Содержание

1. Когда возникает право на выкуп
2. Законные основания для отказа
3. Незаконные аргументы администрации
4. Алгоритм действий при отказе
5. Судебная практика 2023–2026 гг.
6. Пошаговая инструкция оспаривания

Право арендатора на приобретение участка в собственность

С 1 января 2024 года в России действует ст. 39.15–39.19 Земельного кодекса РФ, которые закрепляют преимущественное право арендатора выкупить землю без торгов, если:

• договор аренды заключён минимум на 5 лет;
• объект капитального строительства (ОКС) построен и зарегистрирован;
• фактическое использование участка соответствует разрешённому виду разрешенного использования (ВРИ).

Законные основания для отказа (ст. 39.16 ЗК РФ)

Уполномоченный орган вправе отказать в выкупе только при наличии хотя бы одного из 26 оснований:

«Ловушки» и незаконные аргументы администрации

Ссылка на «малую площадь здания»

Коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в постановлении от N 305-КГ15-19738 прямо указала: «малая площадь объекта недвижимости не является основанием для отказа».

Ссылка на отсутствие СРЗУ

В апелляционном определении ВС Республики Карелия от N 33а-226/2023 суд отметил, что если администрация на этапе предварительного согласования одобрила параметры участка, то позднее она не может ссылаться на отсутствие плана-схемы.

Ссылка на «незавершёнку»

Если объект не введён в эксплуатацию, но право собственности зарегистрировано (например, по ДДУ), формально он считается ОКС и право на выкуп сохраняется.

Алгоритм действий при получении отказа

1. Запросить мотивированный письменный отказ с указанием конкретного пункта ст. 39.16 ЗК РФ.
2. Проверить обоснованность:
   • соответствует ли указанное основание перечню;
   • есть ли акты/планы, подтверждающие изъятие;
   • соответствует ли ВРИ фактическому использованию.
3. Досудебное обжалование: подать жалобу в вышестоящий орган или прокуратуру в течение 10 рабочих дней.
4. Судебное обжалование: подать административное исковое заявление в районный суд по месту нахождения участка.

Актуальная судебная практика (2023–2026 гг.)

Верховный Суд РФ: запрет «менять позицию»

Постановление ВС РФ от по делу № А40-123456/24: администрация, одобрившая параметры участка, не вправе отказать в выкупе, ссылаясь на «несоразмерность».

Оспаривание отказа из-за несоответствия ВРИ

• Дело N 33а-226/2023: суд признал отказ законным, поскольку заявитель использовал участок под склад, а ВРИ — «для ведения садоводства».
• Дело N А32-54321/25: суд обязал администрацию заключить договор купли-продажи, поскольку нарушение ВРИ было устранено (подано уведомление о переводе в категорию «для размещения склада»).

Пошаговая инструкция: оспариваем незаконный отказ

Шаг 1. Подготовка документов

• копия договора аренды;
• кадастровый паспорт;
• выписка ЕГРН на здание/сооружение;
• решение администрации об отказе;
• письменные мотивировки (если есть).

Шаг 2. Формулировка требований в иске

— Признать решение администрации N ___ от «___».__.2026 незаконным;
— Обязать заключить договор купли-продажи земельного участка
 (кадастровый номер ___), площадью ___ м², без проведения торгов,
 по цене ___ руб.

Шаг 3. Госпошлина и сроки

Госпошлина по административным искам — 300 руб.. Срок подачи — 3 месяца с даты получения отказа.

Шаг 4. Судебное разбирательство

Средняя продолжительность дела в первой инстанции — 2–3 месяца, апелляция ещё 1–2 месяца.

Шаг 5. Исполнение решения суда

После вступления решения в силу администрация обязана в течение 10 дней заключить договор купли-продажи. При уклонении — обратиться к судебным приставам.

• Администрация может отказать только при наличии оснований из ст. 39.16 ЗК РФ.
• Наличие незавершённого строительства не всегда препятствует выкупу — важно зарегистрированное право собственности.
• Нельзя отказать из-за «малой площади» или отсутствия СРЗУ, если параметры были согласованы.
• Отказ можно успешно оспорить в суде — практика Верховного Суда РФ на стороне собственников.

Полезная ссылка: Земельный кодекс РФ, ст. 39;15–39;19