300 000) × 13 % = 221 000 руб;

Какие изменения вступили в 2025–2026 годы?

С 01 января 2025 года часть льгот, ранее действовавших на рынке жилья, была изменена:

• Отменён «нулевой» налог для ИТ-компаний по прибыли, но это касается юрлиц, а не граждан.
• Новые правила отчётности 3-НДФЛ, декларацию теперь подают до 25 апреля следующего за годом продажи.
• Уточнён порядок учёта единственного жилья — теперь в расчёт берутся все объекты недвижимости, включая доли и зарубежную недвижимость.

Алгоритм действий продавца квартиры

1. Определите срок владения и основание приобретения.
2. Уточните, является ли квартира «единственным жильём».
3. Выберите способ уменьшения базы: вычет 1 млн руб. или расходы на приобретение.
4. Заполните и подайте 3-НДФЛ через личный кабинет ФНС или на приёме.
5. Оплатите налог до 15 июля года, следующего за годом продажи.

Частые ошибки и мифы

• «Если продал за ту же цену, налога нет» — ошибка: наличие дохода не зависит от разницы между «входом» и «выходом», если ранее применялся налоговый вычет при покупке.
• «Налог на прибыль платят юрлица, я физлицо — мне ничего не надо» — физлицо платит НДФЛ, а не «налог на прибыль».
• «Нулевая ставка ИТ-компаний распространяется и на меня» — отнюдь: льгота была у юрлиц и только до конца 2024 года.

Краткий чек-лист

Распечатайте и сохраните:

Если хотя бы на один вопрос ответ «Да», возможно, налог платить не нужно!

Продажа квартиры в 2026 году может быть полностью освобождена от НДФЛ при соблюдении сроков владения и условий «единственного жилья». В остальных случаях всегда можно выбрать наиболее выгодный вариант уменьшения налогооблагаемой базы — через вычет 1 млн руб. или через подтверждение реальных расходов. Главное — не путать термины «налог на прибыль» и «НДФЛ», иначе можно упустить важные детали при расчётах.